Банный стыд: как нагревались на комплексе "Арасан"
ИДИТЕ В БАНЮ!
Шикарный холл, как в пятизвёздочном отеле, бутики, бар-кафе. Если вас послали в баню – лучше места не придумать. Банно-оздоровительный комплекс "Арасан" – культовое место в центе Алматы. По-советски монументальное здание снаружи и насквозь клиентоориентированный сервис внутри.
65 тенге за минуту прибывания в историческом месте, огромное количество пунктов в прайсе на услуги парения, отдыха и занятие спортом. В комплексе никаких признаков государственного учреждения, хотя "Арасан" принадлежит акимату Алматы.
Как же получилось, что в течение десятилетий собственник фактически не получал ни тенге прибыли с этого шикарного места?
Важный нюанс – баня "Арасан" уже много лет находится в доверительном управлении. Акимат передал банно-оздоровительный комплекс частной структуре ТОО "Комплекс Арасан". Официально это решение выглядело так:
"Постановлением акимата города Алматы от 2008 года заключили договор доверительного управления государственным имуществом без права последующего выкупа от 4 апреля 2008 года сроком на 49 лет".
Детали и условия этого соглашения найти не удалось. На портале e-kazyna хранится архив документов, подписанных лишь с 2011 года. Показывать действующий договор участники сделки не стали по причине "конфиденциальности информации". Баня, как вы понимаете, место непубличное.
Но мы всё же кое-что узнали от управления государственных активов. В ответ на запрос редакции BES.media там сообщили о налоговых отчислениях ТОО "Комплекс Арасан". Судя по этим цифрам, бизнес непрерывно рос. С менее чем 10 млн налоговых отчислений в 2009 году до полумиллиарда тенге в 2024-м.
По самым приблизительным оценкам, такие платежи означают годовой оборот в десятки миллиардов тенге. Тем парадоксальнее выглядит информация, что с 2008-го по 2022 год ТОО "Комплекс Арасан" заплатило владельцу комплекса ровно 0 тенге.
"Доверительным управляющим первые перечисления части чистого дохода в местный бюджет начались 2023 году, так как дополнительное соглашение между управлением и доверительным управляющим заключили в 2022 году. На момент передачи объекта в 2008 году в доверительное управление норма об уплате части доходов отсутствовала", – пояснили в управлении государственных активов акимата Алматы.
ЧТО БЫЛО ДО ЭТОГО
Первая баня на месте "Арасана" появилась ещё в середине 30-х годов прошлого века. Тогда в городе большинство жителей мылись в общественных банях, поэтому появление очередного заведения на улице Гоголевская было необходимо. В нынешнем виде комплекс на месте "гоголевской" парной построили с 1979 по 1982 год, причём архитектурная уникальность объекта была обязательным условием первого секретаря ЦК республики Динмухамеда Кунаева.
После развала СССР имущество комплекса, как и полагается, пережило приватизацию, по довольно распространённой тогда схеме.
В 1991 году директор госпредприятия Едиль Мынжанов сдал на 50 лет весь комплекс арендному предприятию (АП) "Арасан", структуре состоящей из работников бани. Спустя три года предприятие перерегистрировалось в ТОО "Арасан", где одним из учредителей был сам Едиль Мынжанов.
В середине 1990-х Алматинский городской территориальный комитет по госимуществу вместе с прокуратурой пытались оспорить законность приватизации. Но суд тогда встал на сторону ТОО "Арасан". А в 1997 году банный комплекс из государственной собственности перешёл в коммунальную.
На возврат бани в собственность акимата, расторжение договора и передачу всего хозяйства новому доверительному управляющему ушло несколько лет. Управленцы тогда времени не теряли, в частности, выяснилось, что в 2005 году баня вообще была в залоге у АО "КазТрансГаз".
Судя по публикациям в СМИ того времени, комплекс находился в плачевном состоянии. Писали про антисанитарию, мышинные экскременты в белье, торчащих из лавок гвоздях.
"Мы увидели неприглядную картину – начиная с территории вокруг самого комплекса и заканчивая служебными помещениями. Капитальный ремонт в здании не производился со времени его ввода в эксплуатацию. Но одно дело – отсутствие ремонта, требующего финансовых затрат, а другое – ежедневная уборка помещения, которая является функциональной обязанностью работников бани", – делился своим мнением с журналистами главный государственный санитарный врач Медеуского района Алматы Виктор Меркер.
Но даже тогда ТОО "Арасан" платило в бюджет города взносы за аренду здания, около 600 тысяч тенге в год. После расторжения договора и прихода в комплекс ТОО "Комплекс Арасан" город в течение 14 лет не получал вообще ничего.
А МОЖЕТ дело в реконструкции?
Итак, комплекс требовал ремонта. Нужно было что-то делать с инженерными сетями, водоснабжением, вентиляцией и отоплением.
"Не работали системы пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения", – рассказали в управлении государственных активов.
Первая дата капитального ремонта, которую нам назвали в ответ на официальный запрос – 2014 год. То есть спустя шесть лет после начала аренды. ТОО "Комплекс Арасан" вложило в него 468 млн тенге. В 2015 году на ремонт крыла со стороны улицы Кунаева и водолечебницу потратили ещё 120,5 млн тенге.
Можно округлить и сказать, что полмилиарда на капитальный ремонт комплекса управитель точно потратил. Местный бюджет всё вышеперечисленное никак не компенсировал.
Более того, по заверению городских властей, ТОО "Комплекс Арасан" предоставляет на свои услуги льготы. Об этом говорится в ответе на запрос редакции BES.media:
"Основными условиями передачи объекта в доверительное управление было то, что наниматель обязан предоставлять скидки пенсионерам от 30% на входной билет и 15% на услуги массажного отделения два раза в неделю, установить список ветеранов Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, которым предоставит право посещать объект бесплатно, а также предусмотрит тариф "Детский", в возрасте от 4 до 11 лет есть скидка от 30% на входной билет".
