Эксперт: в ближайшие три года недвижимость премиум-класса подорожает в 2-3 раза
BI Group провёл IpotekaDay, на котором эксперты дали прогнозы о ценах на недвижимость и условиях ипотеки.
Цены на недвижимость премиум-класса вырастут в 2-3 раза, а за этим последует повышение стоимости жилья и среднего класса. Причём случится это уже в ближайшие три года. Такое мнение высказали эксперты на IpotekaDay, организованном BI Group. Что делать с недвижимостью сейчас – в обзоре BES.media.
Сейчас время не продавать, а покупать
В Алматы в центре города мало земли для строительства. В предгорьях ограничения по высоте домов – соответственно, застройщики рано или поздно повысят цену за квадртный метр, считают эксперты по недвижимости.
"Я считаю, что цены на недвижимость в премиум-сегменте возрастут очень высоко, и волной зацепит средний класс жилья. Я ожидаю роста в ближайшее три года. Сейчас все говорят о стагнации недвижимости, но я не согласна. Я на ней зарабатываю неплохие деньги. Она не в стагнации, она просто пришла в себя, в реальное своё состояние. О каком понижении мы говорим? Тут такой момент очень важный: нужно понимать, что цены упали на 10%, а потом поднялись на 40%. Соответственно, они просто сейчас в норме", – считает флиппер Ольга Семёнова, зарабатывающая на продаже квартир с ремонтом.
В пример эксперт приводит свой опыт после январского землетрясения в Алматы.
"Когда все паниковали и боялись землетрясения, я начала скупать. При этом свои объявления я сняла и начала просто скупать, потому что у людей начались панические атаки, я бы сказала. Чтобы вы понимали, на сделке руки тряслись у людей, и они хотели быстрее избавиться от жилья, причём неважно, за какую цену. И то, что стоило 100 миллионов тенге, я купила за 55 миллионов. То, что стоило 60 миллионов, я купила за 45 миллионов", – рассказывает эксперт.
Сейчас рынок стоит. Но в Алматы ценник на 20-25% выше, чем в столице – ввиду высокого спроса, низкого предложения. Эксперты говорят, что не ожидают снижения спроса. Во-первых, сезон – летом всегда сделок меньше, во-вторых, все ждут снижения ставки по ипотеке. И больше всего страдают продавцы вторичного жилья. Из этого вывод: сегодня не время для продаж, нужно покупать, сделки будут выгодными, особенно за наличный расчёт.
Спрос на малоэтажные ЖК
Землетрясения своеобразно повлияли на рынок недижимости в Алматы. Паника началась сначала после землетрясения в Турции в 2023 году, а потом – после ощутимых толчков в начале 2024 года в самом Алматы.
По данным строительной компании, спрос на недвижимостьуспал на срок от 4 до 6 недель. У алматинцев возник страх покупать квартиры в многоэтажных жилых комплексах. Но по истечении полутора месяцев спрос возобновился – горожане адаптировались к реалиям, приняли факт, что живут в регионе сейсмической опасности.
"В Алматы после землетрясения было явное смещение в сторону малоэтажного строительства. 75% нашего предложения сконцентрировано на домах высотой до шести этажей, потому что мы видим спрос. Люди и правда боятся, но это психология. Скажу так, мы не полностью акцент уводим, но дополняем нашу продуктовую линейку, нашу витрину малоэтажными жилыми комплексами. Если раньше это было только в премиальном сегменте, то, начиная с этого года, мы и в комфорт-классе, в стандарт-классе предлагаем малоэтажные комплекcы", – сказал директор по корпоративным финансам BI Group Нурлан Онгарбаев.
Тем не менее высотных домов станет ещё больше, прогнозируют застройщики. Причина в том, что в Алматы дефицит земельных участков, и все будут тянуться ввысь, то есть строить выше. Это нормально, успокаивают девелоперы: во всех крупных мировых городах, в том числе Токио, много 50-, 70- и даже 80-этажных зданий.
Как курс доллара повлияет на цену
Курс доллара в первую очередь будет влиять на себестоимость материалов, говорят застройщики. Внешняя отделка, лифты, сложные внутренние отделочные материалы завозятся из-за рубежа.
"С поставщиками сразу договариваемся на несколько лет вперёд и получаем за это дисконт. Дисконт позволяет нам давать лучшую цену нашим клиентам. Если бы этого дисконта не было, само собой – в цены бы закладывались. Но я не исключаю, что рост курса, причём значительный рост, не такой, как сейчас, будет влиять на себестоимость, а себестоимость повлияет на стоимость жилья", – признался Нурлан Онгарбаев.
