Новый налоговый кодекс не дал льгот фондам недвижимости – REIT-ам

Что произошло

Принятый Налоговый кодекс оставил без льгот инвестиционные доходы, полученные фондами недвижимости, зарегистрированными в соответствии с законодательством РК или с действующим правом МФЦА. Инвестиционный доход REIT-ов будет облагаться по 20-процентной ставке. Пенсионные и паевые фонды сохранили действующие льготы – нулевую ставку КПН.

Детали

Как рассказали редакции BES.media источники на рынке, немаловажную роль в установлении налога сыграло обсуждение вопроса на рабочих группах, где преобладающим фоном являлись отдельные кейсы некоторых REIT-ов. Согласно информации, некоторые крупные владельцы активов недвижимости стали структурировать активы в форме REIT-ов для оптимизации налогооблагаемой базы, что, естественно, вызвало тревогу чиновников.

В мировой практике фонды недвижимости – понятная и пассивная форма получения стабильного дохода. REIT интересен тем, что даёт пайщикам более гарантированный доход, обеспеченный прозрачными платежами от оперативного управления коммерческой или жилой недвижимостью. Фонд может купить актив в портфель или взять его в аренду.

"Акции фонда недвижимости – это альтернативный финансовый инструмент, который может дать годовую доходность выше, чем по текущим депозитам. В среднем фонд, в зависимости от типа недвижимости, может заработать от 5% в валюте и от 10% в тенге", – рассказал CEO управляющей инвестиционной компании Fonte Capital Ltd Ержан Мусин.

Мусин отмечает, что REIT является интересным инвестиционным инструментом. Во-первых, для иностранных инвесторов, которым важно профессионально инвестировать в местную недвижимость. Во-вторых, для небольших казахстанских инвесторов, которые через механизм получили бы возможность иметь доход от заграничной недвижимости.

"В Казахстане немало людей, для которых покупка недвижимости становится первым инвестиционным опытом. Для таких инвесторов REIT мог бы стать отличной альтернативой. Вложения в REIT позволяют получить доступ к глобальному рынку недвижимости без необходимости заниматься операционным управлением. Другая категория заинтересованных – казахстанцы, владеющие зарубежной недвижимостью. Как правило, они посещают её не чаще пары раз в год, и актуальным становится вопрос сдачи её в аренду в остальное время. В этом случае REIT может стать эффективной заменой, где вы получаете инструмент, обеспеченный недвижимостью, который приносит дополнительный доход за счёт аренды", – отметил Мусин.

В чём выгода

Вместо того чтобы отдавать деньги иностранным REIT-ам, казахстанцы могли бы инвестировать в домашние фонды, которые бы структурировали портфель недвижимостью из популярных Эмиратов, Турции и других быстро растущих рынков.

Ещё больше плюсов могут принести иностранные инвесторы. Как отмечает Мусин, от иностранных инвесторов есть запрос на REIT-ы, зарегистрированные в МФЦА и структурированные активами как в самом Казахстане, так и на других развитых и развивающихся рынках. Развитие доверительного управления активами и привлечение иностранного капитала – одна из ключевых задач МФЦА.

Кроме того, в Казахстане рынок профессионального управления жилой недвижимостью лишь начинает развиваться, и ему нужен качественный импульс. По мнению Мусина, профессиональные управляющие недвижимостью в Казахстане не публичны, так как отсутствуют инструменты, оценивающие их мастерство. Доходность REIT-а и могла бы стать одним из критериев эффективности управляющего.

В чём подвох

По словам Мусина, новые налоговые правила делают невыгодным развитие фондов недвижимости в Казахстане.

"С введением 20-процентного налога на КПН, казахстанские фонды получают регуляторный арбитраж с иностранной юрисдикцией. Управляющим компаниям проще открывать фонды за границей", – пояснил Мусин.

Что в итоге

Недвижимость является огромным экономическим кластером. Это видно по динамике цен и статистике развития строительной отрасли, производству строительных материалов, мебельной промышленности и сферы услуг.

Согласно официальной статистике, среднегодовой прирост объёма строительных работ стабильно превышает 10%. В частности, за период январь – июнь 2025 года в годовом выражении он составил 18,4%, в 2024 году – 11,3%. Как показывают цифры, рынок волатилен в своём развитии. Значительную роль в стабильности роста играют инвестиции. В 2023 году валовые прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в операции с недвижимостью достигли 379,5 млн долларов, побив рекорд за последние десять лет. В 2024 году инвестиции просели до 134 млн долларов. По итогам первого квартала 2025 года ПИИ достигли 102,6 млн долларов. Сохранение динамики позволит привлечь 410 млн долларов по итогам года.

Отсутствие налоговых льгот не уведёт с рынка действующие фонды недвижимости. На начало года насчитывалось порядка 15 фондов. Но отсутствие стимулирующих льгот заметно затормозит активность по их созданию.

Профессиональные управляющие лишаются перспективных направлений диверсификации деятельности – новых рынков и технологий. Местный рынок недвижимости теряет одну из прогрессивных форм управления активами. Фонды структурируют в себя объекты разного качества.

В качестве портфельного инвестора REIT может купить бизнес-центры, жилищные комплексы, логистическую недвижимость, которым по той или иной причине не могут довести до ума нынешние собственники. Управляющие фондами ждали ясности по налогам. Сейчас их интерес к этому инструменту поставлен на паузу.