«Мягко говоря, беспорядок». Топ-5 причин, из-за которых провалилась жилищная реформа
Обновлённый закон о жилищных отношениях вступил в силу в январе 2020 года. Он предписывал, что единственными законными органами управления многоэтажек будут объединения собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества (ПТ). В 2023 году вступил в силу второй пакет поправок, инициированный депутатами мажилиса парламента Альбертом Рау и Екатериной Смышляевой. Так в законе появилась ещё одна, третья форма управления – непосредственное совместное управление (НСУ) общим имуществом дома всеми собственниками квартир. Кроме того, ввели градацию: жильцы многоэтажек могут выбрать НСУ, если количество квартир в их доме не превышает 16, ПТ – если не превышает 30. Для ОСИ ограничений нет.
После 1 июля 2023 года все остальные формы управления – КСК, ПКСК, КСП окажутся вне закона. Они должны пройти процедуру ликвидации юридического лица и могут переформатироваться в управляющие или сервисные компании.
Что сказал президент?
19 апреля этого года на совещании по вопросам социально-экономического развития страны президент Касым-Жомарт Токаев заявил:
«Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача – обеспечить людей качественными и прозрачными услугами – не выполняется».
Как это поняли все остальные?
26 апреля заместитель премьер-министра Алтай Кульгинов высказался об ошибках ОСИ.
«По новому закону в одном ЖК, если есть несколько подъездов, каждый подъезд может открыть свое ОСИ. Это было одной из ошибок. Потому что в одном большом жилом комплексе сети одни, управляющая компания должна быть единой. Иначе, если каждый подъезд будет открывать ОСИ, там будет беспорядок, мягко говоря», – прокомментировал Кульгинов.
Многие председатели ОСИ сразу же подметили, что заместитель премьер-министра не разбирается в реформе и вообще не знает закон.
«Реформа предполагает схему «один дом – одно ОСИ – один счёт в банке». Кроме того, создать одно ОСИ можно и в многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте, либо имеющих единые общедомовые инженерные системы, при согласии более двух третей собственников квартир, нежилых помещений каждого дома. Речи о подъездах здесь не идёт вообще», – подметила член совета дома ОСИ «Толе би 156» Ольга Погорелова.
Что происходит на самом деле?
Заместитель председателя мажилиса парламента Альберт Рау был одним из авторов последнего пакета поправок. После выступления главы он поспешил объяснить: этими словами президент не отменяет реформу, а делает акцент на том, что помимо ОСИ продолжают существовать и КСК.
«Я считаю, что в законе о жилищных отношениях, принятом в 2019 году, было всё верно: большинство вопросов должны решать жители на общем собрании, прозрачное расходование средств. Но на практике вовлечь собственников квартир в управление домом оказалось очень сложно. Получается, что основной проблемой стало нежелание большинства жителей что-то менять, – поделился своим видением проблемы депутат. – Наши поправки как раз были направлены на то, чтобы сделать закон гибче: мы снизили обязательный кворум по финансовым вопросам с двух третей от общего числа жителей (70%) до большинства (51%), предусмотрели возможность делегирования ряда полномочий от собрания жителей совету дома».
Топ-5 основных проблем жилищной реформы
Председатель алматинского городского филиала РОО «Союз защиты прав потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Талгат Мухамедгалиев боролся с недобросовестными КСК и отстаивал права жителей многоэтажек в суде задолго до реформы. Позже его включили в рабочую группу по поправкам.
«После слов президента о том, что реформа ОСИ была ошибкой, мой телефон разрывался от звонков и сообщений. На секунду почувствовал себя пресс-секретарем президента. На самом деле я участвовал на каждом этапе этой реформы и потому могу сказать, что сегодняшние нерадостные результаты сложились по ряду конкретных причин».
Пять причин, почему не работает реформа, по мнению «Общественного защитника»:
Причина первая: уполномоченные государственные органы, в чьи обязанности входило разъяснение и реализация реформы, провалили свою работу. Сетевые графики для проведения разъяснительных собраний для жителей многоквартирных жилых домов появились намного позже выхода поправок.
Исполнители на местах в регистрирующих органах – департаментах юстиции – долгое время даже не знали, что такое ОСИ и всячески отклонялись от своих обязанностей. Это означает, что обучение с ними никто не проводил.
«Вот вам яркий пример. Закон вступил в силу в январе 2020 года. В нём сказано, что для регистрации кондоминиума достаточно заявления всего от двух собственников. Однако в центре обслуживания населения Бостандыкского района не было установленной формы заявлений для регистрации кондоминиума. Работники ЦОНа при мне искали в базе и форму регистрации ОСИ, но не находили. И это спустя полгода после поправок! А вместо госпошлины в размере 1 МРП требовали 6,5 МРП. Но это совсем другая услуга. Мне приходилось повсюду таскать с собой обновленный закон о жилищных отношениях и на пальцах разъяснять новшества органам, которые должны были заниматься регистрацией ОСИ», - говорит Мухамедгалиев.
Кстати, IT-архитектор Центра устойчивого развития столицы Виталий Пустовойтенко подметил: в декабре прошлого года министерство индустрии и инфраструктурного развития получило награду как лучший проект года за «Обеспечение реализации реформы по внедрению института объединений собственников имущества».
