Выплата ИПН при продаже недвижимости: что изменилось в новом Налоговом кодексе
Что произошло
Президент Казахстана подписал новый Налоговый кодекс, который вступит в силу 1 января 2026 года. По нему увеличен срок владения недвижимостью, необходимый для освобождения от индивидуального подоходного налога (ИПН) при его продаже с доходом. Срок увеличен с одного года до двух. И эта мера вступит в силу позже, 1 января 2028 года. При продаже жилья за сумму ниже той, по которой её купили или равной ей, никаких налогов платить не надо. Корреспондент BES.media разбиралась вместе с экспертами, что было раньше и что сейчас, и зачем были введены данные изменения.
Что было ранее
По прежнему законодательству казахстанцы при продаже квартиры, которой они владели менее одного года, должны были платить ИПН в размере 10% от дохода от прироста стоимости жилья при реализации. Срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в ЦОНе.
Например, если вы купили квартиру за 45 млн тенге в апреле 2025 года и решите продать за 50 млн тенге в декабре 2025 года (менее, чем через год), то по текущим правилам вы должны будете заплатить ИПН в размере 10% от дохода в 5 млн тенге – 500 тысяч тенге и подать налоговую декларацию по форме 270.00 до 15 сентября 2026 года.
И в то же время, если вы купите квартиру за 45 млн тенге в декабре 2025 года или январе 2026 года, а в июле 2027 года продадите её за 50 млн тенге, то вы никаких налогов платить не будете, потому что прошло больше года, а новые правила, в которых этот срок владения увеличен до двух лет, вступят в силу только 1 января 2028 года.
Что БУДЕТ ПО НОВОМУ НАЛОГОВОМУ КОДЕКСУ
Теперь же, по новому Налоговому кодексу, если вы решите продать жильё после 1 января 2028 года, и получите доход от прироста стоимости жилья при продаже, то вы будете освобождены от ИПН только в том случае, если владели этим жильём не менее двух лет до даты продажи. В случае владения жильём меньше двух лет, придётся заплатить ИПН.
Например, если вы купите квартиру за те же 45 млн тенге в марте 2026 года и продадите её уже в феврале 2028 года за 55 млн тенге (срок владения – 1 год 11 месяцев), то по новым правилам вы будете обязаны заплатить ИПН с дохода в 10 млн тенге по ставке 10%, или 1 млн тенге. Также нужно будет сдать налоговую декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи.
Отметим также, что данная мера касается не только жилья, но дачных строений, гаражей, парковочных мест, кладовок, объектов личного подсобного хозяйства.
Прогрессивная шкала ИПН
Кроме того, не стоит забывать, что с 1 января 2026 года ИПН будет начисляться по прогрессивной шкале. Если годовой доход превышает 8500 МРП (в 2025 году – 33,4 млн тенге), ставка составит 10%, на сумму свыше 8500 МРП – 15%.
То есть если вы купили жильё за 45 млн тенге в марте 2026 года и, условно, продали его за 95 млн тенге в феврале 2028 года, то ваш доход составит 50 млн тенге. Из этой суммы 33,4 млн тенге будет обложено по ставке 10% – ИПН составит 3,3 млн тенге и остальные 16,6 млн тенге по ставке 15% – ИПН 1,6 млн тенге. Всего нужно будет заплатить 4,9 млн тенге налога.
В отличие от сроков владения норма по прогрессивной шкале по ИПН будет действовать уже с 1 января 2026 года. То есть, получая доход от прироста стоимости жилья при продаже в 2026 году, не забудьте про прогрессивную шкалу.
Когда ИПН мы не платим
По новому и текущему налоговым кодексам, при продаже жилья за сумму равную или ниже той, по которой вы её купили, никаких налогов платить не надо.
То есть купили за 45 млн тенге, продали за 45 млн тенге, налогов не платим и декларации не подаём.
Для чего это нужно
Основатель компании Uchet.kz Максим Барышев считает, что изменение срока владения с одного до двух лет может способствовать более стабильному и предсказуемому развитию рынка недвижимости в Казахстане
"Увеличение срока владения недвижимостью для освобождения от ИПН с одного до двух лет с 2028 года направлено на снижение спекулятивной активности на рынке недвижимости, увеличение налоговых поступлений и стимулирование долгосрочного владения жильём", – отметил Барышев.
О росте налоговых поступлений после данных мер высказалась и налоговый эксперт Гульвира Абеу.
"Срок владения при возникновении имущественного дохода увеличили в два раза с одного года до двух лет. Это, конечно, минус для физических лиц, но плюс для государства. Тем самым государство планирует пополнить бюджет налоговыми поступлениями от населения", – сказала Абеу.
С этим мнением согласна и налоговый эксперт Айжан Балакешева, которая тоже считает, что увеличение срока владения для освобождения от ИПН при продаже с доходом направлена на то, чтобы пополнить бюджет и залатать в нём дыры.
Эксперты также отметили, что в сентябре планируется ряд поправок в уже новый Налоговый кодекс. И некоторые из них полагают, что могут изменить дату, с которой будут введены требования по увеличению срока владения недижимостью до двух лет (к примеру, ранее 1 января 2028 года).
Почему это важно
Казахстанцев ожидает множество законодательных изменений. В том числе, застройщикам отменили льготы по НДС, разрешаются только довоговоры долевого участия и безнал. Всё это приведёт к тому, что жильё в стране подорожает. И те, кто захочет продать жильё, так или иначе могут столкнуться с ростом стоимости жилья при продаже. Отсюда у населения возникнет необходимость заплатить налог в бюджет страны.
Контекст
Президент Казахстана подписал новый Налоговый кодекс и сопровождающий его Закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам налогообложения".
Изменения касаются всех ключевых направлений – от индивидуального подоходного налога до механизмов инвестиционного стимулирования.
По Налоговому кодексу, отменили льготы для застройщиков по налогу на добавленную стоимость (НДС) при реализации жилья. Теперь они будут вынуждены платить НДС в размере 16%. Эксперты считают, что данная мера повлияет на рост цен на недвижимость.
Кроме того, в стране внесены поправки в закон о долевом участии, которые вступят в силу к осени. Теперь запрещены все виды договоров на покупку нового жилья у застройщиков, кроме договора долевого участия (ДДУ).
Банкам запретили выдавать ипотеку на строящееся жильё, если у застройщика нет разрешения на привлечение денег дольщиков или гарантии от Единого оператора (Казахстанской жилищной компании).
Подробнее, что изменится в налогообложении с 2026 года, читайте по ссылке.