Битва за ипотеку: как изменится рынок доступного жилья в Казахстане

Что произошло

В Казахстане обсуждают поправки, которые могут открыть банкам второго уровня (БВУ) доступ к системе жилищно-строительных сбережений (ЖСС). Инициатором изменений выступает Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР). Если проект одобрят, частные банки смогут привлекать депозиты по схеме ЖСС и выдавать жилищные займы наряду с Отбасы банком. Цель заявлена благая: повысить конкуренцию и сделать льготную ипотеку доступнее для граждан. Однако эксперты задаются вопросом, удастся ли сохранить социальную направленность системы или она постепенно уступит место коммерческим интересам.

Немецкие корни казахстанской системы

Система жилстойсбережений в Казахстане работает по принципу немецких строительных сберегательных касс Bausparkassen. В Германии они функционируют с 1920-х годов, в Венгрии, Чехии и Словакии – с 1990-х. Это своего рода кассы взаимопомощи: пока одни вкладчики копят деньги и формируют пул ликвидности, другие оттуда получают кредиты на выгодных условиях. Замкнутая структура немецкой модели обеспечивает стабильность системы и защищает её от рыночных колебаний.

Предлагаемые поправки ломают эту замкнутость и фактически прокладывают путь к открытой французской модели. В частности, во Франции ЖСС привлекают не только специализированные банки, но и универсальные финансовые учреждения. Они могут свободно распоряжаться деньгами вкладчиков, направляя их как на ипотеку, так и на более прибыльные кредитные продукты.

"И закрытая, и открытая системы жилстройсбережений могут существовать отдельно. Но в мировой практике нет примеров успешного слияния этих двух моделей. Поэтому в данном случае крайне важно оценить регуляторный контроль, механизмы защиты потребителей и меры прозрачности, чтобы предотвратить потенциальные риски", – отметили в пресс-службе Отбасы банка.

В АРРФР видят в допуске коммерческих банков к ЖСС возможность для развития рынка, но от детальных комментариев до принятия закона воздерживаются.

"В настоящее время решение по данному вопросу не принято. В связи с этим предоставление подробной информации по механизму на текущий момент не представляется возможным", – сообщил пресс-секретарь ведомства Олжас Рамазанов.

В Национальном банке считают, что выход БВУ на рынок ЖСС не создаст существенных рисков для финансовой системы. Это объясняется спецификой жилстройсбережений, которые фондируются за счёт депозитов населения и слабо зависят от базовой ставки.

"Эти депозиты носят целевой характер, и их чувствительность к изменениям базовой ставки ограничена. Стоит отметить, что проводимая в последние годы политика регулирования финсектора со стороны госорганов значительно ужесточилась и повсеместно направлена на минимизацию рисков, в первую очередь имеющих системный характер", – сказал BES.media Батырхан Иралимов, директор департамента развития финансовых организаций Нацбанка.

Социальная миссия против бизнес-логики

Экспертное сообщество настроено не столь однозначно. С одной стороны, допуск коммерческих банков даст казахстанцам больше выбора. С другой, усиление конкуренции может подорвать социально ориентированную модель, которая помогала гражданам приобретать жильё с минимальной переплатой даже в периоды высокой инфляции и дорогих денег.

Ключевое противоречие лежит в разном понимании сути ЖСС. Государственный оператор остаётся приверженцем первоначальной концепции: система жилищно-строительных сбережений создавалась как инструмент социальной политики. Её устойчивость и принцип закрытости базируется на долгосрочной стабильности, а не на извлечении прибыли.

"Для коммерческих банков система ЖСС будет дополнительным видом деятельности и, возможно, не основным, так как у них имеются иные направления: карточный бизнес, расчётно-кассовое обслуживание, корпоративное и розничное кредитование. БВУ фокусируются на получении прибыли и могут коммерциализировать систему, отдаляя ее от изначального предназначения", – предупреждают в Отбасы банке.

Недавнее повышение базовой ставки Нацбанка наглядно показало различие в мотивации участников рынка. Большинство коммерческих банков приостановили ипотечные программы или существенно ужесточили условия кредитования. При текущей стоимости фондирования долгосрочные ипотечные займы стали для них экономически невыгодными. Это подтверждает, что для БВУ ключевым ориентиром остаётся доходность и минимизация рисков, а не социальная миссия.