Причина вторая: искажённая информация о реформе. «Информационное поле – это важнейший инструмент! Но его заняли представители КСК, пугая людей разными страшилками об ОСИ. Они очень эффективно использовали домовые чаты, социальные сети и «сарафанное радио». Впоследствии я часто сталкивался в общении с людьми с искаженной информацией.
Государство могло бы выделить бюджет, и разыграть среди первой тысячи зарегистрированных ОСИ, к примеру, 10 капитальных ремонтов, почему нет? Мы живем в XXI веке, и даже консервативному госаппарату нужно использовать инструменты для продвижения своей идеи, заинтересовывать граждан, разъяснять, это веяние времени».
Причина третья: отсутствие административной ответственности для старых органов управления, которые отказываются передавать документы ОСИ.
«Ещё на этапе первого пакета поправок мы настаивали на том, чтобы для предыдущих органов управления была административная ответственность в случае непередачи финансовой и технической документации ОСИ. Наше мнение проигнорировали. В итоге председатели КСК путём отказа передавать документы саботировали реформу, и делали это абсолютно безнаказанно!
Жители многоэтажек, исполнив требование закона после создания ОСИ, были вынуждены ещё и обращаться в суды, тратить свои средства. И всё для того, чтобы забрать у КСК свои же документы и оставшиеся деньги. Это что за закон такой? Собственники квартир мучаются. А старые органы управления, нарушающие закон, не несут никакой ответственности.
Налицо несовершенство закона из-за лобби заинтересованных сторон в лице КСК, застройщиков и их аффилированных сервисных компаний. То есть, обновлённый закон в полной мере не защищает права собственников жилья».
Причина четвёртая: отсутствие профессиональных кадров. В отрасли ЖКХ нет специалистов по управлению и эксплуатации многоквартирных жилых домов и сопутствующего сервиса (который, безусловно, появится, но позже). Это сильно усложняет процесс работы ОСИ.
Причина пятая: неготовность собственников нести ответственность за своё общее имущество.
«Я часто сталкивался и с фактами, когда люди, даже если и были согласны уйти от КСК и выбрать одну из новых форм управления, то желающих взять на себя ответственность председателя или членов совета дома, не находилось. Все хотели, чтобы кто-то всё сделал за них».
«Нарисованная» статистика
В январе этого года министерство индустрии и инфраструктурного развития сообщило: в Казахстане на новые формы управления перешли 45 148 или 97,1% многоквартирных жилых домов. «Не перешли на новые формы управления более тысячи домов в Алматы, Астане и Алматинской области», – говорилось в пресс-релизе ведомства.
Талгат Мухамедгалиев называет эту статистику бутафорией:
«Я могу сравнить её с тем, когда президенту докладывали о стопроцентной готовности городов к отопительному сезону, аким Экибастуза тоже говорил о том, что всё отлично, а потом случилось то, что случилось! Даже в рамках города Алматы ситуация с переходом на новые формы управления весьма печальна. Уверен, что в остальных регионах не лучше».
Альберт Рау тоже считает, что разъяснительную работу по реформе подменили на отчётную:
«На сегодняшний день в Казахстане создано 5 651 ОСИ. Эта цифра реальная, она взята из базы министерства юстиции. А простых товариществ, то есть не юридических лиц, насчитывается около 40 000. Так вот, наличие этих ПТ ничем не подтверждено. Простые товарищества не регистрируют в департаментах юстиции, просто должна быть доверенность всех собственников квартир одному жителю на то, чтобы собирать деньги и рассчитываться с сервисниками. Но по факту эти ПТ как обслуживались в КСК, так и обслуживаются до сих пор. Людей ведь насильно не заставишь менять форму управления».
Чего не хватает?
Мухамедгалиев уверен, что в законе необходимо активировать базовые менеджерские функции – учёт и контроль. И это позволят сделать как раз те поправки по градации квартир, которые предложили депутаты мажилиса.
«Учёт и контроль позволят оценить работу уполномоченных государственных органов и персонально их руководителей, в том числе и увидеть реальную картину реформы. Возьмём, к примеру, Алматы. Здесь сосредоточено 8 500 многоэтажек, из них около 7000 подлежат переходу только в ОСИ, так как в каждом из этих домов насчитывается более 30 квартир. Значит, все они должны быть зарегистрированы в органах юстиции. А это вам не ПТ «нарисовать», это конкретные показатели, по которым будет конкретно видно: как идёт реформа, какой регион лидирует, какой не справляется, какой руководитель явно не на своём месте, ну и всё из этого вытекающее».
Рау считает, что в законе уже есть всё, что нужно для нормальной деятельности ОСИ. Нужно изменить свое патерналистское отношение к государству, когда ответственность перекладывается на акимат, и действовать самим.
«Стопроцентного вовлечения жителей не будет никогда. Если есть 51% вовлеченных – это уже успех. А пока такового нет, то, видимо, нужно осознать факт: если жителей устраивает их КСК, то не стоит идти революционным путём. Но тогда те требования по прозрачности деятельности, которые на сегодня предусмотрены для ОСИ, надо распространить и на КСК», – заключил депутат парламента.