Офисы дорожают, бизнес уезжает: что происходит с коммерческой недвижимостью в Алматы

На первый взгляд, картина с офисами привычная: высокий спрос, цены растут, а свободных площадей всё меньше. Но в этих условиях бизнес начал менять подход к поиску деловых площадей.

Снижают запросы, ищут альтернативы, а кто-то, как предприниматель из Алматы, чей кейс недавно обсуждали во всех соцсетях, вообще временно вывозит команду за границу.

дешевле уехать, чем платить аренду

История с переездом команды во Вьетнам – это не красивая сказка для соцсетей, а вполне приземлённое бизнес-решение.

Казахстанский предприниматель Ерлан Амангельдинов перевёз весь офис, а это около 10 человек, в Дананг на месяц. Причина простая: аренду офиса в Алматы им подняли примерно на 30%.

Вместо того, чтобы срочно искать новое помещение, команда попробовала другой вариант – деньги, которые шли на офис, направили на аренду виллы во Вьетнаме.

В итоге сотрудники работали в трёхэтажном доме с несколькими спальнями, кухней и бассейном – примерно в 10-15 минутах от центра Дананга.

Сам предприниматель называет это экспериментом, но уже считает его удачным. По его словам, "опыт пока положительный", и он даже думает повторять такие "зимовки" с командой. В соцсетях этот кейс быстро разошёлся: для одних это пример гибкости, для других – тревожный сигнал.

Но важно другое: это история не про "удалёнку мечты", а про холодный расчёт.

Когда расходы на офис в Алматы сравнимы с жизнью в другой стране, выбор уже не выглядит очевидным. 

проще построить свой бизнес-центр

Другой предприниматель из Алматы в Threads написал, что задумывается о строительстве собственного бизнес-центра. Причина простая: аренда дорожает, а качественных офисов не хватает.

Позже он уточнил, что при попытке расширить бизнес столкнулся с резким ростом затрат.

"В момент, когда потребовалось расширяться, мне пришлось увеличить площадь в четыре раза в сравнении с прошлым годом. Сейчас плачу около миллиона за 70 квадратов", – рассказывает Абугали Джакупов.

Он отмечает, что рост ставок стал системным. Поэтому предприниматель рассматривает отказ от аренды как стратегическое решение:

"Рост происходит ежегодно в среднем на 20%. Я в этом году планирую покупать офис, уж лучше эти деньги направлю на погашение займа недвижимости. В целом стало невыгодно брать в аренду, проще уже покупать и платить кредит. Проблема в том, что дорого, и нет нормального предложения".

Своё резюме он формулирует коротко – текущая ситуация на рынке офисной недвижимости Алматы подталкивает бизнес не к аренде, а к владению.

Рынок, где почти не осталось выбора

Ситуация, о которой говорят предприниматели, подтверждается цифрами.

По данным аналитиков Bright Rich | CORFAC International, доля свободных офисных площадей в Алматы снизилась до 2,8%. Директор компании Артемий Пестовский отмечает, что это уже можно назвать дефицитом.

"Это довольно низкий показатель, который говорит о значительном дефиците площадей. При этом в наиболее качественных бизнес-центрах доля свободных площадей близка к нулю. Общая вакансия в Алматы составляет 44 тысячи кв. м, из которых на класс А приходится лишь 12 тысяч кв. м. В результате найти доступный для аренды современный офис площадью более 1 тысячи кв. м практически невозможно", – уверен Пестовский.

То есть рынок формально существует, но выбор на нём сильно ограничен, особенно для компаний, которым нужны достаточно крупные площади.

Почему офисов не хватает?

Казалось бы, рынок должен быстро отреагировать ростом строительства. Но происходит обратное.

По данным Bright Rich | CORFAC International, в 2025 году в Алматы планировали ввести 65,3 тысячи кв. м офисов, но фактически ввели в два раза меньше – всего 33,8 тысячи. Как отмечает Пестовский, это говорит о нарастающем дисбалансе между спросом и предложением.

"Более того, даже новые офисы не попадают на открытый рынок: большая часть площадей была законтрактована ещё на этапе строительства. В 2026 году дефицит площадей сохранится, поскольку ввод новых объектов не позволит удовлетворить накопленный спрос", – говорит эксперт.

Дополнительное давление создает поведение самих игроков рынка. Пестовский объясняет, что крупные компании покупают действующие бизнес-центры для размещения штаб-квартиры, что усиливает нехватку доступных для аренды помещений.

Параллельно происходит ещё один процесс: часть площадей уходит под другие функции. Их используют фитнес-клубы, медицинские центры или другие цели.

На фоне дефицита рост цен становится неизбежным. Но главная проблема в другом: нормальных, качественных объектов не хватает. В итоге цена аренды растёт даже в устаревших бизнес-центрах.

покупка вместо аренды

И всё больше компаний задумываются о приобретении площадей.

По данным Bright Rich | CORFAC International, в 2025 году в городе купили 81,1 тысячи кв. м офисной недвижимости – это примерно на треть больше, чем годом ранее.

"Конечные пользователи рассматривают владение офисной недвижимостью как способ защититься от высокой стоимости аренды, вложить средства в ликвидный актив и подчеркнуть устойчивость своего бизнеса", – считает Артемий Пестовский.

Фактически рынок сам подталкивает компании к смене стратегии.

Ещё один показатель – это структура сделок. Несмотря на то что 92% объёма приходится на крупные площади, Пестовский объясняет, что это не означает исчезновение малого бизнеса:

"Одна крупная сделка может быть эквивалентна десяткам и сотням мелких договоров, поэтому создается ощущение, что МСБ становится меньше. Наиболее востребованы помещения площадью от 500 до 1,5 тысячи кв. м, на которые приходится 37% сделок".

Формально рынок остается активным, но условия меняются. Ещё один фактор –Казахстан становится точкой входа для международных компаний. Из-за этого усиливается конкуренция за офисы – малому и среднему бизнесу всё сложнее её выдерживать.

"удалёнка"

Логично было бы ожидать, что бизнес начнет массово сокращать офисы. Но этого не происходит. Пестовский отмечает, что гибридный формат не получил в Казахстане массового распространения, а дистанционная работа постепенно теряет популярность.

"Офис перестал восприниматься исключительно как пространство для работы и теперь играет роль в удержании сотрудников и развитии корпоративной культуры", – уверен Артемий Пестовский.

При этом часть компаний ищет компромисс – например, через сервисные офисы. Это готовые пространства с ремонтом, мебелью и уже подключённой инфраструктурой, где в ставку включены базовые услуги.

Что дальше

В ближайшие годы ситуация вряд ли изменится кардинально. Пестовский прогнозирует, что ставки аренды офисов в Алматы продолжат увеличиваться, хотя темпы роста могут замедлиться.

При этом дефицит сохранится – переделка старых зданий и точечный ввод новых объектов смогут закрыть спрос лишь частично. В особенности это касается качественных офисов.

"В классе А стоимость аренды, скорее всего, будет расти быстрее, а разрыв между сегментами станет заметнее", – прогнозирует эксперт.

Рынок офисной недвижимости Алматы входит в новую фазу. Аренда дорожает и становится дефицитной, покупка всё чаще становится альтернативой, а бизнесу приходится подстраиваться под новые условия. И истории вроде переезда команды за границу это уже не исключение, а сигнал, что по-старому работать больше не получается.