Кому нельзя подарить квартиру в Казахстане: запреты, налоги и залоговое жильё

Передача квартиры в дар кажется простым способом переоформить жильё на близкого человека, но у этой процедуры есть важные нюансы.

В Казахстане нет отдельного закона, который бы регулировал вопросы, касающиеся непосредственно дарения недвижимого имущества. Такие детали рассматриваются Гражданским кодексом, который устанавливает ряд правил для оформления дарения вещей или имущества. За пояснением процедуры дарения редакция BES.media обратился к ведущему юристку Сергею Уткину.

На кого нельзя оформить дарение квартиры или другую недвижимость? 

• На работников больниц, школ, детских домов и учреждений соцзащиты. 

Сотрудники имеющие отношения к данных сферам деятельности не могут принимать крупные подарки в виде квартиры от своих подопечных.

То есть если вы находитесь на лечении в больнице или обучаетесь в заведении, где работает человек, которому вы хотите подарить квартиру, то осуществить дарение вы не сможете. Кроме того, ваши родственники или кто-то из супругов также не смогут помочь с решением данного вопроса.

"Эти сотрудники обязаны заботится о своих подопечных в силу своих должностных обязанностей. Чтобы исключить конфликт интересов и возможность злоупотреблений, закон запрещает принимать такие подарки", – пояснил Уткин.

При это эксперт отметил, что нотариус не всегда может знать, как стороны договора связаны друг с другом. Поэтому ответственность за выполнение подобной сделки в первую очередь лежит самих работниках учреждений. 

• На государственных служащих и лиц, на которых распространяются антикоррупционные ограничения.

Если вы хотели поблагодарить государственного служащего или должностное лицо, за исполнение служебных обязанностей, то подарить ему квартиру также не получится. Такой подарок может расцениваться как незаконное вознаграждение, что повлечёт последствия для одариваемого человека. Члены семьи госслужащего также подпадают под запрет.

"Такие ограничения введены для того, чтобы должностные лица не использовали служебное положение в личных интересах. Если выяснится, что квартира подарена именно за оказанную услугу, суд может признать сделку недействительной", – отметил юрист.

По словам Уткина, при аннулировании подобной сделки получатель подарка может столкнуться с административной или уголовной ответственностью. Квартиру же вернут бывшему владельцу или конфисковать в пользу государства.

Кто не может выступать дарителем?

Гражданским кодексом запрещено дарение если:

• процесс осуществляется от имени малолетнего ребёнка его законными представителями, то есть если квартира находится в собственности ребёнка, её нельзя подарить.
• сделка проводится от имени граждан, признанных судом недееспособными. В таком случае опекуны или законные представители также не смогут осуществить дарение.

Можно ли подарить квартиру, которая находится в залоге или на аресте?

Находящуюся на аресте квартиру не пропустят для оформления сделки дарения. Как отмечает эксперт, нотариус во время составления договора проверяет наличие обременений по квартире.

Однако если квартира находится в банковском залоге, процедуру дарения можно осуществить.

"Дарение возможно только при наличии письменного согласия банка-залогодержателя. При этом залог сохраняется и переходит к новому собственнику", – объяснил Уткин.

Дарение квартиры: в каких случаях придётся заплатить налог

Сама по себе сделка дарения квартиры не требует дополнительных налогов. Однако есть несколько деталей, о которых следует знать.

С начала 2026 года в налоговом кодексе Казахстана действуют новые положения. Теперь, если вы хотите продать квартиру, но она была в вашей собственности менее двух лет, вам придётся уплатить ИПН в 10% от прироста стоимости при реализации.

Поскольку квартира, полученнная в дар, приобретена одаряемым по нулевой стоимости, налог придётся платить от всей суммы реализации, объяснил Уткин.

Самая частая ошибка при дарении квартиры

Как отмечает юрист, чаще всего люди жалеют, что поспешили оформить дарственную. Во время оформления сделки составляется договор, в котором прописываются условия передачи имущества. Некоторыми пунктами люди пренебрегают или просто не знают о возможности внесения дополнительных условий.

"Часто родители дарят квартиру детям, а спустя несколько лет отношения между ними портятся. После регистрации права собственности бывший владелец уже не может распоряжаться жильём. В практике встречаются случаи, когда родители после дарения сталкиваются с требованием освободить квартиру", – рассказал юрист.

Эксперт также отметил, что договор дарения – это безвозмездный договор, где не следует преследовать каких-то целей. В таких случаях чаще всего не возникает никаких проблем. В противном случае следует подумать о других вариантах заключения сделки.