Теперь нельзя "забронировать" квартиру: закон закрыл лазейки для застройщиков в Казахстане

Что произошло

30 июня в Казахстане приняты поправки в закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Изменения направлены на борьбу с теневыми схемами на рынке недвижимости, усиление контроля за застройщиками и защиту прав дольщиков. О сути изменении на брифинге рассказала пресс-секретарь холдинга "Байтерек" Перизат Шакенова.

Жёстче с ипотекой

Одно из главных новшеств – ограничение на выдачу ипотечных займов при покупке строящегося жилья. Теперь ипотеку можно получить только в том случае, если у объекта есть:

• гарантия Единого оператора в лице "Казахстанской жилищной компании" (КЖК) или
• разрешение на строительство от акимата.

При этом застройщик обязан зарегистрировать договор долевого участия в системе "Казреестр". Без этого банк не имеет права оформить ипотечный договор.

По данным КЖК, в 2024 году более 67% жилых комплексов (около 390 объектов и свыше 145 тысяч квартир) продавались на стадии строительства без разрешительных документов. Такие "серые" схемы создавали риски и для покупателей, и для стабильности отрасли.

Ключевой инструмент – гарантия КЖК

С 2016 года КЖК выдало более 260 гарантий на сумму 1,3 трлн тенге. Это позволило построить 6,3 млн кв. м. жилья – около 70 тысяч квартир. Такой механизм доказал свою эффективность: рынок становится прозрачнее, а права дольщиков – надёжнее защищены.

Как отметила Перизат Шакенова, "теперь застройщик не может начать продавать квартиры без официальных разрешений и регистрации в реестре, иначе сделка будет считаться незаконной".

Больше никаких "предварительных" договоров

Поправки полностью запрещают любые формы предварительных соглашений при продаже строящегося жилья, включая договоры бронирования, инвестирования и предварительные договоры купли-продажи. Эти документы ранее позволяли застройщикам обходить закон, привлекать деньги без правовой защиты для граждан, в том числе под ипотеку.

Продажа квартир на стадии строительства теперь возможна только через договор долевого участия, оформленный по типовой форме и зарегистрированный в "Казреестре".

Только безналичный расчёт

Сделки между дольщиками и застройщиками теперь разрешены исключительно в безналичной форме. Банки обязаны проверять наличие у проекта разрешительных документов. Если объект не зарегистрирован в "Казреестре", банк не вправе принять оплату – средства возвращаются дольщику.

Ранее многие застройщики использовали неофициальные схемы, получая деньги "в руки" – это приводило к злоупотреблениям и замораживанию строительства.

Запрещена реклама незаконных объектов

С 1 сентября этого года вводится запрет на рекламу строящихся объектов, не имеющих гарантии КЖК, разрешения акимата или зарегистрированного договора долевого участия. Это направлено на борьбу с агрессивной маркетинговой политикой недобросовестных застройщиков и защиту граждан от ложной информации.

Что делать гражданам: три шага к безопасной сделке

Чтобы не стать жертвой мошенников при покупке жилья на этапе строительства, Перизат Шакенова рекомендовала следовать трём шагам:

Шаг 1. Проверка застройщика. Необходимо убедиться, что у него есть гарантия КЖК или разрешение акимата. Проверить это можно на портале homeportal.kz, а также через мобильные приложения eGov Mobile и банков – Halyk Bank, Smartbank, bcc.kz и Alatau City Bank.

Шаг 2. Заключение договора. Единственно допустимый документ – это договор долевого участия. Все остальные формы являются незаконными.

Шаг 3. Регистрация в "Казреестре". После подписания договор должен быть зарегистрирован через акимат в системе "Казреестр". Только после этого можно вносить оплату. Доказательством регистрации служит выписка, которую дольщик обязан получить.

Что дают новые меры

Изменения в законодательстве решают сразу несколько задач:

• минимизируют риски обмана со стороны застройщиков,
• устраняют теневые схемы,
• повышают доверие населения к долевому строительству.

Как подчеркнула Шакенова, "главное – проверять документы, не соглашаться на обходные схемы и помнить, что защита ваших прав начинается с правильного выбора застройщика".

При чём здесь холдинг "Байтерек"

Холдинг "Байтерек" активно участвует в реализации государственной жилищной политики через свои дочерние организации – Казахстанскую жилищную компанию (КЖК) и Отбасы банк.