В самом комплексе нам подтвердили, что льготная цена для пенсионеров действует в понедельник и среду.
ТОО "Комплекс Арасан" – не единственная компания, которая работает на Тулебаева, 78. Там же находится ещё 10 компаний-арендаторов. Перечень всех нанимателей – конфиденциальная информация. Зато не секрет, сколько денег платят арендаторы:
"Согласно договору доверительного управления, доверительный управляющий имеет право совершать сделки с переданным в доверительное управление объектом, в том числе сдавать в аренду помещения. Сумма арендной платы за 2022 год составила 53,6 млн тенге, в том числе НДС".
А раз такое право есть, то почему бы им не воспользоваться? Тем более если ты из семьи очень успешных предпринимателей.
Что за арендатор
Владельцем бани часто называют Есенгали Байменова. Бизнесмена, который в долгое время был в числе самых влиятельных в Казахстане.
Однако в документах ТОО "Комплекс Арасан" нет Есенгали Канатбаевича Байменова. С 2014 года учредителями компании значатся Зина Канатбаевна Байменова и Зухра Канатбаевна Байменова. Всех троих объединяют не только общие отчество и фамилии, но и связь через несколько юридических лиц, в названиях которых встречается слово MERCUR.
Можно сказать, что баня "Арасан" стала семейным бизнесом Байменовых. А в 2024 году список видов деятельности ТОО "Комплекс Арасан" значительно расширился.
Ещё известно, что в компании по состоянию на 2024 год трудились больше 300 (!) человек.
Что касается финансовых взаимоотношений с собственником, то дополнительное соглашение с акиматом Алматы заключили в июле 2022-го года. И только в 2023-м, впервые за 14 лет, ТОО "Комплекс Арасан" впервые выплатило часть прибыли собственнику банного комплекса.
Сколько получает бюджет города?
По условиям дополнительного соглашения доверительный управляющий обязан перечислять в местный бюджет 55% чистой прибыли. И вот какие суммы стали поступать в бюджет Медеуского района с 2023 года:
- 2022 год – 37,4 млн тенге;
- 2023 год – 44,5 млн тенге;
- 2024 год – 75 млн тенге;
- 2025 год (план) – 58 млн тенге.
Итого: 214,9 млн тенге за три с половиной года.
Насколько эффективно управляют главной баней Алматы, может решить только собственник. Судя по всему, городские власти такие суммы устраивают и менять доверительного управляющего не планируется. А значит аренда для ТОО "Комплекс Арасан" закончится в 2057 году.
А СКОЛЬКО ЗАРАБАТЫВАЕТ ТОО "КОМПЛЕКС АРАСАН"?
Из опубликованных цифр выходит, что огромное здание, с участком земли вокруг, где сдаются торговые площади, приносит управляющей компании от 40 до 70 млн тенге прибыли в год. И это, если судить по налоговой отчётности, при миллиардных годовых оборотах.
Ведь помимо бани здесь есть салоны красоты, фитнес-центр, SPA, люкс номера, онлайн- и офлайн-торговля товарами, косметикой и аксессуарами для бани.
Выходит, что банный бизнес в Алматы довольно рискованный. Особенно таких масштабов. Вложений и трат на сотни миллионов, а прибыли – как с нескольких продуктовых магазинов.
На запрос редакции BES.media в ТОО "Комплекс Арасан" ответили общими формулировками. Данных о затратах на содержание и ремонт комплекса, доходах и расходах не предоставили. Коммерческая тайна.
Попробуем сделать собственный расчёт примерной выручки "Арасана".
Самый дешёвый входной билет в будни – 3800 тенге за два часа прибывания в утреннее время, 4500 – за два часа вечером. В среднем выходит 6050 тенге за двухчасовую будничную помывку.
В выходные и праздничные дни цены выше. За два часа утром – 5900 тенге, вечером – 6700. В среднем цена билета – 9250 тенге.
Комплекс рассчитан на 2500 посетителей ежедневно. Но мы возьмём для рассчёта цифру в 500 посетителей в день (20% заполняемости). Для самой известной бани в Алматы показатель достижимый.
Все посетители в нашем экспериментальном расчёте ничего не покупают, не едят, не пользуются услугами косметолога/массажиста/парильщика. Приходят со своими тапочками, халатом, веником и только моются.
При таком раскладе стандартный месяц из 30 дней, с восемью выходными и без праздников принесёт в кассу:
6050 тенге х 500 посетителей х 22 будних дня = 66 550 000 тенге.
9250 тенге х 500 посетителей х 8 выходных дней = 37 000 000 тенге.
Итого 103 550 000 в месяц.
Или 1 млрд 242 млн 600 тысяч тенге в год.
В реальности цифра, конечно, больше. Средний чек в "Арасане" сегодня вряд ли меньше 10 000 – 15 000 тенге, а любая дополнительная услуга или желание повышенного комфорта увеличивает его до 30 000 – 50 000 тенге.
с лёгким паром!
У компании ТОО "Комплекс Арасан" было порядка пяти судов, в том числе по жалобам клиентов. Самый свежий из них от 2023 года случился из-за услуги, которую включили в чек, но по факту не оказали.
Иск тогда частично удовлетворили. Похожие истории есть и в отзывах о месте, которые пользователи оставляют на картах. Надо сказать, что такие вещи происходят со всяким бизнесом во все времена.
Клиенты по большей части сервисом довольны, на известных справочных сервисах оценки у бани приличные. А, судя по количеству отзывов "Арасан", по-прежнему одна из самых посещаемых помывочных города.
