Новые правила ипотеки с 2027 года вряд ли резко изменят уровень одобрений – АФК

Что произошло

С 1 января 2027 года в Казахстане предельная ставка по ипотеке будет зависеть от коэффициента залога – соотношения суммы займа к стоимости жилья. BES.media спросила Ассоциацию финансистов Казахстана, повлияют ли новые правила на одобрение ипотечных заявок.

три причины, которые всё так же будут влиять на выдачи

Главный аналитик АФК Рамазан Досов сказал, что банки уже сейчас учитывают коэффициент LTV.

• LTV – это отношение суммы кредита к стоимости залога, выраженное в процентах.

По словам Досова, банки используют этот показатель при оценке кредитного риска, формировании резервов, расчёте капитала и определении условий кредитования.

"Поэтому дополнительная административная привязка предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) к LTV вряд ли принципиально изменит их подходы к управлению рисками. Другими словами, регулятор лишь переносит уже существующий рыночный механизм в плоскость административного регулирования", – пояснил аналитик.

Вместе с тем, по его словам, решение регуляторов отказаться от единой предельной ставки в размере 20% для всех ипотечных займов (как предлагалось ранее. – Ред.) и сохранить 25% для кредитов с высоким LTV немного снижает риск полного сокращения выдачи рыночной ипотеки, как было ранее дважды за последний год.

"Фактически регулятор выбрал более мягкий переходный вариант, который позволяет сохранить доступность рыночного кредитования для части заёмщиков при одновременном стимулировании формирования более высокого первоначального взноса", – отметил Рамазан Досов.

Однако для большинства молодых семей накопление первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости жилья уже сегодня является одним из главных барьеров при покупке квартиры.

Поэтому существует риск, что часть потенциальных покупателей не сможет воспользоваться более низкой предельной ставкой и будет либо оформлять более дорогую ипотеку, либо откладывать покупку жилья.

Кроме того, административная привязка предельной ГЭСВ к LTV не устраняет фундаментальную проблему высокой стоимости фондирования банков. Поэтому выдача рыночной ипотеки по-прежнему будет определяться прежде всего уровнем базовой ставки, стоимостью ресурсов банков и кредитными рисками.

Что будет с выдачами

В Ассоциации финансистов существенного влияния на объём выдач ипотеки уже сейчас не ожидают.

"Во-первых, новые требования вступают в силу только с 1 января 2027 года, поэтому до этого момента банки продолжат работать в рамках действующего предельного уровня ГЭСВ. Во-вторых, влияние новой меры будет ограничено тем, что рыночная ипотека уже существенно сократила своё значение. По итогам I квартала 2026 года на неё приходилось лишь 15% новых выдач, тогда как остальные 85% обеспечивались льготными программами", – отметили там. 

Поэтому даже в случае некоторого сокращения рыночного сегмента, пояснил главный аналитик АФК, влияние на совокупный объём ипотечного кредитования будет значительно слабее, чем могло бы быть несколько лет назад.

Вместе с тем, по его словам, уровень одобрений при этом в I квартале нынешнего года составил всего 22,5% против 23,6% годом ранее, сохранившись вблизи минимальных значений за последние годы.

"Это свидетельствует о том, что банки продолжают придерживаться жёстких стандартов оценки платёжеспособности, отдавая приоритет качеству кредитного портфеля, а не росту объёмов выдачи", – сообщил Рамазан Досов.

резкого изменения уровня одобрений не будет

По словам аналитика, точно оценить возможное изменение уровня одобрений не представляется возможным, поскольку оно будет зависеть не только от новых требований, но и от динамики базовой ставки, реальных доходов населения, цен на жильё и политики самих банков.

Кроме того, новая модель существенно мягче первоначально обсуждавшегося варианта, поскольку ставка в размере 20% будет применяться только к займам с LTV не выше 70%, тогда как для остальных сохранится действующий предел в 25%.

"Мы не ожидаем резкого изменения уровня одобрений после 1 января 2027 года только из-за новых изменений. Скорее всего, он останется близким к текущим значениям, которые уже являются одними из самых низких за последние годы. Не исключено, что банки могут постепенно смещать фокус в сторону заёмщиков с более высоким первоначальным взносом, поскольку именно для таких кредитов предельная ГЭСВ будет ниже", – считают в АФК.

Поэтому изменения, скорее всего, затронут не столько общий уровень одобрений, сколько структуру новых выдач. Таким образом, новая модель скорее перераспределяет условия внутри рынка ипотеки, чем кардинально меняет его объём.

Контекст

С 1 января cледующего года, если сумма займа составляет до 70% от стоимости жилья (КЗЗ до 0,7 включительно), максимальная ставка по ипотеке составит 20%. В случае, если сумма займа превышает 70% от стоимости жилья (КЗЗ выше 0,7), максимальная ставка – 25%. До этой даты предельная ставка составляет 25% вне зависимости от первоначального взноса.