Не платит за аренду и не съезжает: как выселить квартиранта в Казахстане

Что произошло

Жительница Алматы не может выселить из своей квартиры в Астане квартирантку, которая, по словам собственницы, не платит полную сумму аренды и отказывается съезжать с ребёнком. Корреспондент BES.media изучила ситуацию и получила разъяснения суда, государственных органов и адвоката.

Почему собственник не может просто выселить арендатора

Даже если арендатор перестал платить за квартиру и нарушает договор, собственник не может выселить его самостоятельно. Для принудительного выселения нужно решение суда.

В статье 28 новой Конституции Казахстана закреплено, что жилище неприкосновенно, а лишить человека жилья или выселить его можно только по решению суда. Но это не значит, что арендатор вправе бесплатно жить в чужой квартире. Адвокат коллегии адвокатов Астаны Айдар Советбеков объяснил BES.media, что Конституция защищает жильцов от самовольного выселения, но не освобождает их от обязанности соблюдать договор аренды.

"Данная конституционная гарантия защищает граждан от самоуправства, но категорически не даёт права на бесплатное проживание. Выселение должника неизбежно, однако оно должно проходить строго в процессуальных рамках", – объяснил адвокат.

По словам адвоката, владелец квартиры имеет право распоряжаться своим жильём, требовать арендную плату и расторгнуть договор. Но если жилец отказывается съезжать добровольно, собственнику придётся обращаться в суд. При этом такое правило действовало и раньше. Статья 25 прежней Конституции Казахстана запрещала лишать человека жилища без решения суда. Судебный порядок выселения также был предусмотрен Законом "О жилищных отношениях".

Как собственница квартиры в Астане оказалась в такой ситуации

С такой ситуацией столкнулась жительница Алматы Айгуль. У неё есть квартира в новом жилом комплексе недалеко от ТРЦ "Хан Шатыр" в Астане. Сначала Айгуль рассказала о проблеме в сети Threads. После этого с ней связалась корреспондент BES.media.

По словам женщины, 3 июля 2026 года она сдала квартиру женщине с ребёнком 9-10 лет. Договор от имени собственницы заключила её дочь. Арендная плата составляла 240 тысяч тенге в месяц. Ещё столько же квартирантка должна была внести в качестве депозита. Общая сумма первого платежа – 480 тысяч тенге.

Как рассказала Айгуль, арендатор обещала заплатить половину сразу, а остальное – в течение недели. По договору на первоначальный платёж отводилось десять рабочих дней. Однако, по словам собственницы, женщина перечислила только 165 тысяч тенге.

"Я ей начала звонить и спрашивать, когда она оплатит. Она начала находить отговорки, постоянно кормила завтраками. Когда неделя уже подходила к концу, я говорю: "Вы же обещали заплатить. Если вам дорого здесь жить – может, у вас денег мало – снимите тогда себе комнату. Зачем вы занимаете мою квартиру? Я сдам её тем, кто платёжеспособен". А она отвечает: "Нет, я не буду выселяться, я вам заплачу", – рассказала Айгуль.

Айгуль направила квартирантке досудебную претензию. Она потребовала погасить долг или освободить квартиру. Договориться не удалось, поэтому собственница обратилась в суд. По словам Айгуль, она продолжает выплачивать ипотеку за квартиру, хотя рассчитывала покрывать часть платежей за счёт аренды.

Почему суд не выселил квартирантку с ребёнком

Айгуль подала иск в районный суд по гражданским делам Астаны. Она потребовала расторгнуть договор аренды, выселить квартирантку и взыскать долг за аренду, коммунальные услуги, неустойку и другие расходы.

По словам Айгуль, сначала возникли сложности с госпошлиной. Суд предложил доплатить 3400 тенге, а затем вернул иск. Причиной стало то, что спор затрагивает интересы несовершеннолетнего, поэтому обращаться нужно в другой суд.

Айгуль опасается, что из-за судебных процедур ещё несколько месяцев не сможет получать деньги за квартиру.

"Она не оплачивает аренду полностью, игнорирует меня, не даёт даже провести осмотр квартиры, что тоже является нарушением договора. Вообще ничего не могу сделать, никаких прав не имею", – рассказала женщина.

После того как BES.media направил запросы в государственные органы, суд Астаны дал официальное разъяснение. В суде подчеркнули, что собственнице не отказывали в выселении квартирантки. Иск вернули потому, что его подали не в тот суд. Поскольку дело затрагивает интересы несовершеннолетнего ребёнка, Айгуль должна была обратиться в специализированный межрайонный суд по делам несовершеннолетних.

"При этом суды не рассматривали спор по существу и не отказывали собственнице в выселении. Истец в ювенальный суд не обращалась", – сообщили в суде.

