Куда растёт Алматы: почему Юго-Запад может стать крупнейшей зоной развития города
Что произошло
Алматы продолжает перестраивать модель развития города. Вместо одного перегруженного центра должны появиться несколько самостоятельных точек деловой и общественной активности. В проекте корректировки генплана до 2040 года сохраняется система из пяти полицентров – "Исторический центр", "Восточные ворота", "Север", "Запад" и "Юго-Запад". Идея заключается в том, чтобы в разных частях Алматы появились самостоятельные центры с рабочими местами, школами, медициной, торговлей, общественными пространствами и транспортом.
Почти каждый второй житель – на юго-западе
Масштаб направления хорошо виден по расчётам генплана. К расчётному сроку – на 1 января 2041 года – в городе население вырастет до 3,6 млн жителей. Из них в юго-западной планировочной зоне, предположительно, будут жить 1,6 млн человек, то есть около 46% всего населения Алматы. Для сравнения, в центральной планировочной зоне прогнозируется 574 тысячи жителей, в Восточной – 570 тысяч, в Западной – 364 тысячи.
Согласно проекту корректировки генплана, на начало 2025 года жилищный фонд юго-западной планировочной зоны оценивался в 28,7 млн кв. м. К 2031 году его планируют увеличить до 33,5 млн, а к 2041 году – до 43 млн кв. м. При этом основной рост придётся именно на многоэтажное жильё. Его площадь должна вырасти с 21 до 37,5 млн кв.м. А вот площадь усадебной застройки, напротив, собираются сократить – с 6,9 до 4,7 млн кв.м.
Это означает, что направление от западной части Алматы в сторону "Алтын Орды", Каскелена и прилегающих территорий будет всё сильнее интегрироваться с мегаполисом – как минимум в части ежедневных перемещений, жилья, торговли и услуг.
Эксперт по стратегическому городскому развитию и соучредительница Ассоциации устойчивого развития территорий Q88 Адия Карсыбек считает, что движение мегаполиса к полицентричности закономерно.
"Для крупного города с миллионным населением сложно и неэффективно сохранять только один основной центр притяжения, куда ежедневно направляется большая часть потоков. Город развивается органически: со временем возникают свои локальные, районные центры – места концентрации торговли, услуг, образования, досуга, рабочих мест. Генплан может определить перспективные центры и предложить для них более комплексный сценарий развития, вместо того чтобы эти территории развивались стихийно", – сказала Адия Карсыбек.
Деловая и общественная активность
Параллельно на юго-западе должно почти вдвое увеличиться количество общественной и деловой недвижимости. В 2024 году площадь такой застройки в юго-западной планировочной зоне составляла 8,7 млн кв. м. К концу 2030 года её планируют увеличить до 11,3, а к 2040 году – до 15,6 млн кв. м. Для полицентричной модели это принципиально. Если население растёт, а новые рабочие места, школы, медицина, торговля и досуг появляются значительно медленнее, новая застройка превращается в очередной спальный район.
"В полноценном полицентре человеку должны быть доступны жильё, рабочие места, образование, базовая социальная инфраструктура, торговля, услуги, общественные пространства, а в более крупных центрах – культурные и развлекательные функции: кинотеатры, театры, музеи, спортивные объекты, ТРЦ и другие городские сервисы. В идеале, основные повседневные потребности должны закрываться в пределах примерно 15-30 минут пешком, на общественном транспорте или другими способами передвижения – без необходимости ехать через весь город. Полицентр не должен ощущаться как периферия".
По расчётам транспортного раздела обновлённого генплана, на 1 января 2025 года в юго-западной планировочной зоне насчитывалось 345,8 тысячи мест работы. Это даже немного больше, чем в центральной зоне, где их было 336,7 тысячи. Всего по Алматы в расчётах указано 936,5 тысячи рабочих мест. Однако их структура сильно различается.
На юго-западе 141 тысяча рабочих мест приходится на торговлю, питание и гостиничный сектор, 53,9 тысячи – на административную, научную, проектную, банковскую и страховую деятельность, 42,2 тысячи – на образование, 38,6 тысячи – на промышленность, сельское хозяйство и транспорт, ещё 26 тысяч – на здравоохранение и социальное обслуживание.
Транспортная инфраструктура юго-запада
Главным условием полицентрического роста остаётся транспорт. Продолжением действующей линии метро после строящейся станции "Калкаман" должен стать участок до района рынка "Барлык". Проект предусматривает 5,3 км тоннелей и три новые станции – возле акимата Наурызбайского района, на пересечении проспекта Алатау с улицей Толе би и возле "Барлыка". В конечной точке должен появиться крупный транспортно-пересадочный узел, объединяющий метро, междугородний автовокзал, LRT и парковку.