В то же время система жилищных строительных сбережений продолжает выполнять свою функцию – обеспечивать доступность жилья для граждан, независимо от колебаний рыночных ставок и макроэкономической конъюнктуры.Именно в этом и заключается ценность закрытой модели ЖСС: она работает не ради прибыли, а для обеспечения социальной устойчивости.

Есть опасения, что смешение системы ЖСС с рыночным бизнесом БВУ может привести к её постепенному "каннибализму". Если банки начнут использовать деньги вкладчиков для более прибыльных операций или выдавать жилищные займы из собственного капитала по рыночным ставкам, это со временем уничтожит саму экономику социального продукта.

БВУ несут дополнительные риски, связанные с корпоративным, потребительским и МСБ-кредитованием. Казахстан уже был свидетелем дефолтов ряда универсальных банков, которые были вызваны высокорисковыми операциями. Это может поставить под угрозу не только сохранность ЖСС-вкладов, но и развитие системы в целом.

В качестве альтернативы Отбасы банк предлагает создавать новые специализированные жилищные  сберегательные банки, которые могут быть дочерними структурами финансовых институтов. Такой подход позволит развивать рынок ЖСС, сохранив его ключевые принципы – замкнутость, прозрачность и социальную направленность.

Неслучайно система ЖСС в Европе реализуется только специализированными кредитными учреждениями. Таким образом удаётся обеспечивать максимальный уровень регуляторной безопасности и доверие к системе.

В Казахстане действующий закон не запрещает создание специализированных банков для реализации системы жилищных строительных сбережений и не предусматривает, что может существовать только один жилищный строительный сберегательный банк.

Так, в Законе "О жилищных строительных сбережениях в РК" сказано, что субъектами системы жилищных строительных сбережений являются жилищные строительные сберегательные банки, вкладчики этих банков и государство, обеспечивающее выплату премий государства из республиканского бюджета.

"Создание других частных специализированных жилищных строительных сберегательных банков будет способствовать здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования. Но любой участник системы ЖСС должен работать по единым стандартам и правилам. Должно быть ограничение на использование жилстройдепозитов исключительно на цели ипотечного кредитования или размещения в финансовых активах (по аналогии с действующей политикой в отношении Отбасы банка)", – добавили в банке.

Ещё одно предложение – увеличить размер гарантии Казахстанского фонда гарантирования депозитов по вкладам ЖСС. Действующий лимит в 10 млн тенге уже не соответствует реальной стоимости жилья в крупных городах, таких как Алматы и Астана. Повышение этой гарантии в сочетании с чёткими ограничениями на использование средств, позволит укрепить доверие к системе и снизить риски для вкладчиков.

Что говорят банки

Реакция коммерческих банков на инициативу АРРФР пока неоднозначна. Крупнейшие игроки рынка заняли выжидательную позицию. В Halyk Bank сообщили, что анализируют предложение и пока не готовы давать комментарии. PR-директор Банка ЦентрКредит Сакен Нигмашев сказал, что фининститут "внимательно следит за ситуацией", но комментировать преждевременно.

К слову, не все банки видят себя в этой нише. В Altyn Bank прямо заявили, что пока не планируют запускать аналог ЖСС. А председатель правления Евразийского банка Ляззат Сатиева в беседе с BES.media отметила, что ипотека никогда не была в "генетическом коде" банка, который специализируется на потребительском и автокредитовании.

"Конкуренция – это всегда хорошо, а будет ли Евразийский банк этим заниматься, мы будем изучать", – сказала она.

Наибольший энтузиазм проявили Freedom Bank и ForteBank. При внесении соответствующих изменений в Закон "О жилищных строительных сбережениях в РК" и распространения его норм на банки второго уровня оба фининститута готовы запустить ЖСС-линию.

"Банк рассматривает максимально возможную автоматизацию процесса кредитования в рамках ЖСС, чтобы это было удобно, прозрачно и быстро для клиента. Сам механизм будет аналогичным тому, что уже представлен на рынке. Но пока нет понимания по предоставлению государственных премий и их распределению", – пояснили в пресс-службе Freedom Bank.