Это предусмотрено частью 3 статьи 27 Гражданского процессуального кодекса. По этой норме ювенальные суды рассматривают, в том числе, споры, связанные с жилищными правами и законными интересами несовершеннолетних. В суде пояснили, что такие дела рассматривают уже много лет. Если собственник докажет, что у арендатора больше нет законных оснований жить в квартире, суд, как правило, удовлетворяет обоснованное требование о выселении.

Даёт ли наличие ребёнка право оставаться в чужой квартире

Корреспондент BES.media направила запрос в представительство Национального центра по правам человека в Астане. Там пояснили, что споры из-за неоплаты аренды решаются в рамках гражданского законодательства. Суд должен учитывать права обеих сторон, включая интересы несовершеннолетних. Но если у арендатора есть ребёнок, это не даёт ему права бессрочно жить в чужой квартире.

"Наличие у нанимателя несовершеннолетнего ребёнка и положения статьи 28 Конституции Республики Казахстан сами по себе не означают права бессрочного пользования чужим жильём при нарушении условий договора. Конкретные обстоятельства выселения и взыскания задолженности подлежат оценке судом", – сообщили в ответе на запрос BES.media.

В представительстве добавили, что государство обязано оказывать социальную поддержку семьям с детьми. Но эту обязанность нельзя автоматически перекладывать на собственников частного жилья.

"Социальная поддержка семей с детьми осуществляется соответствующими государственными органами и не может сама по себе возлагаться на частного собственника жилья", – отметили в представительстве.

Можно ли выселить семью с детьми зимой

Отдельный вопрос – выселение в отопительный сезон. Даже если суд примет решение в пользу собственника, в некоторых случаях его исполнение могут приостановить.

В комитете принудительного исполнения министерства юстиции в ответ на запрос BES.media сослались на подпункт 6-1 статьи 42 закона "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей". Эта норма предусматривает приостановление принудительного выселения в отопительный сезон для некоторых категорий граждан. Среди них – социально уязвимые группы, семьи с несовершеннолетними детьми и семьи, в которых живут люди с инвалидностью первой или второй группы.

Но есть важное ограничение. Норма ссылается на пункт 3-1 статьи 29 закона "О жилищных отношениях". Он касается случаев, когда человек теряет право собственности на единственное жильё из-за долгов. Поэтому запрет на выселение в отопительный сезон не распространяется автоматически на все споры между владельцами квартир и арендаторами с детьми.

При этом суд может отсрочить исполнение решения, если возникли обстоятельства, которые мешают его выполнить. Такая возможность предусмотрена статьёй 246 Гражданского процессуального кодекса.

Можно ли поменять замки или самостоятельно заселиться в квартиру

Айгуль также рассказала, что уведомила квартирантку об одностороннем расторжении договора. По её словам, договор позволяет прекратить аренду, если жилец не устраняет нарушения в течение 30 дней. Собственница потребовала освободить квартиру за 10 дней и возместить расходы. Она также намерена приехать в Астану, осмотреть жильё и при необходимости поселиться там вместе с семьёй.

Однако адвокат Айдар Советбеков предупреждает, что попытка самостоятельно выселить арендатора может создать проблемы для самого собственника. По его словам, нельзя самовольно менять замки, выносить вещи жильца или применять силу. Если в таких действиях обнаружат предусмотренные законом признаки, их могут признать самоуправством.

"Арендатор вправе заявить о пропаже ценностей, и собственник может оказаться в статусе подозреваемого", – предупредил адвокат.

Нельзя и самостоятельно отключать коммунальные услуги, чтобы заставить арендатора съехать. Это может привести к новому конфликту и юридическим последствиям. Даже если квартирант нарушает договор, собственник должен действовать по закону.

Адвокат Айдар Советбеков напомнил, что полиция не взыскивает долги за аренду и не может выселить жильца только по требованию владельца квартиры. Полицейские вмешиваются, если есть признаки правонарушения, например угрозы, насилие или умышленная порча имущества.

Советбеков советует заранее продумать, как стороны будут решать возможные споры, и при необходимости прописать этот порядок в договоре аренды.

Один из вариантов – арбитраж. Он позволяет рассматривать гражданско-правовые споры без обращения в государственный суд. Но арбитраж подходит не для всех ситуаций. Согласно пункту 8 статьи 8 Закона "Об арбитраже", он не может рассматривать споры, затрагивающие интересы несовершеннолетних.

Поэтому, если спор о выселении семьи с ребёнком затрагивает его права и законные интересы, решить его через арбитраж нельзя, даже если такой порядок предусмотрен договором.

Как получить невыплаченные деньги за аренду

Собственник может требовать не только выселения арендатора, но и погашения долгов. Адвокат Айдар Советбеков объяснил, что в зависимости от условий договора и обстоятельств дела владелец квартиры вправе взыскать арендную плату, неустойку, долги за коммунальные услуги и убытки, которые подтверждены документами.

