Аренда офисов в Астане и Алматы: чем обусловлены цены и что ждёт рынок
В Астане и Алматы в последние два года существенно вырос спрос на аренду коммерческих помещений для офисов. Цены, как отмечают предприниматели, тоже не стоят на месте. Аналитики международной консалтинговой компании подсчитали, что аренда офисов в мегаполисах Казахстана дороже на 13%, чем в Москве. Bes.media разбирался с ситуацией на рынке.
"Высокий спрос связан с релокацией иностранного бизнеса"
По данным аналитиков международной консалтинговой компании IBC Real Estate, ставка аренды офисов в Алматы на 13% дороже, чем в самом большом и густонаселенном городе в СНГ – в Москве. По их подсчётам, совокупный объём предложения в двух городах составляет более 1,6 млн квадратных метров:
- в Алматы – 609 тысяч квадратов;
- в Астане – 954 тысяч.
Для сравнения, офисный сток крупного делового района «Москва-Сити» составляет 1,3 млн квадратных метров.
По мнению главы департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, дефицит площадей связан с активной релокацией иностранного бизнеса в страну.
«По данным на август 2023 года, количество зарегистрированных в стране международных организаций выросло за год на 38% и составило более 41 тысячи. Как известно, свои офисы в Казахстане открыли такие компании как Honeywell, Fortescue, Playrix, Tinkoff, inDrive и Yandex», – цитируют Екатерину Ногай в аналитике IBC Real Estate.
"В Астане и Алматы есть дефицит офисов класса А"
По мнению гендиректора казахстанской консалтинговой компании Tetin Льва Тетина, аналитика IBC Real Estate отражает не действительность, а аномальные явления на рынке. Он согласен, что в Астане и Алматы есть нехватка площадей. Но, по его словам, дефицит и высокие цены затрагивают только офисы класса А и В+, а с другими сегментами проблем нет.
«Действительно, в Астане и Алматы есть дефицит офисов класса А, он сформирован из двух составляющих. Во-первых, объем этих офисных пространств не настолько большой по количеству. Изначально на рынке не было такого спроса. Во-вторых, в связи с событиями, которые происходят в соседней стране и в целом геополитическими, в Казахстан релоцировались крупные компании, которые открывают офисы только в зданиях класса А. Соответственно, сложился дефицит, и это сподвигло к росту стоимости квадратного метра», – говорит Лев Тетин.
Talan Towers в Астане, по его словам, можно сравнивать с офисами в Москве или даже в Европе, потому что там действительно высокая ставка – в среднем 60 долларов за квадрат.
"Это 28 700 тенге за квадратный метр. Уровень вакансий там – практически 99% сдано. Но это больше исключение, чем правило. Таких объектов в Астане всего один. Следующие объекты класса на порядок ниже показывают ставку 15-18 тысяч за квадрат", – приводит данные он.
"На одного жителя Астаны приходится 1 квадратный метр офиса"
Тетин не согласен и с данными об общей площади офисов в Астане и Алматы, которые опубликовали в аналитике IBC Real Estate. По его словам, в столице общая площадь офисов превышает 1,6 млн квадратных метров, а на юге страны – 1,8 млн квадратов.
"Сегодня в Астане более 1,6 млн квадратных метров, которые формируют более 180 зданий по всему городу. В Алматы ситуация чуть отличается: около 150 бизнес-центров, которые формируют площадь около 1,8 млн квадратов. Здесь бизнес-активность выше, необходимость в офисах выше, потому что Алматы – логистический храм, финансовая столица Казахстана. Соответственно, здесь уровень вакантных площадей значительно меньше и есть дефицит", – поясняет он.
Предложений в Астане, напротив – на любой кошелек.
"Более 1,5 млн квадратных метров – это довольно большой объём, учитывая, что в Астане 1,5 млн жителей. Если мы поделим, на одного жителя есть как минимум один квадратный метр офиса. Это очень высокий показатель", – подчеркивает спикер.
