Спрос на жильё в Казахстане упал почти на четверть: эксперт объяснил причины

Что произошло

В октябре 2026 года в Казахстане зарегистрировали на 10% меньше, чем в сентябре, и на 22,8% меньше, чем за аналогичный месяц прошлого года. Эксперт рынка недвижимости Александр Пак считает, что рынок охлаждается на фоне высоких цен и ограниченной платёжеспособности покупателей.

Казахстанцы стали реже покупать квартиры

По данным Бюро национальной статистики, в октябре количество сделок купли-продажи жилья составило 31 864 против 35 406 в сентябре 2026 года.

В годовом выражении снижение оказалось ещё заметнее: по сравнению с октябрём 2025 года количество сделок сократилось на 22,8% – с 41 259 до 31 864.

В целом за январь–октябрь 2026 года количество сделок уменьшилось на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Больше всего сделок в октябре зарегистрировали в Алматы – 6 065 (19% от общего количества), Астане – 5 223 (16,4%) и Карагандинской области – 2 482 (7,8%).

Наименьшая активность зафиксирована в области Улытау – 228 сделок (0,7%).

В каких регионах спрос вырос, а где упал

По сравнению с сентябрём наибольший рост числа сделок зарегистрировали в Кызылординской области – на 38,7%, Костанайской – на 13,5% и Атырауской – на 2,9%.

Наиболее заметное снижение произошло в Западно-Казахстанской области – на 21,2%, области Улытау – на 18,6% и Алматы – на 16,3%.

При этом в годовом выражении лидером по росту стала Кызылординская область (+52,6%). Самое сильное снижение зарегистрировали в Астане – на 41,6%.

Какие квартиры покупают казахстанцы

В октябре сделки с квартирами в многоквартирных домах сократились на 11,3% по сравнению с сентябрём. Всего зарегистрировали 24 044 сделки – это 75,5% от общего количества операций с жильём.

Основная доля продаж квартир пришлась на Алматы (23,1%), Астану (21,3%) и Карагандинскую область (8,6%).

Наиболее востребованными оказались двухкомнатные квартиры. За месяц по ним зарегистрировали 9 423 сделки.

Количество сделок с индивидуальными домами также уменьшилось – на 5,9%, до 7 820.

Почему казахстанцы стали реже покупать жильё

Эксперт рынка недвижимости Александр Пак дал комментарий специально для BES.media, отметив, что снижение числа сделок свидетельствует об охлаждении рынка.

"Спад наблюдался и в предыдущие месяцы. Так, в августе количество сделок уменьшилось на 3,6% по сравнению с июлем, в сентябре – ещё на 1,1% относительно августа. Октябрьское снижение на 10% говорит об ускорении этой тенденции", – говорит он.

Основной причиной эксперт считает разрыв между стоимостью жилья и финансовыми возможностями семей.

"Высокая цена увеличивает и первоначальный взнос, и сумму кредита. Дорогая ипотека поднимает ежемесячный платёж. В результате часть семей ищет квартиру дешевле, часть продолжает снимать жильё, часть ждёт скидки или более доступной программы. За словом "ждут" часто стоит простой расчёт: при нынешних условиях покупка не укладывается в семейный бюджет", – объяснил Александр Пак.

По его словам, на доступность жилья влияет и банковская оценка платёжеспособности. Даже при наличии первоначального взноса покупатель может получить одобрение на сумму ниже той, на которую рассчитывал.

Эксперт также отметил, что снижение базовой ставки само по себе не означает автоматического улучшения условий ипотечного кредитования. Для оценки реальной доступности жилья необходимо учитывать ставки, требования банков, подтверждённые доходы заёмщиков и действующие кредитные обязательства.

Упадут ли цены на недвижимость

Сокращение числа сделок не обязательно приводит к немедленному снижению стоимости квартир.

По мнению Александра Пака, сначала изменения становятся заметны в переговорах между покупателями и продавцами. Собственники, которым необходимо продать жильё в определённые сроки, чаще соглашаются на торг. Те, кто не торопится с продажей, могут продолжать удерживать прежнюю стоимость.

"Коррекция может начаться в переговорах, пока цены в объявлениях выглядят стабильными. Сильнее давление будет там, где покупатель легко находит несколько сопоставимых квартир, а собственники конкурируют за одну и ту же аудиторию", – считает эксперт.

Если количество сделок продолжит сокращаться, а непроданные объекты будут накапливаться, уступки со стороны продавцов могут стать заметнее.

При этом часть спроса, по оценке Пака, остаётся отложенной. Некоторые семьи продолжают искать квартиры, копят на первоначальный взнос или ждут более доступных условий кредитования.

Такие покупатели могут вернуться на рынок, если снизится стоимость подходящего жилья, вырастут доходы или появятся более доступные ипотечные программы.

Что происходит в Алматы и Астане

Крупнейшие рынки недвижимости страны также демонстрировали снижение активности.

По данным, которые приводит Александр Пак, в сентябре в Алматы зарегистрировали 7 248 сделок против 7 690 в августе. Снижение составило 5,7%. В Астане количество сделок уменьшилось на 4,4% – с 6 398 до 6 119.

На два города тогда приходилось около 38% всех сделок с жильём в Казахстане.

По мнению эксперта, для оценки причин снижения активности в Алматы необходимо учитывать высокую стоимость квартир и размер первоначального взноса. В Астане важно отдельно анализировать первичный и вторичный рынки, а также влияние условий ипотечного финансирования.

Октябрьская статистика Бюро национальной статистики показывает дальнейшее снижение: в Алматы количество сделок за месяц сократилось на 16,3%, а в Астане в годовом выражении – на 41,6%.