Если очень хочется, то можно: в Алматы ЖК продолжают появляться на землях иного назначения
Из нежилого в бизнес-класс
Крупные города страны активно расширяются, и в процесс урбанизации часто вовлекаются земли под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и земли сельхозназначения. При этом одно дело официально нарезать участок, а совсем другое – строить на нём многоэтажки (МЖК). Как результат, жители могут получить долгострой без документов, а то и заехать в дом, который потом может находиться в зоне риска и встать в очередь на снос, поскольку построен не там, где можно строить.
На пересечении улиц Розыбакиева – Байкадамова, в районе, который буквально оброс "человейниками" и тонет в пробках, вместо социальных объектов инфраструктуры снова возводится многоэтажка.
Девятиэтажный жилой комплекс Baiqadam, который строит холдинг Sensata Group, по данным портала Kapster, позиционируется как дом бизнес-класса на 114 квартир с подземным паркингом, современными фасадами и концепцией "двор без машин". В квартирах обещаны потолки до 3 метров и панорамные окна. Площади начинаются примерно от 44,5 м², стоимость, указанная в открытых источниках, стартует от 54,5 млн тенге. Указано, что сдача запланирована на IV квартал 2026 года.
Что не так
По данным сервиса публичной кадастровой карты ЕГКН, земельные участки, на которых строится жилой комплекс, не объединены, и ни один из них не имеет назначения "Для строительства и обслуживания многоэтажного жилого дома".
Небольшие участки имеют назначение "Для эксплуатации и обслуживания жилого дома", что в целом больше похоже на ИЖС, а самый крупный центральный участок в 6,7 тысячи кв. м – "Для эксплуатации и обслуживания нежилого помещения". Владельцем всех участков значится ТОО "Astana Reality Group".
Кто владеет компанией
Согласно данным сервиса Kompra kz, ТОО "Astana Reality Group" зарегистрировано в июне 2014 года в Алмалинском районе Алматы. В качестве первого руководителя с 9 декабря 2024 года указан Шыракбай Жанабаевич Сулейменов. Учредителями Astana Reality значатся ТОО "Sensata Construction" и ТОО "Sensata Almaty" в число которых входит множество компаний. Указано, что ТОО "Astana Reality Group" также учредило Sensata Development совместно с ТОО "Кипрос" Тимура Кулибаева, а ТОО "Sensata Construction" совместно с ТОО "Кипрос" учредила ТОО "Tauman Development".
Что сказали в управлении
По телефону горячей линии управления ГАСК Алматы сообщили, что полный пакет разрешительных документов у этого ЖК отсутствует. А именно – уведомление о начале строительно-монтажных работ по указанному ЖК не поступало, а в рамках действующего законодательства уведомление о начале СМР – это обязательная составляющая пакета документов, необходимых для строительства.
Что сказали в компании
Вопросы в официальном письме редакции к Sensata содержали просьбу предоставить номер, дату документа, разрешающего строительство, а также орган, предоставивший этот документ. А если их нет, ответить, на основании чего ведётся строительство.
Спустя неделю после отправки письма на связь с редакцией вышел пиар-отдел компании. Журналист BES.media подчеркнула, что застройщик имеет полное право предоставить такой ответ, который посчитает нужным, вправе объяснить, что произошло, и ответ будет опубликован без искажений, поскольку строительство ЖК – социально важный и острый вопрос для Алматы.
Письмо, которое последовало через три дня после разговора, оказалось кратким. Приводим содержание без изменений:
"Компания Sensata Group реализует проект обновления жилого квартала на месте ветхих построек и пустующих участков. Ведутся инженерно-подготовительные работы, параллельно проходят установленные законом процедуры согласования проекта и изменения целевого назначения земельного участка".
Однако если посмотреть на территорию будущего комплекса на Байкадамова, назвать этот этап "подготовительными работами" трудно: из-за ограждения видно, что установлена арматура для возведения несущих стен, а значит, уже залит фундамент. И это – уже строительство.
Дома с сельхоздвором
Не менее интересная стройка идёт и в Турксибском районе. Неподалёку от пересечения Кульджинского тракта и ул. Бухтарминская строится ЖК "Атмосфера". Проект реализует ТОО "Atamura Group". В открытых источниках указано, что это
ТОО также строило ЖК Arlan, Aura, Aqsai Resort и Keruen.
Согласно данным ЕГКН, под домами ЖК "Атмосфера" земля действительно предназначена для многоквартирного ЖК с объектами обслуживания населения.
Только вот выходя из подъезда и находясь во дворе комплекса, жители попадают на землю, которая предназначена для ведения товарного сельского хозяйства.
При этом в местах у комплекса, где находится навес с парковочными местами, земля тоже с назначением МЖК. Вся земля комплекса находится в собственности ТОО "Titan Development".
По данным сервиса Kompra kz, учредители застройщика ТОО "Atamura Group" – Бактыгуль Камшыбаева и Руслан Ни. Бакытгуль Камшыбаева также владеет садоводческим хозяйством "Алатау-Фазенда", ТОО "Silver Development" и ТОО "Titan Development", которой принадлежит земля. На момент публикации по данным Kompra за Бактыгуль Камшыбаевой числится долг по земельному налогу в размере 1,79 млн тенге.