В Forte признали, что жилищно-сберегательные займы – это эффективный продукт для долгосрочного взаимодействия с клиентами, который "органично впишется в экосистему банка и позволит предлагать дополнительные финансовые решения", но конкретных цифр без детального анализа назвать не смогли.

"Банк готов к фазе накопления 3-5 лет, понимая, что ЖСС требует иной бизнес-логики, чем краткосрочные кредиты. На процентную ставку будут влиять многие факторы: базовая ставка НБ РК, уровень инфляции, ставка по вкладу, уровень дефолта, а также конкурентная среда. Вместе с тем, мы можем уверенно сказать, что она будет формироваться в рыночных пределах", – отметили в PR-службе Forte.

Интригой остается и вопрос о сохранении единых правил. В банке намекнули на возможность "внедрения более гибких условий накопления и оптимизации требований к оценочному показателю, сохраняя баланс между доступностью продукта и его устойчивостью".

В Отбасы банке на это ответили, что оценочный показатель не только отражает финансовую дисциплину вкладчика и его готовность к долгосрочному обязательству, но и служит инструментом доверия к системе жилстройсбережений. Если каждый банк будет выстраивать собственные правила, возникнет риск фрагментации системы, что запутает вкладчиков и разрушит саму идею предсказуемого накопления. 

"Если появятся предложения ускоренного набора ОП за счёт маркетинговых акций, есть риск обесценивания этого механизма. То, что каждый банк будет предлагать свои условия, – это ожидаемо, этим и отличается конкурентная среда. Но сила системы ЖСС всегда заключалась в её простоте и предсказуемости: вкладчик точно знает, сколько он накопит и на каких условиях получит заём", – подчёркнули в банке.

Несмотря на активность БВУ в ипотечном сегменте, вкладчики не покидают Отбасы банк. Клиенты ценят стабильность и предсказуемость долгосрочных условий.

"Долгосрочные выгоды от сохранения вклада и получения займа в Отбасы банке оказываются более существенными, чем краткосрочные предложения других участников. Вкладчики знают, что расторжение договора вклада и снятие накоплений ведёт к потере заработанного срока депозита и оценочного показателя. Переход в другие банки может быть оправдан только в очень индивидуальных ситуациях, когда условия действительно соответствуют долгосрочным интересам клиента", – пояснили в Отбасы банке.

Как работает ЖСС

Философия жилстройсбережений кардинально отличается от классической ипотеки, которая предлагает жильё по принципу "здесь и сейчас, но дороже". ЖСС учит финансовой дисциплине: сначала накопить, а потом купить под низкий процент. Процесс делится на две фазы:

• Накопление. Клиент открывает целевой депозит в Отбасы банке и регулярно пополняет его. Банк начисляет символическое вознаграждение (2% годовых), а государство добавляет премию – 20% от суммы накоплений за год, но не более 200 МРП. За регулярность взносов вкладчик зарабатывает оценочный показатель (ОП) – ключ к льготному займу. Он растёт в зависимости от суммы и срока накоплений: чем выше ОП, тем выгоднее условия кредита. Чтобы получить максимально низкую ставку, нужно копить деньги не менее трёх лет. 
• Кредитование. Если накоплена половина договорной суммы, а оценочный показатель равен 16 или выше, можно оформить жилищный заём под 3,5 (ГЭСВ от 3,6% до 4,4%) - 5% (ГЭСВ от 5,1% до 6,9%) годовых. В этом случае банк начисляет вознаграждение только на сумму займа. Если ОП ниже 16 вкладчику предложат промежуточный заём под 6 (ГЭСВ от 6,2% до 6,3%) - 8,5% (ГЭСВ от 9% до 9,6%). Его особенность в том, что проценты начисляются на всю выданную сумму займа, не учитывая находящиеся на депозите средства. Ставка действует до тех пор, пока депозиту не исполнится три года или не будет достигнут нужный ОП. После этого заём переводится в категорию жилищного и ставка автоматически снижается.

Эта модель самодостаточна. Она не зависит от базовой ставки Нацбанка и не требует дотаций из бюджета. Именно поэтому, как подчёркивают в Отбасы банке, за 22 года работы ставки по жилищным займам ни разу не менялись, несмотря на все экономические потрясения.

