"Поднимают цены на частные дома в 2-3 раза": как изменился рынок недвижимости после землетрясения близ Алматы
На следующий же день после землетрясения продавцы частных домов либо отозвали объявления, либо подняли цену в 2-3 раза.
Ночью 23 января близ Алматы произошло землетрясение силой в 5 баллов, отголоски которого почувствовали жители мегаполиса. По словам местных, такого не было с 2012 года. Подземные толчки вновь всколыхнули волну разговоров о переезде или смене квартиры в многоэтажке на частный дом. Последние подорожали уже на следующий день после землетрясения. Но эксперты в сфере недвижимости говорят, что это временное явление, которое серьёзно не повлияет на рынок.
BES.media изучил, что и по каким ценам можно купить на рынке жилой недвижимости в Алматы.
Что с ценами на дома
Объявлений с низкими ценами на квартиры нет. Эксперты из сферы недвижимости говорят, что предложений стало больше, на данный момент только на платформе krisha.kz их свыше 37 тысяч.
Несколько примеров предложений с сайта krisha.kz:
Этот дом площадью 210 кв. м с 5 комнатами и территорией в 2 сотки в Наурызбайском районе собственник оценил в 86,5 млн тенге.
Этот вариант в Наурызбайском районе желающим обойдётся в 42 млн тенге. В доме 4 комнаты, общая площадь 90 кв м, санузла нет (туалет на улице), как и забора.
За этот дом в Бостандыкском районе собственник хочет получить 200 млн тенге. 6 комнат, общая площадь 500 кв. м.
Этот вариант владельцы оценили в 52 млн. Его площадь – 84 кв. м, без канализации.
Аналитики популярного портала о недвижимости krisha.kz следят за трендами, которые могут быть связаны с землетрясением. Специалисты проверяли различные гипотезы.
"Единственное изменение – в день, когда были толчки, люди стали активно интересоваться посуточной арендой домов, там был резкий рост (в 4 раза) просмотров и звонков по объявлениям. Но уже через пару дней всё вернулось на прежний уровень. Средние цены предложений при этом не изменились", – рассказала руководитель отдела контентных проектов krisha.kz Алина Буравцева.
Не наблюдалось и роста подачи объявлений о продаже квартир, то есть алматинцы не стали чаще продавать недвижимость. Но появился некий тренд: многие в уже опубликованные ранее объявления добавляли информацию о том, как ощущалось землетрясение в доме.
"Что касается частного сектора: его сложно рассматривать как альтернативу квартирам. Дома намного дороже, гораздо больше по площади, это специфический сегмент. Роста цен предложений на дома тоже пока не наблюдаем", – заключила Буравцева.
Что показывает статистика
Обернулось ли землетрясение в Алматы ростом спроса на индивидуальное жильё, проанализировали специалисты Первого кредитного бюро.
По итогам января, в Алматы было заключено 418 сделок купли-продажи индивидуального жилья. Относительно предыдущего месяца это меньше на 36,1%, в Алматинской и Жетысуской областях динамика оказалась аналогичной.
В январе 2023-го в Алматы продали 401 дом, то есть нынешний уровень превышает прошлогодний на 4,2%. Такая же динамика – в Алматинской и Жетысуской областях (332 дома).
Но аналитики не спешат делать ранних выводов.
"Рост на 4,2% является достаточно скромным. Кроме того, рынок недвижимости вырос в целом. Всего в январе по всей стране было заключено 31,7 тысячи сделок купли-продажи жилья. Это на 30,5% больше, чем годом ранее. Другими словами, рост сделок купли-продажи индивидуального жилья в Алматы и близлежащих областей, скорее всего, был обусловлен общим трендом. Из всего этого может следовать, что землетрясение в Алматы не привело к повышению активности на рынке индивидуального жилья. Однако воздержимся и от этого вывода. Вспомним, что это событие выпало на последнюю неделю января. А неделя – достаточно небольшой промежуток времени для проведения сделки. Значит, роста можно ждать и в феврале", – отметили аналитики.
Как цены оправдывают владельцы домов
BES.media обратился к собственникам домов, которые выставлены на продажу. Все как один твердят, что дома построены из качественных материалов, а главный аргумент – безопасность. Цена, по словам владельцев, оправдана.
"Дом у нас советский, и мы сами в таком живём, знаем что это такое. Когда было землетрясение, у некоторых двери двигались, а у нас вообще ничего. Всё на месте, даже ни один шкаф в доме не двинулся. Конечно, дом стоит своих денег, но если принесёте наличку, тогда немного уступим", – сказала владелица дома, которая хочет продать своё имущество за 52 млн тенге (последний скриншот).
Но при обращении в риэлторские компании продавцы не могут аргументировать цену. Эксперты говорят, что большинством движет жажда наживы.
"Например, в прошлом месяце на недвижимость была цена в 43 млн, сейчас они ставят цену 65 млн. Мы спрашиваем: с чего? Дома произошёл капитальный ремонт? Нет. Год постройки изменился? Нет. Рядом появились новые школы и поликлиники? Нет. Остановка рядом с домом или метро пробили? Нет. Никаких оснований нет, они не могут это ничем обосновать. Мол, пока спрос появился, надо продать", – рассказала глава риэлторской компании Alef City Айкун Эгеру.
