На что можно рассчитывать при выкупе дома застройщиком – эксперт

что произошло

Развитие городской инфраструктуры, включая строительство школ, транспортных развязок и проектов вроде LRT, приводит к расширению зон реновации. Только за I квартал этого года акимат Алматы анонсировал изъятие жилья по более 1400 адресам.

На что могут рассчитывать казахстанцы при выкупе дома застройщиком, рассказала эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.

детали

По её словам, при изъятии для государственных нужд собственник не может отказаться от сделки, но вправе оспаривать размер компенсации. В случае несогласия с предложенной суммой вопрос может быть решен в судебном порядке. В  таких случаях выплаты могут увеличиться на 20-30% при наличии независимой оценки и квалифицированной юридической поддержки.

Иная ситуация складывается при переговорах с частным застройщиком. В этом случае собственник вправе отказаться от сделки, а сам процесс выкупа может занять от полутора до трёх лет.

Эксперт подчеркнула, что на этапе переговоров ключевую роль играет взвешенный подход. Поспешные решения и согласие на первое предложение часто приводят к потере части стоимости.

"При выкупе под реновацию премия в размере 10-15% от рыночной стоимости является стандартной практикой и закладывается застройщиками в бюджет проекта", – пояснила Сейтнурова.

полный пакет документов повышает стоимость

Подготовка к переговорам включает не только оценку недвижимости и анализ рынка, но и проверку документов. По словам эксперта, правоустанавливающие документы напрямую влияют на итоговую цену сделки.

Полный и чистый пакет документов на земельный участок и дом –  государственный акт, договор основания, технический паспорт, кадастровый план и отсутствие обременений – существенно повышает позицию собственника в переговорах. Для застройщика такие объекты означают быстрый и предсказуемый процесс сделки.

"Если у собственника всё в порядке с документами, это повышает стоимость жилья и можно смело просить сверху премию за чистые документы. Отдельный вопрос –  неузаконенные постройки. Их наличие может как снизить стоимость, так и стать предметом переговоров. Процесс узаконения занимает около 3-6 месяцев и может стоить от пятиста тысяч до двух миллионов тенге. Если этот вариант не подходит собственнику, он может торговаться с застройщиком", – отметила эксперт.

справедливая компенсация

Кроме того, собственникам рекомендуется заранее учитывать сопутствующие расходы, включая переезд, оформление документов и ремонт. Эти затраты также могут обсуждаться с застройщиком в рамках сделки.

При этом решение о продаже остается добровольным, и отказ возможен, если предложенные условия или репутация девелопера вызывают сомнения.

"Собственникам важно понимать, что стоимость их недвижимости определяется не только текущим состоянием дома, но и потенциалом земли. Ключевая задача –  добиться справедливой компенсации, соответствующей ее рыночной и инвестиционной ценности", – заключила Диляра Сейтнурова.

контекст

В Алматы официально началась процедура принудительного отчуждения земельных участков для строительства LRT. Соответствующее постановление аким города Дархан Сатыбалды подписал 26 марта нынешнего года.

Согласно документу, под изъятие попадают 270 земельных участков и объектов недвижимости. Они расположены в Жетысуском, Алмалинском, Ауэзовском и Алатауском районах города. Территории необходимы для реализации первой очереди новой линии легкорельсового транспорта – от вокзала "Алматы-2" до улицы Момышулы.

После изъятия земли передадут на баланс управления дорожной инфраструктуры. Сроком завершения процесса изъятия указано 31 декабря 2028 года.

Также в Алматы назвали новые участки под изъятие для BRT и пробивки Рыскулова. Часть земель попадёт под сервитут, а часть – под принудительное отчуждение.