ИПН при продаже недвижимости: что изменилось по новому Налоговому кодексу
Что произошло
С 1 января 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Налоговый кодекс. По нему срок владения жилой недвижимостью, необходимый для освобождения от индивидуального подоходного налога (ИПН) при его продаже с доходом увеличен с одного года до двух. Но если жильё куплено и право собственности на него зарегистрировано до 1 января 2026 года, то продавать его с доходом без уплаты налога можно уже через год и более. Корреспондент BES.media вместе с Комитетом госдоходов разбиралась, какие правила действовали ранее и что меняется сейчас.
Что было ранее
По старому налоговому законодательству (действует до 1 января 2026 года) казахстанцы при продаже квартиры, которой они владели менее одного года, должны были платить индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 10% от дохода от прироста стоимости жилья при реализации. Срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в уполномоченном органе.
Например, квартиру купили за 25 млн тенге в сентябре 2024 года, и продали её в августе 2025 года за 35 млн тенге (менее года владения). Доход от прироста стоимости при реализации имущества – 10 млн тенге. А значит, с него нужно самостоятельно уплатить ИПН (10%) – 1 млн тенге.
Если квартиру продали бы позже – в октябре 2025 года, то обязанности по уплате налогов не возникло бы, так как прошло больше года.
Что будет по новому налоговому кодексу
По новому Налоговому кодексу, если жильё куплено на территории Казахстана (или дачное строение, гараж, парковочное место, кладовка, объект личного подсобного хозяйства, земельные участки или доли под ИЖС, дачное строительство, садоводство, под гараж) и зарегистировано право собственности на него после 1 января 2026 года, то новые владельцы будут освобождены от ИПН при его продаже с доходом только через два года и более.
Для жилья и других категорий выше, купленных и зарегистированных до 1 января 2026 года, будут действовать старые правила – продавать с доходом и не платить налог можно уже через год и более.
Например, если вы купите квартиру за 55 млн тенге в январе 2026 года и продадите её уже в мае 2027 года года за 67 млн тенге (срок владения – более года, но менее двух лет), то по новым правилам вы будете обязаны заплатить ИПН с дохода в 12 млн тенге по ставке 10% – 1,2 млн тенге. Также нужно будет сдать налоговую декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи.
Но если вы решите купить квартиру в декабре 2025 года и продать её в мае 2027-го, то налогов вы платить не будете и декларацию сдавать не надо.
Приобретение доли в жилищном строительстве
Если договор долевого участия (ДДУ) на жильё, дачу, гараж, парковочное место, кладовку или объект личного подсобного хозяйства заключён после 1 января 2026 года, действуют новые правила. Для продажи права требования по такому договору без уплаты ИПН нужно владеть им три года и более.
Но если право собственности на готовую квартиру вы зарегистрировали уже после 1 января 2026 года, то минимальный срок для продажи без налога составит два года и более – независимо от того, когда был заключён ДДУ или приобретена уступка.
Нужно ли сдавать декларацию
Если лицо всё же получило доход от продажи квартиры или своей доли в жилищном строительстве, вне зависимости от того, по старому (владение – менее одного года) или новому (владение – менее двух лет) Налоговому кодексу, оно должно подать декларацию о доходах и имуществе (форма 270.00) в налоговую по месту жительства до 15 сентября следующего года после продажи. Сам налог нужно уплатить самостоятельно в течение 10 дней после этой даты.
Прогрессивная шкала ИПН
Не стоит забывать и о том, что с 1 января 2026 года ИПН будет начисляться по прогрессивной шкале. Если годовой доход не превышает 8500 МРП (около 36,8 млн тенге; в 2026 году МРП составит 4325 тенге), ставка составит 10%, на сумму свыше 8500 МРП – 15%.
К примеру, если вы купили квартиру в январе 2026 года за 55 млн тенге и продали её в мае 2027 года за 105 млн тенге (владели менее двух лет), то с дохода в 50 млн тенге придётся заплатить прогрессивный налог: порядка 3,7 млн тенге с суммы 36,8 млн тенге и около двух млн тенге с суммы 13,2 млн тенге. Итого – 5,7 млн тенге.
Когда ИПН платить не нужно
Обязанности платить ИПН не возникает при выполнении условий: цена продажи равна цене покупки или ниже её, то есть когда дохода от продажи не было. А если он всё-таки есть, по новому налоговому законодательству налог не нужно платить при сроке владения два года и более.
Если вы купили квартиру, к примеру, за 55 млн тенге в январе 2026 года и продаёте её в мае 2027 года тоже за 55 млн тенге, то дохода от реализации недвижимости у вас нет, и обязательства по уплате налогов тоже не будет – соответственно, и декларировать ничего не надо.
Почему это важно
Казахстанцев ожидает множество законодательных изменений (в том числе отмена льгот по НДС для застройщиков, разрешаются только договоры долевого участия и безнал). Всё это может привести к росту цен на жильё, уже начиная с конца 2025 года, потому что продавцы и застройщики уже готовятся к новому Налоговому кодексу. Соответственно, у многих продавцов может возникнуть обязанность заплатить ИПН, а у некоторых даже – по прогрессивной шкале. Также не стоит забывать и о необходимости сдать декларацию при получении дохода от реализации в срок.
Контекст
Президент Казахстана подписал новый Налоговый кодекс и сопровождающий его Закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам налогообложения".
Изменения касаются всех ключевых направлений – от индивидуального подоходного налога до механизмов инвестиционного стимулирования.
По Налоговому кодексу отменили льготы для застройщиков по налогу на добавленную стоимость (НДС) при реализации жилья. Теперь они будут вынуждены платить НДС в размере 16%. Эксперты считают, что данная мера повлияет на рост цен на недвижимость.
Кроме того, в стране внесены поправки в закон о долевом участии, которые должны были вступить в силу к осени. Теперь запрещены все виды договоров на покупку нового жилья у застройщиков, кроме договора долевого участия (ДДУ).