30% покупателей приобретают недвижимость за наличные
Если сейчас самое удобное время покупать, то как купить, если нет наличных? Стоит ли брать ипотеку? Однако в Казахстане недвижимость дорожает быстрее, чем повышаются доходы. Ещё четыре года назад 65% желающих приобрести квартиру могли оплатить её сразу, а в 2024 году этот показатель снизился до 30%. Поэтому в текущей экономической ситуации ипотека становиться основным способом для приобретения собственного жилья, приводят статистику эксперты.
Ипотека – брать или не брать?
В Казахстане высокая закредитованность населения, но именно потребительская, а ипотечная кредитая нагрузка низкая. У одного из крупных застройщиков – BI Group – только 20-25% квартир оформляются в ипотеку. Для сравнения: в России или ряде европейских стран 80-95% квартир покупают в ипотеку. Девелоперы считают, государству лучше стимулировать ипотечное кредитование, когда люди вкладываются в своё жильё, чем в потребительские кредиты.
"На спрос ипотеки значительно может повлиять снижение базовой ставки. Начиная с конца прошлого года, базовая ставка поэтапно снижается, и мы верим в то, что к концу года она снизиться до 11-11,5%. Соответственно, и наша ипотечная программа, которую мы сейчас предлагаем, будет в коридоре 10-11%", – анонсировал директор ко корпоративным финансам BI Group Нурлан Онгарбаев.
Ставки по ипотеке могут снизится в Казахстане
Если до конца года будут сильные колебания по валюте, то это явно скажется на ставках по ипотеке.
"Мы сейчас работаем с пятью банками. Банки-партнёры, которые предлагают наилучшие условия для наших клиентов, – это Freedom, Altyn, Отбасы, BCС и Halyk Bank. Допустим, есть два клиента: один, у которого вся сумма есть на руках, у второго – нет всей суммы, но есть первоначальный взнос. Первому мы предлагаем скидку в рамках программы лояльности от 4 до 7%. Второму помогаем так. Мы говорим банку: вы за клиента доплатите вот эту разницу, чтобы вы всю сумму взяли, а скидку мы вам дадим – то есть не клиенту, а банку. Таким образом, ставка снижается до 10-11%. Мы закладываем эту скидку в ценообразование банковского продукта", – пояснил Нурлан Онгарбаев.
Проценты по ипотеке невысокие
Предприниматель Тимур Турлов в интервью BES.media отмечал, что проценты на ипотеку, в принципе, невысокие. Первые месяцы зачастую тяжёлые, потом становиться легче. Ведь недвижимость в Казахстане быстро дорожает, доходы растут, а сумма платежа остаётся фиксированной.
"Цены на недвижимость растут достаточно быстро. Проценты по ипотеке, если сравнивать их с темпами роста цен на недвижимость, – невысокие. (…) У нас ипотеку тяжелее всего платить в первые месяцы и легче всего – в последние. А на западе – одинаково тяжело всё время. Из-за высоких ставок первые платежи даются очень тяжело, а последние – очень легко, потому что квартиры дорожают, деньги обесцениваются, зарплата растёт, и через 20 лет ты этот платёж отдал, просто жвачку не купив", – объяснял предприниматель.
Иными словами, за время выплаты ипотеки стоимость вашей недвижимости, скорее всего, увеличится, что делает её покупку сегодня более выгодной инвестицией в будущее.
Онлайн-ипотека
Цифровые технологии стремительно развиваются, и всё больше людей могут оформить ипотеку, не выходя из дома. Зампредседателя правления Отбасы банка Нурлан Акшанов отмечает, что до 7% кредитов уже выдаются онлайн.
Эксперты поделились прогнозами по ценам на недвижимость
"Казахстанцы – народ, избалованный цифровизацией. Когда многие люди приезжают из-за границы, они в приятном шоке от возможностей платить онлайн. И то же касается цифровой ипотеки – это казахстанское ноу-хау", – отметил он.
По данным девелоперов, сейчас банки дают возможность ипотеку оформлять в цифровом формате. Процедура простая: на сайте заполняется 10 ячеек, никакие документы не дополняются, в течение пяти минут программа банка принимает решение и выдаёт ответ: "Да" или "Нет".
Рассрочек не боятся – ипотеки боятся
Финансовый консультант Диана Альжан отмечает, что люди часто боятся ежемесячных платежей, хотя спокойно выплачивают рассрочку на аналогичную сумму.
"У людей много страхов, и один из них – выплачивать ежемесячный платёж. При этом они спокойно выплачивают рассрочки на такие же суммы. Люди боятся переплаты в ипотеках, хотя в любом случает тратят всё под ноль. По сути, когда человек хочет приобрести свою первую квартиру, у него и так ничего нет, но он уже боится это потерять. Поэтому я не верю, когда человек говорит, что хочет, но не может приобрести квартиру. С любым уровнем дохода можно приобрести квартиру, это лишь вопрос времени", – считает она.
–––