Реальный кейс

Расчёты показывают, что переплата по займам в системе ЖСС в среднем в четыре раза ниже, чем по рыночной ипотеке. К примеру, семья планирует купить квартиру за 30 млн тенге с первоначальным взносом 6 млн (20%). Сумма кредита – 24 млн тенге. В коммерческом банке при среднерыночной ставке 19% (ГЭСВ 21%) на 10 лет ежемесячный платёж составит почти 448 тысяч тенге. Переплата – 29,7 млн тенге. С учётом первоначального взноса совокупные расходы составят около 35,7 млн тенге. То есть за квартиру стоимостью 30 млн придется отдать банку вдвое больше изначальной стоимости жилья. То есть одна квартира будет эквивалентна стоимости двух.

Если приобретать эту квартиру через Отбасы банк по жилищному займу, процесс будет следующим. Клиент в течение трёх лет пополнял депозит и накопил 50% от стоимости квартиры, в нашем случае это 15 млн тенге. Оставшуюся сумму он получит в кредит под 5% годовых. Ежемесячный платёж составит около 241 тысячи тенге, а итоговая переплата – чуть более 2,3 млн тенге. 

Истории клиентов подтверждают эффективность системы. Алматинка Асель Теберекова несколько лет копила на собственное жильё. Асель признаётся: путь был непростым и требовал терпения, настойчивости и финансовой дисциплины. Но результат оправдал усилия: сегодня у неё двухкомнатная квартира площадью 59 кв. м стоимостью 33 млн тенге.

"В марте 2022 года мы открыли депозит и перевели излишки пенсионных накоплений. Три с половиной года мы откладывали всё, что могли. Иногда вносили минимум – 7,5 тысячи тенге. Иногда больше: 10, 50 и даже 100 тысяч, если была возможность. Каждый год старались внести максимальную сумму, чтобы получить премию от государства. Любое пополнение важно – даже небольшие суммы постепенно превращаются в весомый капитал", – рассказала она.

К весне 2024 года накопили необходимую сумму, чтобы взять промежуточный заём.

"Наш оценочный показатель позволил нам кредитоваться под 7,5% годовых. Срок ипотеки составил 7 лет и 9 месяцев, ежемесячный платёж сейчас – 248 тысяч тенге. Но через 11 месяцев мы сможем перейти на жилищный заём, ставка вознаграждения снизится до 5% и платёж станет меньше. Это очень выгодно!" – считает Асель Теберекова.

Ещё одна участница системы – Айлазат Сулейменова, недавно ставшая владелицей четырёхкомнатной квартиры площадью 140 кв. м в новом жилом комплексе Алматы. Депозит в Отбасы банке женщина открыла ещё в 2016 году, но не всегда пополняла счёт. К моменту покупки она внесла на депозит половину стоимости квартиры – 47,5 млн тенге, а в сентябре оформила промежуточный заём под 7% годовых. Срок ипотеки – почти 9 лет, ежемесячный платёж около 650 тысяч тенге. Через полтора года Айлазат сможет перейти на жилищный заём под 5%, что значительно снизит финансовую нагрузку.

"Я изучала программы в разных банках – включая тот, где получаю зарплату, и банк застройщика. Но там ежемесячный платёж был больше миллиона, что для нас неподъёмная сумма. Поэтому выбрала Отбасы банк. Продала старую квартиру и  внесла все вырученные деньги на депозит. Этого хватило, чтобы оформить промежуточный заём", – вспоминает вкладчица.

По её словам, благодаря банку семья смогла значительно улучшить жилищные условия и при этом избежать переплаты, характерной для коммерческих ипотек.

"Я считаю, что Отбасы банк – это отличная возможность для тех, кто хочет накопить и купить жильё на понятных условиях. Благодаря системе жилстройсбережений многие казахстанцы действительно обретают крышу над головой и экономят деньги", – добавила она.

Опыт Отбасы банка доказывает: замкнутая, прозрачная и социально ориентированная система – не пережиток прошлого, а эффективный механизм решения жилищного вопроса. И теперь главный вопрос к регулятору: сумеет ли он не просто открыть рынок, а выстроить такие правила, при которых коммерческая логика будет служить социальной цели, а не подменять её.