История 20-летнего строительства элитного ЖК в Алматы: лжедольщики, Болат Назарбаев и суды
Рынок недвижимости Алматы живет в состоянии вечного ажиотажа. Пока одни спорят о перегретых ценах, а другие уверяют, что жильё вот-вот подешевеет, город продолжают активно застраивать. Однако за фасадами элитных ЖК нередко скрываются истории, о которых застройщики предпочитают не вспоминать. BES.media начинает серию материалов о знаменитых долгостроях Алматы – объектах, где за квадратными метрами стоят десятки судебных процессов и миллионы потерянных тенге обманутых дольщиков.
Элитный долгострой
Наш первый герой – ЖК Silver Hills в Ремизовке, который раньше назывался "Тау Коктем". Сегодня это элитный жилой комплекс с видом на горы, квартирами по сотне квадратных метров и ценами от 700 тысяч тенге за квадрат. Но два десятилетия назад всё было совсем иначе.
В середине 2000-х банки охотно выдавали кредиты, а люди активно покупали квадратные метры на этапе проекта. Именно тогда бизнесмен, владелец ТОО "Building Group" Игорь Жаков (построил множество зданий в Алматы) основал компанию-застройщик ТОО "Building Service". Замысел был грандиозным: построить жилой комплекс почти у подножия гор. Даже сейчас эта локация считается одной из самых дорогих и престижных в Алматы.
С чего всё начиналось
Для реализации проекта предприимчивый бизнесмен открыл четыре кредитные линии в Нурбанке (в те годы банк принадлежал Рахату Алиеву) на космическую по тем временам сумму – более 90 млн долларов. Этих средств было достаточно, чтобы благополучно завершить строительство. Однако денег банка ему оказалось мало. Застройщик начал активно привлекать средства граждан. В итоге около нескольких десятков дольщиков вложили в проект более 5 млрд тенге. Причём люди отдавали свои кровные буквально под честное слово: компания получала полное право распоряжаться финансами, а покупатели оставались лишь с обещанием будущих квартир.
Цитата из договора дольщиков с ЖК "Тау Коктем":
3.2.1. Застройщик вправе по своему усмотрению без какого-либо согласия долевого участника владеть, пользоваться, распоряжаться полученными по договору от долевого участника денежными средствами, оплаченными долевым участником как стоимость долевого участия.
В те годы государство почти не регулировало рынок долевого строительства: никаких гарантий, контроля – ещё меньше. Никто не проверял, куда на самом деле идут деньги. Люди вкладывались в недвижимость на свой страх и риск. В итоге в стране случился кризис и появились тысячи обманутых дольщиков.
Позже выяснилось: деньги дольщиков испарились в неизвестном направлении, а на строительной площадке вместо элитных корпусов возвышался лишь голый бетонный каркас. Сам Игорь Жаков в суде подтверждал, что получил почти 6 млрд тенге, однако доказать, что деньги были потрачены именно на строительство комплекса, так и не смог. Дело в том, что большинство указанных дольщиков фактически не вносили деньги, это были или подставные компании, или же "взаимозачёты" самого Жакова.
как строился жк
Строительство комплекса стартовало в 2006 году и активно продолжалось около двух лет. Проект был масштабным: планировалось возвести три жилых комплекса, в которые входили 12 домов. Каждый комплекс состоял из трёх домов, а в каждом доме предусматривалось по три подъезда. Однако реализовать проект полностью так и не удалось. Как следует из показаний одного из свидетелей, завершить смогли лишь первый дом, расположенный у дороги.
"Сам дом стоял, были готовы каркас и облицовка, но дальше работы практически не продвинулись, потому что это был пентхаус с эксплуатируемой кровлей", – говорится в материалах дела.
По словам свидетеля, до 2008 года у застройщика серьёзных проблем с банком не возникало. Если по-простому: Жакову нужен был "фасад" для продажи и, самое главное, для банка: мол, стройка успешно идёт.