Руслан Ни владеет ИП "Ни", ТОО "Adacomm", которое, по ОКЭД ,занимается покупкой и продажей многоквартирных и жилых домов (особняков), а также ТОО "Etalon-Story 24", с ОКЭД "Строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки".
К слову, ЖК "Атмосфера" уже фигурировал в сводке новостей после несчастного случая с электриком, который в октябре 2023 года выполнял работы на опоре линии электропередачи, получил смертельный удар током и сгорел прямо на столбе. По данным СМИ, работы проводились без надлежащего допуска и проверки обесточивания сети. Департамент полиции Алматы возбудил дело по статье о нарушении правил охраны труда, повлёкшем смерть по неосторожности.
Что сказали в компании
Вопросы этому застройщику касались целевого назначения земли придомовой территории: почему оно не поменялось, планируют ли его менять, а также – как удалось построить МЖК на земле сельхозторговли.
По контактному номеру застройщика, указанному в открытых источниках, не отвечали в течение нескольких дней. Сообщения в WhatsApp остались без реакции, хотя статус доставки подтверждался. Через отдел продаж редакция пробовала найти представителя, который мог бы передать официальный запрос руководству, письмо также продублировали на почту и в мессенджер, но все обращения были проигнорированы, и обратной связи не последовало. На момент публикации достучаться до Atamura Group и получить внятные ответы так и не вышло.
Дом вместо двора
В Медеуском районе Алматы продолжается конфликт вокруг планов компании ТОО "GAB Construction", которая собирается возвести многоэтажный жилой комплекс в самом центре города – микрорайоне Самал-2, где и без того плотная застройка давно вызывает недовольство жителей.
История началась весной 2024 года, когда застройщик, владеющий тремя участками на проспекте Достык (91а, 91в, 91б), обратился в управление городского планирования и урбанистики с просьбой изменить целевое назначение земли. Сообщалось, что застройщик планирует возвести жилой комплекс на участке площадью около 1,3 га (13 000 кв. м). Из них под здания займут около 2560 кв. м, проезды и площадки – 3700 кв. м, а оставшиеся 6740 кв. м обещали озеленить.
Местные жители обеспокоились, что новые девятиэтажные дома лишь усугубят транспортную нагрузку, машины будут разбросаны повсюду, а озеленение и благоустройство попросту не сделают. По их словам, власти обещали совсем другое – снести старые хозяйственные постройки, расселить оставшихся жильцов аварийных домов и на этом месте обустроить двор с зелёными зонами и детской площадкой.
1 апреля 2024 года компания получила отказ, а акимат указал на несоответствие проекта генеральному плану Алматы и на коллективные жалобы жителей Самала-2, выступающих против уплотнительной застройки. Однако GAB Construction не смирилась с решением и подала в суд. Уже в июле 2024 года специализированный административный суд встал на сторону застройщика, признав отказ незаконным.
В феврале 2025 года и коллегия горсуда Алматы оставила это решение в силе, фактически разрешив строительство. Суд пришёл к выводу, что участки находятся в жилой зоне, где допускается среднеэтажная застройка, и обязал управление урбанистики в месячный срок устранить нарушения и повторно рассмотреть заявления компании. GAB Construction получила право на пересмотр заявки и возможность начать проект нового ЖК в одном из самых густонаселённых районов города.
По данным сервиса Kompra.kz, GAB Construction связана с предпринимателями Маратом Касиеновым, Габитом Маматраимовым, Муратом Аманом и Бауыржаном Жумановым – участниками других строительных компаний, включая "Диал-Строй", чьи проекты уже вызывали претензии дольщиков.
Экс-аким Алматы Ерболат Досаев, ранее громко выступающий за остановку точечного строительства и уплотняющей застройки, называл эту застройку во дворе "хорошим проектом".
Летом 2025 года история получила новый поворот. Жители подали кассационную жалобу в Верховный суд Казахстана, и 3 сентября 2025 года он частично удовлетворил их требования.
Суд установил, что нижестоящие инстанции не проверили главное – соответствует ли проект генеральному плану Алматы. Выяснилось, что утверждённый детальный план (ПДП) противоречит генплану: по документам правительства, часть участка предназначена под общественные объекты, а другая – под малоэтажное строительство не выше трёх этажей. Тем не менее ПДП разрешил возведение четырёх девятиэтажных домов.
Кроме того, комитет по делам строительства и ЖКХ сообщил, что GAB Construction допустила самовольный захват части государственной земли – 0,14 га, где установили ограждения и возвели хозпостройки. Компанию привлекли к административной ответственности, но суды это проигнорировали. Кассационный суд назвал решения преждевременными, поскольку было необходимо истребовать градостроительные документы, проверить соответствие ПДП генеральному плану и заслушать представителей профильных органов.
Сейчас по решению кассации судебное разбирательство по этому участку снова рассматривают в Алматинском городском суде, но в ином составе судей.
