Государственное вмешательство дестабилизировало рынок жилья – Halyk Finance
Разогреву цен на вторичном рынке жилья способствовала ипотека "Баспана-Хит" и снятие пенсионных накоплений, считают аналитики.
Что произошло
Аналитический центр инвестиционно-брокерской компании Halyk Finance опубликовал исследование "Догонит ли рост цен на жильё инфляцию?"
О чём исследование
На протяжении прошлого года цены на первичном рынке жилья Казахстана находились в стагнации, но 2023 год завершили с незначительным ростом, встав на паузу после непрерывного роста с 2017 года, отметили аналитики.
По их мнению, коррекция на рынке жилья в целом завершена и в 2024 году можно ожидать небольшое ускорение роста цен на первичном рынке, но ниже темпов инфляции, тогда как на вторичное жильё цены, вероятно, продемонстрирует минимальный прирост.
Как изменились цены на первичном рынке
Цены на первичном рынке по Казахстану в 2023 году в среднем поднялись на 3,4%, а точнее:
- в Астане – на 2.3%;
- в Алматы – на 5,4%;
- в Кызылорде – на 12,6%;
- в Петропавловске – на 10,6%.
При этом цены снизились в Шымкенте (на -1%) и Кокшетау (на 6,3%).
Как изменились цены на вторичном рынке
На вторичном рынке произошло умеренное снижение цен в пределах 4%, на что повлияло уменьшение цен:
- на 4% – в Алматы;
- на 8% – в Астане.
"С учётом веса данных городов общий показатель оказался в минусе, хотя примерно в половине городов страны цены на "вторичке" даже подросли, с максимальным приростом в Атырау на 8.2%. В результате такой коррекции стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически выровнялась, составив 494-495 тысяч тенге, тогда как в 2022 году "вторичка" была дороже "первички" более чем на 10%", – отмечается в исследовании.
Что повлияло на цены
"Разогреву цен на вторичном рынке в предыдущие годы способствовала ипотечная программа "Баспана-Хит". Напомним, в 2020 году в рамках "Баспана-Хит" было предоставлено ипотечных кредитов на 229 млрд тенге, 366 млрд тенге – в 2021 году, а суммарно с 2018 года – 738 млрд тенге. Данная программа носила относительно рыночный характер, ставки по которой были привязаны к уровню базовой ставки. На начальном этапе эта программа ограничивалась только первичным рынком, но впоследствии охватила и вторичный рынок, что сразу оживило спрос на вторичное жильё", – подчеркнули аналитики.
Позже была запущена новая инициатива, предусматривавшая возможность досрочного снятия пенсионных сбережений с целью улучшения жилищных условий населения.
"На этот раз рынок преимущественно вторичного жилья захлестнул поток "горячих денег", который ещё более задрал цены. Так, в 2021 году в Астане цены подскочили более чем на 34%, а в 2022 году – ещё на 21%. Всего до поднятия порога достаточности пенсионных сбережений с апреля 2022 года на рынок пришло 2,7 трлн тенге (3,2% от ВВП). Как видим, государственное вмешательство серьёзно дестабилизировало рынок жилья, сделав его недоступным для вкладчиков ЕНПФ с небольшими сбережениями. Последствия такого непродуманного вмешательства мы и наблюдаем в настоящее время с неизбежным откатом цен и спадом жилищного строительства", – констатировали финансисты.
Возможность досрочного снятия пенсионных накоплений нанесла урон и банковской системе, так как снизила коэффициент замещения будущих пенсий до неприемлемого уровня, добавили авторы исследования.
Что с ценами на аренду жилья
В 2022 году стоимость аренды выросла на 45%, в том числе из-за наплыва мигрантов из РФ, а в 2023 году рынок аренды вошёл в фазу коррекции с приростом стоимости всего на 1,6%.
Какие ещё факторы сказались на рынке недвижимости
- Нацбанк резко сократил объём средств, выделяемых на льготную ипотеку "7-20-25", а процентные ставки на денежном рынке сохранялись на повышенном уровне.
- В последствии темпы расширения ипотечного кредитования упали в два раза по сравнению с предшествующим годом.
- Ввод жилья по Казахстану за 11 месяцев 2023 года увеличился на 15,6%, что тоже увеличило объём предложения, тем самым оказав давление на цены на первичном рынке.
"Таким образом в контексте ценовой динамики рынок жилья в Казахстане пережил относительно "мягкую посадку" – цены на первичном рынке, несмотря на свернувшийся спрос, даже немного подросли. Кроме того, благодаря окрепшему тенге недвижимость сохранила свою стоимость в валютном эквиваленте", – констатировали авторы исследования.
Чего ждать в этом году
В 2024 году аналитики не прогнозируют существенного оживления спроса на жильё, но рост цен на первичном рынке незначительно ускорится до 6-8%. На это окажет влияние:
- ослабление курса нацвалюты (по версии аналитиков, курс может ослабнуть примерно на 3-5%);
- инфляция (по прогнозу экспертов, к концу года она составит 8,5%, но среднегодовое значение будет повыше);
- ухудшившиеся финансовые условия, которые бьют по застройщикам из-за повысившихся процентных ставок (предложение новостроек в 2023 году уже обвалилось до околонулевого уровня и, по данным авторов исследования, сохранится подавленным определённое время);
- сдержанный спрос на ипотечные кредиты (ипотека традиционно будет поддерживаться только за счёт имеющегося пула клиентов Отбасы банка и отдельных льготных госпрограмм, уверены финансисты).
"На стороне спроса мы прогнозируем лишь умеренное восстановление в связи с ожидаемым нами замедлением роста номинальных зарплат с примерно 16 в 2023 году до 13% в текущем, но при этом покупательная способность зарплат повысится в связи с меньшим уровнем потребительских цен. Мы считаем, остановка спада цен на жильё может стать определённым триггером для восстановления интереса к рынку жилья в противовес депозитным ставкам, которые начнут снижаться", – резюмировали аналитики.
На вторичном рынке цены немного подрастут – на уровне 3%.
–––
