Цены на новое жильё в Алматы показали рекордный рост за два года

Что произошло

В январе 2026 года стоимость новых квартир в Алматы выросла сразу на 4,2% за месяц. Это самый резкий скачок цен на первичном рынке города как минимум с сентября 2023 года. При этом рост фиксируется не впервые: рынок жилья в Алматы ускоряется уже несколько месяцев подряд. Для сравнения: в ноябре 2025 года рост составлял 3,5% месяц к месяцу, что уже тогда выглядело заметным ускорением.

Детали

По данным Бюро национальной статистики, на вторичном рынке динамика значительно скромнее – плюс 0,4% к декабрю. Однако рост цен на готовое жильё продолжается уже 13 месяцев подряд без перерывов. В годовом выражении разрыв между рынками практически исчез: первичка подорожала на 23,6% к январю прошлого года, вторичка – на 24%.

Цены на аренду в Алматы и Астане

Арендное жильё в Алматы в январе подорожало на 2,4% за месяц. Рекордных значений рынок не достиг, однако рост не опускается ниже 1% месяца к месяцу уже около полугода. Это указывает на устойчивое давление со стороны спроса.

В Астане ситуация выглядит более сдержанной. На первичном рынке зафиксирован рост на 2,3% месяца к месяцу. Вторичное жильё подорожало на 1%, аренда – на 0,7%. При этом и в столице в конце прошлого года уже наблюдались эпизоды ускоренного роста цен.

Почему это важно

Резкое ускорение цен на первичном рынке Алматы усиливает разрыв между доходами населения и стоимостью жилья. Для покупателей это означает дальнейшее сокращение доступности новых квартир, а для арендаторов – риск последующего роста арендных ставок.

Для рынка в целом такая динамика может свидетельствовать о смещении спроса в сторону новостроек, ограниченном предложении и ожиданиях дальнейшего подорожания, которые подталкивают покупателей принимать решения быстрее.

Контекст

Как пишут аналитики DATA HUB, в 2024-2025 годах рынок жилья в Казахстане находился в фазе устойчивого роста на фоне инфляционного давления, высокой стоимости строительных материалов и активного спроса в крупнейших городах.

Алматы остаётся ключевым драйвером роста цен: здесь сосредоточена значительная часть инвестиционного спроса, миграционного притока и строительной активности. При этом вторичный рынок и аренда демонстрируют более плавную, но затяжную динамику роста.

Между тем, согласно данным, полученным журналистами Bes.media, казахстанский рынок жилья входит в 2026 год в состоянии перегрева. Цены продолжают расти на фоне дефицита предложения, высокой инфляции и сохраняющегося спроса, при этом быстрых разворотов эксперты не ожидают. Недвижимость по-прежнему рассматривается как инструмент сохранения капитала, особенно на фоне ограниченных альтернатив для инвестиций.

Ключевым фактором становится сокращение предложения на первичном рынке. После ужесточения правил долевого строительства объём доступных новостроек, по оценкам экспертов, снизился в разы. Рынок движется к концентрации: часть застройщиков замораживает проекты или уходит, остаются крупные игроки с запасом прочности, что автоматически поддерживает рост цен.

Дополнительное давление создают высокая базовая ставка и слабая ипотека. Банковские кредиты остаются дорогими, государственные программы охватывают лишь небольшую долю рынка, тогда как до 70% сделок совершаются за наличные. На этом фоне внутренняя миграция в Алматы и Астану остаётся устойчивым источником спроса, не зависящим от ставок и госстимулов, закрепляя рост цен даже при снижении доступности жилья.