Вторичка замерла, новостройки дорожают: что происходит с рынком жилья

Что произошло

За первое полугодие 2026 года новое жильё в Казахстане подорожало на 5,3%, вторичное – на 1,5%, аренда – на 1,8%. Эксперт Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова считает, что рынок замедлился: покупатели стали осторожнее, а количество сделок снизилось.

Покупатели взяли паузу

Сейтнурова рассказала корреспонденту BES.media, что замедление видно не только по ценам, но и по числу сделок. В январе 2026 года их количество сократилось с 53,1 тысячи до 27,7 тысячи. К марту рынок частично восстановился, но прежних темпов не показал. Эксперт связывает это с дорогой ипотекой, снижением реальных доходов и изменениями в налоговом и строительном законодательстве.

"Причин несколько. Базовая ставка на уровне 17% сделала коммерческую ипотеку почти неподъёмной. Реальные доходы населения в начале года снизились. С 1 января ввели НДС 16% на новые проекты и реформу долевого строительства, с 1 июля заработал новый Строительный кодекс. Всё это совпало по времени. Покупатель закладывает будущие риски заранее и берёт паузу. Это не обвал, а заморозка спроса", – пояснила Сейтнурова.

Новостройки дорожают из-за стройматериалов и налогов

Цены на первичном рынке продолжают расти из-за увеличения расходов застройщиков. С 2026 года новые проекты облагаются НДС 16%. Кроме того, дорожают стройматериалы и услуги поставщиков. Эти расходы девелоперы закладывают в стоимость квартир.

"Камень, известняк и гипс подорожали в среднем в полтора раза, бетон, цемент и кирпич – на 12–15%. Застройщик закладывает это в цену и может себе это позволить, потому что льготная ипотека концентрирует спрос именно на первичке. Вторичка так не умеет: там нет ни НДС, ни стройки, поэтому её цену ограничивает кошелёк покупателя", – рассказала эксперт.

Вторичка упёрлась в возможности людей

На вторичном рынке льготных программ меньше, а коммерческая ипотека остаётся дорогой. Кроме того, банки всё осторожнее выдают кредиты на жильё старше 50 лет. Из-за этого квартиры в советском жилом фонде теряют ликвидность. В результате цены на вторичное жильё почти перестали расти и всё сильнее зависят от реальных доходов покупателей.

Главный рост цен может быть ещё впереди

По мнению Сейтнуровой, рынок пока не почувствовал полный эффект от повышения НДС. Налог касается новых проектов, которые ещё нужно построить. Поэтому наиболее заметное влияние на цены может проявиться в 2027–2028 годах.

"Раньше реализация жилья от НДС освобождалась, и это удерживало конечную цену. Теперь налог стал постоянной частью стоимости, а не разовым платежом. К этому добавился переход поставщиков на общеустановленный режим, КПН 20% плюс НДС. Эффект накопительный по всей цепочке. Важная деталь: НДС касается новых проектов, а коробку ещё надо построить. Поэтому полный ценовой эффект развернётся не сейчас, а в 2027-2028 годах", – пояснила эксперт.

Перекупщики притихли, аренда снова в интересе

Квартиры всё реже покупают ради быстрой перепродажи. При нынешних ценах и ставках заработать на этом сложнее. При этом аренда снова становится привлекательной для инвесторов, особенно в регионах, где ставки растут быстрее, чем в крупнейших городах.

"В массовом сегменте и по льготным программам покупают в основном для себя, это семьи, которые решают жилищный вопрос. В бизнес-классе жильё берут прежде всего, чтобы сохранить капитал, ориентир там – курс доллара и защита от инфляции. Инвесторы и перекупщики в мегаполисах притихли: при нынешних ценах и ставках быстрого заработка на перепродаже нет. А вот аренда как вложение снова стала интересной в регионах, где ставки за год выросли на десятки процентов", – рассказала Сейтнурова.

Где аренда растёт быстрее всего

По данным Бюро национальной статистики, наиболее заметно аренда дорожает за пределами Алматы и Астаны. За год ставки в Павлодаре выросли почти на 39%, в Петропавловске – более чем на 35%, в Кызылорде – почти на 20%. С начала 2026 года лидером стал Конаев, где аренда подорожала на 8,4%. На первичном рынке заметный рост зафиксировали в Актобе и Кокшетау – примерно на 8,5% с начала года. Для сравнения: в Алматы новостройки подорожали на 5,4%.

"Часть роста – это эффект низкой базы. Квадратный метр в Актобе стоит около 356 тысяч тенге, в Кокшетау – около 370 тысяч. При таких ценах даже небольшое движение в тенге даёт высокий процент. Но за цифрами есть и реальный спрос. За Актобе и Павлодаром стоят промышленная миграция и тонкое предложение нового жилья. Кокшетау тянет вверх близость к Астане, часть спроса переливается из столицы. Показательна аренда: в Павлодаре она за год выросла почти на 40%. Так растут не от статистики, а от нехватки жилья под живой спрос", – отметила эксперт.

Что будет дальше

Сейтнурова считает, что в ближайшие месяцы рынок останется в режиме ожидания. Резкого падения она не прогнозирует, но и быстрого восстановления спроса не ждёт. Дальнейшая ситуация будет зависеть от базовой ставки, доступности ипотеки и реальных доходов населения.

Почему это важно

Новостройки продолжают дорожать из-за налогов и себестоимости, тогда как вторичный рынок почти остановился. Для покупателей это означает меньше доступных вариантов, дорогую ипотеку и риск дальнейшего роста цен на новое жильё в ближайшие годы.