Как могли выводить деньги дольщиков
В апреле 2008 года руководитель ТОО "БТА-Инвестстройгрупп" Тимур Конакбаев заключил с компанией Игоря Жакова ТОО "Building Group" (генподрядчик строительства ЖК "Тау Коктем") договор на выполнение работ по заливке бетона, монтажу строительных лесов, такелажным работам и облицовке фасадов ЖК "Тау Коктем". Однако уже через месяц Конакбаев неожиданно покинул пост директора. Управление компанией он фактически передал юристу структур Жакова, доверив ему распоряжаться 100-процентной долей участия в уставном капитале ТОО. Спустя несколько месяцев, в ноябре 2008 года, Конакбаев назначил директором компании уже самого Игоря Жакова. Правда, в этой должности тот проработал всего около четырёх месяцев.
Интересный факт. Смена руководства официально не регистрировалась в органах юстиции. В государственной базе данных руководителем ТОО "БТА-Инвестстройгрупп" значился Игорь Жаков.
Впрочем, связь между ними прослеживалась и раньше. Ещё в 2007 году Жаков передал Конакбаеву автомобиль стоимостью почти 15 млн тенге. А год спустя, в 2008-м, заключил договор долевого участия с его матерью: речь шла о квартире в ЖК "Тау Коктем" площадью почти 247,6 кв. м стоимостью 29,9 млн тенге, а также о кладовке и двух парковочных местах. Однако никаких денег в кассу не поступало.
При этом в материалах дела отсутвуют акты выполненных работ, заключения авторског и технического надзора, однако деньги передавались ТОО "БТА-Инвестстройгрупп".
Необходимо отдельно отметить, что Конакбаев и Жаков помимо этого были подельниками ещё отдельного проекта, где ТОО "БТА-Инвестстройгрупп" тоже взяло кредит в том же Нурбанке. После они обанкротили компанию, не вернув кредит.
Кроме того, в материалах дела сообщается, что Игорь Жаков оплачивал будущими квартирами в ЖК "Тау Коктем" различные услуги, в том числе личного характера, такими как, например, работа юриста. Некоторые средства дольщиков в кассу компании не вносились.
Смена владельца ЖК
Когда строительство остановилось, новый собственник Нурбанка через решение Верховного суда взыскал залог в виде недостроенного ЖК вместе с земельным участком за долги по кредиту. Право требования банк передал коллекторской компании.
Пентхаусы в подарок
Спустя годы вокруг замороженного ЖК начинает происходить ещё более странная история. В 2012 году группа активистов решает создать жилищно-строительный кооператив, чтобы попытаться забрать объект у банка и достроить его своими силами. Однако за вывеской защиты прав обманутых граждан скрывались весьма непростые фигуры. В списках участников ЖСК фигурировали Галым Садибеков, Сагияттулы Сарсенов и Талгат Алпысбеков.
Галым Садибеков – бизнесмен, экс-депутат маслихата Алматы и брат бывшего вице-министра энергетики Гани Садибекова, оправданного по делу о хищении миллиарда тенге. В публичном поле имя Галыма Садибекова не раз связывали с Болатом Назарбаевым, особенно в части сделок купли-продажи и дарения недвижимости и земельных участков и в элитных районах города.
Как выяснилось из признаний самого Игоря Жакова, его отношения с этими "дольщиками" были основаны на добровольно-принудительных соглашениях. На судебных процессах он рассказывал, что ещё в 2012 году Садибеков путём жесткого давления и угроз вынудил его буквально подарить четыре квартиры в недостроенном ЖК, которые были спешно оформлены на третьих лиц. Речь шла не о скромных студиях, а о двух гигантских пентхаусах общей площадью почти 1,5 тысячи кв. м с парковочными местами и кладовками. Общая стоимость этого "презента" составляла около 2,5 млн долларов.
Похожая история произошла и с Сагияттулы Сарсеновым. Ему и его сестре Ляззат Сарсеновой ещё в 2006 году Жаков отписал три элитные квартиры стоимостью 2 млн долларов. Сделано это было в рамках личных взаиморасчётов и исключительно ради укрепления личного партнёрства – они вместе строили Grand Hotel Tien Shan в центре Алматы.
Сагиятулла Сарсенов – известный бизнесмен. Он владеет акциями алматинского ЦУМа, был депутатом мажилиса от партии "Акжол" и имеет долю в гостинице Grand Hotel Tien Shan в Алматы. В рейтинге рантье Казахстана на 2025 год, опубликованном Forbes.kz, Сарсенов занимает 17-е место.