Редакция подчёркивает, что по-прежнему готова предоставить всем упомянутым компаниям возможность детально объяснить свою позицию и рассказать, почему ситуация сложилась именно так. Девелоперская деятельность напрямую связана с людьми и их жильём, а значит, требует открытости, прозрачности и готовности отвечать на вопросы, касающиеся горожан.
Что говорят в акимате
В управлении архитектуры и градостроительства Алматы рассказали, что любое строительство возможно только в рамках целевого назначения участка. В случае, если назначение участка надо изменить, например, из ИЖС в многоквартирную застройку, то порядок определяет статья 49-1 Земельного кодекса.
"Структурное подразделение местного исполнительного органа в течение трёх рабочих дней определяет возможность использования земельного участка по заявленному целевому назначению, составляет схему использования земельного участка и направляет на согласование всем заинтересованным государственным органам. Решение принимается местными властями на основании положительного заключения", – объяснили в управлении.
При этом перевод земли должен происходить до получения разрешения на строительство, а использование земельных участков для застройки, может осуществляться только в соответствии с утверждённой проектной документацией и с соблюдением целевого назначения или сервитута, зонирования территории, красных линий и линий регулирования застройки.
Земля под двором ЖК также должна соответствовать назначению. Земли общего пользования могут быть переданы в собственность только после исключения их из этой категории. Если же строительство начато до перевода или без документов, то это расценивается как самозахват земли и влечёт административную ответственность.
Несут ли ответственность местные власти
В комитете по делам строительства и ЖКХ указали, что необоснованное изменение целевых назначений может повлечь наказание не только для застройщика, но и для местных органов, которые допустили такое.
"Развитие и застройка территорий населённых пунктов осуществляется на основании утверждённых в установленном порядке генеральных планов и проектов детальной планировки. Отклонения от функционального назначения территорий и градостроительных регламентов рассматриваются как нарушения законодательства и влекут ответственность", – объяснили в комитете.
Иными словами, строительство многоквартирных домов на землях ИЖС возможно только после официального изменения назначения участка, при этом проект обязан соответствовать Генплану и ПДП. В противном случае объект может быть признан самостроем и подлежать сносу, а чиновники, ответственные за передачу, и застройщик – привлечены к ответственности.
Что говорят про сельхозземли
Земли сельхозназначения – случай особый. Согласно ответу комитета по управлению земельными ресурсами министерства сельского хозяйства РК, земельный участок для сельхозпроизводства, не может использоваться для строительства многоквартирного дома.
"На земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства и полевых наделов личного подсобного хозяйства не допускается строительство объектов, не связанных с ведением сельского хозяйства, включая жилые дома (включая индивидуальные). Исключение составляют лишь антенно-мачтовые сооружения и опоры для оборудования связи", – говорится в официальном письме ведомства.
В комитете подчеркнули, что перевод сельхозземель под застройку возможен только в исключительных случаях: например, при расширении границ населённого пункта в рамках генерального плана. При этом все виды ценных угодий (пашни, орошаемые земли, многолетние насаждения) находятся под особой охраной, и такие земли не могут использоваться даже под временные хозяйственно-бытовые постройки.
последствия бесконтрольной застройки
Когда застройщики осваивают землю не по назначению, рушится логика развития города: нет мест для школ, детсадов, широких проездов, социальных объектов, скверов и парков. Вместо продуманной инфраструктуры появляются хаотично расположенные дома, что в свою очередь ведёт к экологическому урону.
В Алматы особенно остро это видно в центре, где каждый свободный участок застройщики хотят превратить в очередной ЖК. А улица Розыбакиева выше Абая, и Достык выше Абая и вовсе стали притчей во языцех. Без особой надобности люди даже не хотят туда ехать, потому что знают, что застрянут в огромной пробке. Страшно представить каково тем, кто живёт в этом районе и каждый день вынужден выезжать из дома, чтобы отвезти детей в школу и попасть на работу.
Пока горожане ждут зелёных зон, скверов, парков и пространства для отдыха, город продолжают застраивать бетонными коробками. Застройщики не удосуживаются озадачиться вопросом инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания горожан. Акимат Алматы также особо не настаивает на том, чтобы инфраструктуру строили частники, перекладывая все затраты по соцобеспечению на бюджет. А как известно, бюджет не резиновый и на всё его не хватит. Вот и получается, что дома строятся, а школы и больницы люди ждут годами.
Ещё земельная проблема на деле может иметь серьёзные последствия для тех, кто покупает квартиры в новых жилых комплексах, а потом оказывается, что дом строился незаконно и его могут не сдать или даже признать самостроем. В итоге дольщики остаются без жилья и денег.
Власти реагируют и создают комиссии по земельной реформе, ужесточают правила, запрещают строить на плодородных землях, запрещают долевое строительство, вводят цифровой контроль, отменяют распределение участков вручную. Сотни гектаров земли возвращаются государству, а в судах идут дела против застройщиков и чиновников, которые закрывали глаза на нарушения. А потом снова и снова появляются такие случаи, о которых написано выше. И почему так происходит – ответа нет, а нарушители продолжают откупаться штрафами.