Как изменятся цены на квартиры в многоэтажках
Землетрясение повлечёт рост объёма предложений квартир в многоэтажных домах, потому что люди захотят переехать в дома, считает генеральный директор консалтинговой компании Tetin Лев Тетин. Как следствие, ожидается снижение стоимости квадратного метра на 5-10%.
"Это влияние будет довольно краткосрочным и, скорее всего, продлится не более трёх месяцев: февраль, март, апрель, потому что дальше, май, июнь, – это весенне-летний всплеск роста спроса. Падение цен будет невелировано и вернётся к предыдущим показателям", – уверен он.
Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в Алматы составляет 720 тысяч тенге.
Как изменятся цены на частные дома
Если спрос будет падать на многоэтажные дома, то, с обратной стороны, интерес будет расти к коттеджам и таунхаусам.
"Количество людей, которых интересуют коттеджи и таунхаусы, возрастёт. Это, безусловно, подтолкнёт к росту стоимости квадратного метра. Здесь спрос может подтолкнуть рост стоимости на 15-20% и больше", – спрогнозировал эксперт.
Такое явление тоже будет иметь краткосрочный эффект: примерно 3-6 месяцев. Всё из-за того, что наступит лето – это всегда сезон покупки коттеджей в городе и загородного жилья, сказал Тетин. Он не исключает, что будет отток, часть горожан захотят переехать, но их численность будет незначительной и не повлечёт за собой удорожания недвижимости.
Как изменился спрос на недвижимость после землетрясения
Незначительный спад цен зимой прогнозирует и глава риэлторской компании Alef City Айкун Эгеру. Весной и летом специалисты ожидают ежегодного пика продаж. Цена вырастет на дома и земельные участки.
"Сказать, что это будет нечто масштабное и долговременное, я не могу, так как большинство местных привыкли к подобным ситуациям, и они знают, в какой местности живут", – сказала она.
Спад и скачок цен, по её мнению, будет зависеть и от того, повторится ли землетрясение в Алматы. Спикер предполагает, что заметно упадут цены на ЖК от недобросовестных застройщиков, уже поступают заявки после случившегося. В такие периоды, по её словам, цены на дома взлетают.
"Какая-нибудь халупка в Талгаре (город в 25 км от Алматы. – Авт.) в два раза в цене взлетает, поэтому весна и лето будут горячими, а если такие ситуации будут повторяться, то точно. Уже есть заявки от людей, которые просят продать недвижимость. Из категории тех, которые живут на высоких этажах – 7-12 этажи. Те, кого сильно трясло, обратились с продажей", – рассказала Айкун Эгеру.
Хотя в городе популярностью пользуется высокие этажи из-за открывающегося вида из окон: чем выше этаж, тем была дороже квартира. Но теперь какое-то время люди будут пытаться избавиться от недвижимости в высотках. Кроме тех, что относятся к сейсмоустойчивым. Только квартиры в таких домах продают довольно редко. Цена на них держится всегда.
"Такая недвижимость на продажу выставляется, только если люди меняют геолокацию проживания или жильё переходит по наследству, либо сдают в аренду", – объяснила спикер.
Какого-либо ажиотажа эскперт на рынке не видит, но среди коллег и знакомых активно ведутся разговоры о возможностях переехать.
Но продав квартиру в спальном районе города, судя по объявлениям, можно купить лишь маленький домик, иногда даже с санузлом на улице и на окраине города, что не совсем подходит для семьи с детьми.
"Самое главное – это финансовая проблема, потому что спрос на квартиры снизился, особенно на верхние этажи. Много предложений продать квартиру, но многие из них, например, в залоге. Просят дороже продать, дешевле купить, но цена в обоих случаях неадекватная", – сказала Эгеру.
Как ЧП меняет рынок недвижимости
Эгеру вспомнила времена Covid-19: после пандемии алматинцы начали активно покупать частные дома, в результате цены выросли в два раза.
"Тогда люди устали в своих скворечниках и муравейниках сидеть. Многие приобретали земельные участки, строились, кто-то брал дома. После таких ЧП в городе рост цен и спрос на частный сектор растёт как минимум в два раза", – сказала она.
На следующий день после землетрясения алматинцы, которые продавали дома, отозвали свои предложения или подняли цену чуть ли не в 3 раза.
"Мы объясняем, что это неразумно, но они считают, что продадут, так как будет большой спрос. Хотя пик продаж ещё не начался, но люди, как видите, уже поднимают цены на частный сектор в 2-3 раза", – сказала риэлтор.
Сделки отменяют и покупатели, отметила эксперт рынка недвижимости Нина Лукьяненко.
"Однако считаю это единичными случаями, они не будут носить массовый характер. Безусловно, часть покупателей на сегодня постарается переориентировать свой взгляд на малоэтажное строительство и частный сектор, но ценовых изменений мы не почувствуем", – уверена Нина Лукьяненко.
"Недвижимость – такая вещь, что её быстро не продашь и быстро не купишь. Может быть, немного увеличится количество предложений на рынке, но это ничего не изменит. Больше покупать не станут", – солидарен с коллегой президент Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Александр Пак.
Какие выводы
На основе прогнозов экспертов можно сделать вывод, что ситуация на рынке недвижимости в Алматы кардинально не изменится. Её немного потрясёт, но эта волна уляжется, как и прошедшее землетрясение. Рост будет, но в пределах ежегодного уровня: если за 2023 год цены выросли на 8%, то в 2024 году эксперты прогнозируют повышение на 12-15%.
–––
Читайте также:
–––