Стоить отметить, что ни Галым Садибеков, ни Сагиятулла Сарсенов не вносили деньги за квартиры в ЖК "Тау Коктем".
"Что касается эпизода с С. О. Сарсеновым, он деньги в кассу не вносил. Это были его личные взаимоотношения с Жаковым, и ему было сказано, что оплата будет произведена позже. Жаков как хозяин компании утверждал, что они являются партнёрами и работали вместе над проектом в гостинице "Тянь-Шань" в Алматы", – процитировал судья одного из подсудимых в приговоре.
А когда проект рухнул, эти влиятельные держатели "подарочных" метров неожиданно надели маски пострадавших соинвесторов и через ЖСК попытались отсудить комплекс у Нурбанка.
Однако реализовать этот сценарий не удалось: суды всех инстанций признали, что фининститут действовал в рамках закона, его права на залог неоспоримы, а обязательство перед дольщиками у него нет. Все претензии, как указано в судебных решениях, должны быть адресованы исключительно Игорю Жакову.
Самого основателя ТОО "Building Service" закон настиг только в 2019 году: его приговорили к шести годам лишения свободы за хищение средств дольщиков. Свой срок он уже отбыл и, по некоторым данным, поспешно покинул страну.
Но на этом судебные разбирательства не закончились. 1 апреля 2025 года суд вновь признал Игоря Жакова виновным, но освободил его от уголовной ответственности за истечением срока давности.
Новый собственник
В 2014 году новый акционер Нурбанка через множество судов окончательно подтверждает свои права на объект. ЖК и земельный участок коллекторы выставляют на аукцион. Здание и землю в 2017 году покупает ТОО "Кок Байтерек" без каких-либо обязательств перед третьими лицами. Но достроить объект оказалось совсем непросто. Новому собственнику пришлось практически заново строить всё, заново получать архитектурно-планировочное задание, утверждать эскизный проект, получать все инженерные техусловия для воды, электричества и отопления. Лишь в 2022 году ЖК наконец-то достроили и ввели в эксплуатацию под названием Silver Hills.
Казалось бы, в истории пора поставить точку, но призраки прошлого не хотели уходить без боя. Группа лиц, именовавшая себя представителями старых дольщиков, решила зайти с другой стороны. Вместо того чтобы требовать квартиры у Жакова, они пытались силой выбить квадратные метры у нового застройщика, который не имел к их потерям никакого отношения. К слову, обязательства проворовавшегося ТОО "Building Service" перед дольщиками (и уж тем более перед держателями "подарочных" пентхаусов) к новому собственнику не переходили.
В качестве примера можно привести покупку подержанного автомобиля. Если предыдущий владелец занимал деньги, участвовал в судебном разбирательстве или был вовлечён в уголовное дело, это не означает, что претензии автоматически переходят к новому собственнику машины. То есть он не обязан отвечать по старым долгам или конфликтам предшественника.
Точно так же и в истории с Silver Hills: новый собственник объекта приобрёл его после всех проблем первоначального застройщика, а значит, юридически не несёт ответственности за обязательства, которые прежние владельцы имели перед дольщиками.
Кстати, некоторые дольщики через суд взыскивали свои деньги у Жакова и его компании. В этих решениях также подчёркивалось, что новый застройщик не является правоопреемником и ничего не должен старым дольщикам.
Методы из 90-х
В 2022 году представители этой группы – Андрей Казначеев и Ксения Сафронова в сопровождении частного судебного исполнителя и вооружённой охраны буквально захватили территорию ЖК, которая уже принадлежала компании "Кок Байтерек".
"29 июля 2022 года в 19.00 на территорию объекта ворвалась целая группа людей. Один из них был в майке с логотипом палаты судебных исполнителей, были дольщики ЖК "Тау Коктем", а также их представители Казначеев и Сафронова, а также сотрудники частной охраны. Судебный исполнитель представился ЧСИ Курмангазы Жумабаем и показал вынесенное им постановление о наложении ареста на объект незавершённого строительства", – говорится в приговоре суда.
ЧСИ выступал от имени двух дольщиков, которые через суд вернули свои деньги за квартиры в ЖК "Тау Коктем" у ТОО "Building Service". Ни у Жакова, ни у его компании не было денег, чтобы вернуть миллионы дольщикам.