"В эти цены заложены и убытки арендодателя"
Президент саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак полагает, что высокие цены связаны со спросом. Его формируют и внутренние мигранты.
"Многие предприниматели переносят свой бизнес в эти города из других регионов, поэтому цены и спрос рождают предложения. Потому такие цены. Безусловно, на такие цены влияет недальновидность самих арендаторов – это частое простаивание офисов. Например, заключается договор на год, бизнес не пошел, арендатор съезжает, а офис простаивает. В эти цены еще и заложены убытки арендодателя, когда офис простаивает", – объясняет Александр Пак.
"Арендаторы вынуждены снимать помещения заведомо в нехороших условиях"
Эксперт департамента строительства и земельных отношений Национальной палаты предпринимателей «Атамекен» Фатима Калтаева считает, что из-за нехватки помещений предприниматели вынуждены снимать то, что имеется.
«Арендодатели особо не заморачиваются над тем, чтобы привести его в соответствующий вид, какие-то удобства обеспечить, потому что они понимают, что есть люди, которые снимут это помещение даже в таком состоянии, поэтому они просто ждут своего клиента. А арендаторы ищут помещения в развитом районе, поэтому они вынуждены снимать такие помещения заведомо в нехороших условиях. Они дополнительно вкладываются туда и создают эстетический вид помещения», – говорит Фатима Калтаева.
В Казахстане нет стандартов к коммерческим помещениям в части аренды и требований к самим собственникам.
«Должны быть требования к коммерческим помещениям, как пример – международное понятие A, B, С классов. Это, конечно, относится больше к БЦ, но у нас этих требований по классам в стране в принципе нет. У нас нет каких-либо требований к самими собственникам и управляющим компаниям, которые содержат такой бизнес", – считает она.
Чего ждать на рынке
Если рассматривать сегмент офисной недвижимости в целом по стране, то сейчас ситуация вполне рыночная, считает Лев Тетин. Снижения стоимости на аренду помещений он не прогнозирует, но уверен, что вскоре цены стабилизируются и будут держаться на одном уровне.
"Это явление временное, и оно в ближайший год стабилизируется. Плюс вводятся новые объекты и рынок начнет дальше регулировать себя сам. Сейчас рынок перегрет, и это толкает стоимость аренды вверх. Пока цена поддерживается спросом, поэтому прецедента на снижение стоимости аренды квадратного метра нет. В связи с тем, что кто-то поедет дальше и будут высвобождаться площади, вводиться новые объекты, цена стабилизируется и будет находиться на одном уровне", – уверен спикер.
Однако ожидать, что цены снизятся, не стоит.
Обзор максимальных и минимальных цен на аренду офисов в Астане и Алматы
Мы изучили, что и по каким ценам можно снять на рынке коммерческой недвижимости в Астане и Алматы. Искали самые дешёвые и дорогие предложения. Ценовой разбег в бюджетном сегменте между городами оказался значительным.
Бюджетные варианты офисов в Астане:
Для сравнения, несколько бюджетных вариантов в Алматы:
Состояние офисов оставляет желать лучшего в каждом из городов. Стоит отметить, что представленные варианты располагаются далеко от центра и находятся в зданиях, которым около 15-20 лет.
Встречаются и неадекватные предложения на рынке, они, собственно, и являются самыми дорогими на сайте Krisha.kz. К примеру, ниже владелец недвижимости в Астане оценил свои 24 квадратных метра в 8 млн в месяц:
На этом объявлении арендодатель из Алматы оценил свое помещение в 4,5 млн тенге в месяц:
По словам Льва Тетина, на рынке много неадекватных объявлений. Но есть такое понятие, как средняя арендная ставка. Сегодня в Астане она составляет 10 тысяч тенге за квадрат, в Алматы чуть дороже – 12 тысяч тенге.
–––