В обновлённом транспортном каркасе LRT также должен связывать запад города с другими полицентрами: предварительная линия идёт от будущей станции метро "Барлык" по Толе би к железнодорожному вокзалу "Алматы-2", после чего продолжается в восточном направлении.
Адия Карсыбек считает, что в новых районах транспорт нужно строить до того, как туда заселятся десятки тысяч человек.
"Транспорт должен не догонять застройку, а развиваться параллельно с ней, а в идеале, конечно, опережать её. Причём начинать нужно не только с будущих районов, но и с тех направлений, где существуют большие пассажирские потоки. Мы видим постоянную маятниковую миграцию со стороны Каскелена, Талгара, Узынагаша, Конаева и других населённых пунктов. Уже сейчас нужно усиливать массовый и высокопровозной общественный транспорт", – убеждена Адия Карсыбек.
Одновременно меняется и дорожная сеть. Проспект Абая продолжают пробивать в западном направлении до БАКАД. В июле 2026 года акимат сообщал, что строительная готовность трёх радиальных проектов – Абая, Рыскулова и Саина – составляла около 50%. Проезд до БАКАД власти поручили обеспечить в течение 2026 года. Однако увеличение числа дорог не должно означать дальнейшую зависимость территории от машин, подчёркивает она.
Жильё на периферии пока дешевле
В целом первичный рынок Алматы остаётся одним из самых дорогих в стране. В марте 2026 года средняя цена жилья в новостройке составляла 722,5 тысячи тенге за кв. м, что было на 20,2% выше, чем в марте 2025-го. При этом на вторичном рынке летом 2026 года средняя цена предложения упала на 2,3% по сравнению с началом года и составляла 786,7 тысячи тенге за кв. м.
На западной периферии и за городской чертой входной порог пока что заметно ниже. Для сравнения: в открытых каталогах новостроек минимальные предложения в Наурызбайском районе начинались примерно от 569 тысяч тенге за кв. м, в Алатауском – от 667 тысяч, в Ауэзовском – от 871 тысячи, в Бостандыкском – от 941 тысячи. Сайты недвижимости не дают средние цены районов и не публикуют полноценный индекс динамики, однако разрыв стоимости показывает ценовую мотивацию покупателей смещаться дальше от сложившегося центра.
В дальнейшем стоимость жилья на этом направлении будет зависеть уже не только от количества новых домов, но и от того, насколько быстро появятся метро, дороги, школы, медицинские учреждения, общественные пространства и рабочие места.
От жилых комплексов к бигвиллям
Крупные девелоперы тоже начинают работать не только с отдельными жилыми комплексами, а с территориями размером с городской район. К примеру, BI Group называет такой формат бигвиллем – крупным кластером, где жилые кварталы объединяются с социальной, коммерческой и рекреационной инфраструктурой.
В Алматы компания уже развивает Arena City в северо-западной части города возле Almaty Arena. На западном направлении реализует Jibek Joly возле Aport Mall West, а на востоке – Dream City в районе микрорайона Кайрат и Кульджинского тракта.
Следующим крупным направлением становится территория дальше на юго-запад – в сторону Жанатурмыса и продолжения проспекта Абая. Там BI Group планирует бигвилль Abay Joly – его площадь составит порядка 100 га, а расчётное население – 22 тысячи человек. В рамках проекта предусмотрены прогулочные аллеи, благоустройство набережной, общественные пространства, а также современные бизнес-центры, школы и медучреждения. В перспективе в районе планируют приступить к ещё одному проекту бигвилля на юго-западе – Arman Qala, который также объединит жильё, социнфраструктуру, коммерцию и общественные пространства по принципу 15-минутного города, где основные повседневные функции находятся рядом с домом.
Директор по развитию бизнеса BI Group South Алишер Аяндинов связывает интерес компании к части юго-западной агломерации с изменением транспортной доступности территории.
"Близость к Алматы, рост населения и масштабное развитие транспортной инфраструктуры формируют устойчивый спрос на жильё и сервисы. Особенно перспективным является направление села Жанатурмыс и территории дальнейшего развития проспекта Абая. По мере расширения Алматы эта локация фактически становится естественным продолжением городской ткани и постепенно трансформируется из пригородной территории в полноценный городской район. Параллельно район усиливается как новый деловой и логистический кластер: реализуются крупные инвестиционные проекты, создаются новые производства и тысячи рабочих мест".
Очевидно, что вопрос, будет ли Алматы расти на юго-запад, исчерпан. Обновлённый генплан фактически закладывает этот рост, а девелоперы и инвесторы способствуют развитию и наполнению. Теперь дело за акиматом, чтобы метро, общественный транспорт, школы, медицина, инженерные сети, зелёные пространства и рабочие места успевали появляться одновременно с миллионами новых квадратных метров жилья.