"В ходе судебного заседания достоверно установлено, что Жумабай, будучи ЧСИ, использовал свои полномочия вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгод и преимуществ для других лиц с целью причинения существенного вреда правам и законным интересам ТОО "Кок Байтерек", не убедившись в принадлежности объекта незавершённого строительства должнику ТОО "Building Service", 28 июля 2022 года вынес постановление о наложении ареста на имущество, составил опись имущества и опечатал все двери строящегося объекта ТОО "Кок Байтерек", тем самым парализовал всю работу на объекте, причинив существенный вред правам и законным интересам на сумму более 68 млн тенге", – сказано в приговоре суда.
При этом в приговоре указано, что Жумабай был в курсе, что объект давно принадлежит компании "Кок Байтерек".
По сути, это была попытка оказать давление на девелопера и вынудить его пойти на уступки в споре вокруг квартир. Ситуация быстро получила уголовно-правовое продолжение. После разбирательств суды вновь подтвердили: у компании "Кок Байтерек" отсутствуют какие-либо обязательства перед заявителями, связанными с проектом "Тау Коктем". Принимавший участие в провокации судебный исполнитель получил два года ограничения свободы, а Ксения Сафронова объявлена в розыск.
Паралельно в некоторых СМИ стала появляться информация о том, что за компанией "Кок Байтерек" якобы стоитРустам Баялиев, влиятельный чиновник из администрации президента. Расчёт авторов этой информационной кампании был прост – очернить проект через призму борьбы с "новым-старым Казахстаном". Однако и этот манёвр провалился.
Про якобы связь Баялиева и нового застройщика писал, кстати, и блогер Санжар Бокаев, но, выяснив все детали, извинился и дал опровержение.
После появления публикаций о возможной связи Рустама Баялиева с ТОО "Кок Байтерек" журналисты Orda.kz направили официальный запрос в Акорду с просьбой уточнить, имел ли он отношение к компании в период с 2015 по 2024 год, и там дали однозначный ответ:
"В указанный в вашем запросе период заведующий отделом мониторинга регионального развития администрации президента Рустам Баялиев работал в АО "Астанаэнергосервис" в должности председателя правления, а также в управлении делами президента – заместителем управляющего делами президента".
В прокуратуре Алматы BES.media также подтвердили, что Рустам Баялиев никакого отношения к ТОО "Кок Байтерек" не имел и не имеет. Более того, в ведомстве сообщили о расследовании уголовных дел в отношении так называемых лжедольщиков и ряда субподрядчиков, фигурирующих в истории вокруг долгостроя.
"В настоящее время СУ ДП Алматы ведётся расследование уголовных дел в отношении лжедольщиков и субподрядчиков ЖК "Тау Коктем", по результатам которого будет принято процессуальное решение. Одновременно с этим сообщаем, что Р. А. Баялиев отношения к деятельности ТОО "Кок Байтерек" не имеет", – говорится в ответе прокуратуры Алматы.
Главный вопрос всей этой истории: кому на самом деле выгодно вновь и вновь раскручивать конфликт вокруг Silver Hills? Судя по происходящему, речь уже идёт не столько о квартирах в элитном ЖК, сколько о попытке использовать старый строительный скандал как инструмент давления. Складывается впечатление, что основной мишенью информационных атак стал вовсе не застройщик и даже не объект недвижимости, а конкретный человек, чью фамилию искусственно втягивают в конфликт. По всей видимости, появление Рустама Баялиева на государственной службе оказалось неудобным для некоторых весьма влиятельных лиц.
История Silver Hills – это не социальная проблема. Здесь нет очередей из многодетных семей, надеющихся получить жильё, нет и пенсионеров, вложивших последние сбережения в заветные квадраты. По сути, 20-летняя эпопея – сугубо частный коммерческий конфликт за сверхдорогие метры в одном из самых престижных районов Алматы. Именно поэтому попытки выдать этот спор как классический кейс "обманутых дольщиков" выглядят неоднозначно. Кто в этом конфликте – действительно пострадавшие инвесторы, а кто – люди с префиксом "лже-", предстоит установить следствию. И, похоже, самое интересное в этой истории ещё впереди.
