Квартиры дороже, но доступнее? Что ожидает рынок недвижимости
Сейчас в Казахстане замерли цены на недвижимость, но эксперты полагают, что стоимость будет расти, особенно в среднем сегменте, однако не так резко, как в премиальном.
В мировом рейтинге дороговизны квартир Казахстан занимает 75-е место, посчитал сервис Numbeo. При этом по валовому продукту на душу населения Казахстан 54-й в мире. Выходит, что среднестатистический казахстанец может купить больше недвижимости, чем житель других стран. Так ли это и что происходит с ценами на рынке недвижимости?
Цены на жильё в Казахстане, Китае и России
Согласно рейтингу Numbeo (онлайн-база данных о стоимости и качестве жизни людей в разных странах), квадратный метр жилья в центре города в среднем стоит:
- в Казахстане – 1,5 тысячи долларов (709 тысяч тенге);
- в Китае – около 7 тысяч долларов;
- в России – около 2,2 тысячи.
Прогноз складывается в пользу того, что цены на жильё будут расти.
Какая сейчас ситуация на первичном рынке
В последние годы бум строительства привёл к тому, что сейчас в крупных городах на продажу жилья выставлено больше, чем поступает заявок на его покупку. Например, в Астане спрос держится на уровне 15 тысяч квартир, при этом предложение превышает его почти вдвое – около 28 тысяч квартир.
Пока предложение опережает спрос, цены на недвижимость замерли. По официальной статистике, за прошлый год они увеличились всего на 1,6%, при этом инфляция составила 9,8%.
Однако рынок уже реагирует – масштабы строительства в Казахстане сокращаются. Об этом заговорили ещё в конце 2022-го, когда впервые за многие годы жилых площадей ввели меньше, чем в предыдущем году (-7,35%).
Как изменились темпы строительства в Алматы
Заметнее всего изменился рынок в Алматы. Город несколько лет был лидером по темпам строительства жилья, однако в 2022-м уступил столице.
С нынешнего года ситуация меняется радикально: по поручению акима Ерболата Досаева в 2024 году ввод нового жилья должен сократиться до 2 млн кв. м (в 2023 году ввели 2,5 млн). Этого требует генплан: новые кварталы нужно вводить постепенно, детально спланировав и построив всю необходимую инфраструктуру, при этом точечную застройку необходимо полностью исключить. Кроме того, за последние годы ужесточились требования к сейсмоустойчивости сооружений. Поэтому строить в Алматы теперь будут меньше и дороже.
В каких нишах возник дефицит жилья
Нынешний избыток предложения связан с тем, что застройщики ориентировались на один и тот же целевой сегмент – средний. Однако спрос есть в других секторах рынка. Например, в нише премиум-недвижимости наблюдается дефицит. Острее всего он проявился в Алматы после 5-балльных землетрясений.
"Наибольший спрос на рынке недвижимости в Алматы наблюдается на качественное жильё в новых жилых комплексах, особенно тех, которые обеспечивают высокий уровень безопасности, включая сейсмоустойчивость", – подтверждает CEO BI Development South Расул Мустафин.
Почему это выгодно
В Алматы, Астане и Шымкенте всё больше казахстанцев рассматривают покупку элитного жилья как инвестиции. Вложения в недвижимость оказываются особенно выгодными, если покупать квартиру на этапе котлована.
"Сейчас в Астане средняя стоимость – 350-400 тысяч тенге за квадрат, а буквально через год она вырастет до 600 тысяч за квадрат. Вы имеете 50% в год и даже больше от вложений в недвижимость", – прогнозирует председатель президиума Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев.
Эксперты считают, что важное направление будущего роста для застройщиков – элитное и премиальное жильё. Оно будет ощутимо дорожать, но рынок показывает, что потребитель готов за него платить. К тому же застройщики будут предлагать всё больше возможностей инвестиционного характера.
Что ещё может измениться на рынке
Другое направление для расширения рынка – сделать покупку нового жилья более доступной. Сегодня казахстанцам по-прежнему доступны некоторые ипотечные программы, но их востребованность упала, потому что те, кто хотел и мог ими воспользоваться, уже сделали это.
"Около трёх миллионов человек, которые нуждаются (в жилье. – Ред.) сейчас, ждут (более. – Ред.) доступной ипотеки. Кто имел сбережения, уже успел приобрести недвижимость. Теперь остались те, кто живёт от зарплаты до зарплаты. У этих людей нет возможности делать накопления, и поэтому для них необходимо другое финансирование", – отмечает Талгат Ергалиев.
Рынок уже начал движение в эту сторону. Например, всё больше застройщиков предлагают квартиры с чистовой отделкой. Её стоимость полностью покрывается суммой ипотечного кредита, и покупателю не нужно искать дополнительных денег на ремонт.
Какие есть программы от застройщиков
Появляются и новые возможности финансирования. Например, недавно компания BI Group презентовала обновление продукта BI Finance:
- Во-первых, в нём появилась услуга цифрового брокера. Теперь застройщик помогает покупателю грамотно оформить заявку на ипотеку и сам предлагает её банкам-партнёрам. Так можно найти наиболее выгодные условия.
- Во-вторых, в рамках BI Finance появились совместные продукты, разработанные BI Group вместе с банками второго уровня. В них BI Group субсидирует банковскую ставку, предлагая ипотечные займы от 0,1% сроком до 5 лет и 13,9% – до 15 лет.
В планах BI Finance запустить и собственные программы ипотеки, не привлекая коммерческие банки.
Вывод
Конечно, цены будут расти и в среднем сегменте, однако не так резко, как в премиальном. К тому же этот рост будет компенсироваться растущей доступностью ипотеки. Больше всего выиграют те, кто успеет воспользоваться уже появившимися новыми финансовыми продуктами и сделает это при ещё низких ценах на жильё.
–––