При этом расторжение договора не всегда освобождает арендатора от дальнейших платежей. Согласно пункту 3 статьи 561 Гражданского кодекса, если арендатор вовремя не освободил квартиру, собственник может потребовать плату за всё время просрочки. Если этой суммы недостаточно для покрытия убытков, владелец вправе потребовать дополнительную компенсацию.

Но размер долга и основания для взыскания других расходов определяет суд. Даже если суд примет решение в пользу собственника, это не значит, что деньги удастся вернуть сразу. Всё зависит от того, есть ли у должника средства или имущество, за счёт которых можно погасить долг.

Что советует адвокат владельцам квартир

Адвокат Айдар Советбеков советует собственникам не ждать, пока накопится большой долг. Если арендатор перестал платить и отказывается съезжать, действовать нужно поэтапно.

1. Собрать доказательства. Сохраните договор аренды, акт приёма-передачи квартиры, банковские выписки, переписку с жильцом и документы о расходах. Они помогут подтвердить нарушения договора и размер долга.
2. Направить письменную претензию. Потребуйте погасить задолженность, устранить нарушения или освободить квартиру, если есть основания для расторжения договора. Претензию лучше отправить заказным письмом или курьером, чтобы осталось подтверждение вручения.
3. Обратиться в суд. Если договориться не удалось, подготовьте иск и приложите документы. Важно правильно выбрать суд, особенно если дело затрагивает интересы несовершеннолетних.
4. Потребовать возврата денег. В одном иске можно заявить требования о расторжении договора, выселении и взыскании долга, если закон позволяет рассмотреть их вместе. При необходимости суд может выделить часть требований в отдельное дело.
5. Рассмотреть возможность обеспечения иска. Если есть риск, что взыскать деньги после суда будет сложно, собственник может попросить суд принять обеспечительные меры. Например, наложить арест на имущество должника. Решение об этом принимает суд.

Советбеков также рекомендует внимательно составлять договор ещё до заселения жильцов. В нём стоит указать сроки оплаты, условия досрочного расторжения, размер пени за просрочку и порядок возврата депозита.

Отдельно можно прописать ответственность за несвоевременное освобождение квартиры после расторжения договора. Но штрафы должны соответствовать закону. Если возникнет спор, суд может проверить их размер.

В некоторых случаях стороны могут заранее договориться о передаче споров в арбитраж. Однако арбитраж рассматривает не все категории дел, а наличие такого условия в договоре не гарантирует, что конфликт удастся решить за месяц.

Главный совет адвоката – сохранять доказательства нарушений и защищать свои права законными способами, а не пытаться выселить арендатора самостоятельно.

Сколько времени занимает выселение через суд

По оценке адвоката Айдара Советбекова, судебный процесс с учётом возможной апелляции может занять от трёх до шести месяцев. Это примерный срок. Всё зависит от сложности дела, позиции сторон и других обстоятельств. Когда решение суда вступит в законную силу, собственнику нужно получить исполнительный документ и передать его судебному исполнителю.

В министерстве юстиции сообщили, что 25 августа 2026 года вступили в силу изменения в законодательство об исполнительном производстве. Теперь статья 106 закона "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" обязывает судебного исполнителя предупредить должника о дате и времени выселения за 10 календарных дней.

Если человек не освободит квартиру в установленный срок, судебный исполнитель организует принудительное выселение. Процедура проходит в присутствии понятых и сотрудников полиции. Если у выселяемого должника есть несовершеннолетние дети, в ней также участвует представитель органа опеки и попечительства.

Нужно ли менять Конституцию из-за споров об аренде

Айгуль считает, что проблема связана со статьёй 28 новой Конституции. По её мнению, закон недостаточно чётко разграничивает права собственников и арендаторов. Этим могут пользоваться недобросовестные жильцы. Женщина опасается, что если процедуру выселения не упростят, владельцы квартир станут осторожнее выбирать арендаторов, особенно семьи с детьми.

Однако закон не запрещает выселять жильцов, которые нарушают договор аренды. Собственник должен доказать, что для выселения есть основания. А принудительно освободить квартиру могут только уполномоченные лица. Ещё 2 апреля 2026 года председатель Верховного суда Асламбек Мергалиев пояснил, что статья 28 Конституции не лишает собственников права требовать выселения арендаторов, нарушающих договор.

В представительстве Национального центра по правам человека сообщили BES.media, что с начала 2026 года владельцы жилья не обращались к ним с подобными жалобами. При этом отдельную статистику таких обращений представительство не ведёт. Поэтому по этим данным нельзя судить, насколько часто в Казахстане возникают подобные конфликты.