Что будет с ценами на квартиры в Казахстане в 2026 году
Казахстанский рынок жилья входит в 2026 год на высокой скорости: цены продолжают расти, предложение сжимается, а покупатели всё чаще платят наличными. Эксперты сходятся в одном – быстрых разворотов не будет. Но за кажущейся устойчивостью уже просматриваются риски, которые могут выстрелить через год-два.
стабильный Рост
Оснований для стабилизации цен в ближайшее время нет, считает председатель Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев. Сама логика рынка, по его словам, подталкивает квадратный метр вверх. Экономика растёт, ВВП страны превысил 300 млрд долларов, а жильё традиционно следует за макропоказателями.
"Рынок жилья будет как всегда стремиться вверх. Я всегда говорю: как минимум 10-15% ежегодного роста – и на первичном, и на вторичном рынке", – уверен Ергалиев.
Недвижимость, по его оценке, по-прежнему воспринимается как самый стабильный инструмент сохранения капитала. Те, кто смог заработать, продолжают нести деньги в квадратные метры. Это поддерживает цены даже при дорогих кредитах и слабых ипотечных программах.
Еще жёстче высказывается эксперт по недвижимости, Лев Тетин.
"На следующий год прирост стоимости составит 15-20%. Причины уже понятны – предложение падает, спрос сохраняется, цена идёт вверх", – отметил он.
сужение рынка приведёт к росту цен
Ключевой фактор 2026 года – резкое сокращение легального предложения. С 1 сентября вступили в силу новые требования по долевому строительству, и рынок ощутил эффект почти мгновенно.
"Если раньше в новостройках было около 10 млн квадратных метров предложения, то сегодня реально купить можно только около четырёх млн", – сказал Тетин.
62% рынка, по его словам, оказались фактически отрезаны от покупателей.
Но при слабом спросе и ужесточении правил многие застройщики уйдут с рынка, считает Талгат Ергалиев. В итоге остаются компании с запасом прочности, документами и доступом к финансированию. Остальные либо замораживают проекты, либо оказываются на грани банкротства. Рынок постепенно движется к концентрации.
"Работать со строительством будет не так выгодно, потому что спрос падает. Останутся те, кто имеет большой запас, и те, кто крепко стоит на ногах. Из-за ограничения числа компаний цена будет расти. Ограничение количества игроков на рынке будет само корректировать стоимость. Поэтому такое сокращение числа участников, конечно, будет способствовать росту цены за квадратный метр", – пояснил Ергалиев.
Высокие ставки и слабая ипотека
Базовая ставка Национального банка – ещё один фактор, который в 2026 году не даст рынку "остыть". При уровне 18% ипотека через банки второго уровня становится для большинства казахстанцев экономически невыгодной.
"Сегодня покупать жильё через банки второго уровня невыгодно, и банки в этом направлении свои доходы ограничат", – рассказал Талгат Ергалиев.
Надежды традиционно связывают с Отбасы банком, но и здесь Ергалиев настроен сдержанно. По его словам, требования к заёмщикам ужесточаются из года в год, и если их не смягчить, банк останется "на прежних позициях", не оказывая серёезного влияния на рынок.
Лев Тетин идет называет роль госпрограмм скорее символической.
"Льготные программы и ипотеки охватывают не более 6-7% рынка. Это больше информационный шум, чем реальный фактор ценообразования", – считает Лев Тетин.
По его оценке, около 70% сделок на рынке жилья сегодня совершаются за наличные.
Государство больше не спасает рынок
Оба эксперта подчеркивают: эпоха мощных госстимулов закончилась. Программ масштаба "7-20-25" или притока пенсионных денег больше нет. Ергалиев считает, что именно это заложит фундамент для будущего спада.
"Таких мощных программ нету, как было "7-2025" и как пенсионные деньги. Поэтому рынок с года в год будет потихоньку снижаться. И я думаю, мы сегодня снижение рынка почувствуем где-то уже по результатам следующих лет. Он теперь будет потихоньку у нас будет падать", – прогнозирует Талгат Ергалиев.
Объемы ввода жилья будут снижаться вплоть до 2028-2029 годов, если не появятся новые ипотечные или региональные программы.
Урбанизация
Один из ключевых факторов, который будет поддерживать рынок жилья в 2026 году – внутренняя миграция. Она не зависит ни от ипотечных ставок, ни от госпрограмм, ни от законов о долевом строительстве. Люди продолжают ехать в крупные города, и этот процесс, по словам экспертов, уже носит необратимый характер.
"Астана за четыре года увеличилась на 450 тысяч жителей. Это не внешняя миграция, это внутренний поток. Люди переезжают из регионов, моногородов, малых населённых пунктов – и этот процесс будет только усиливаться", – сказал Лев Тетин.
Казахстан повторяет общемировую траекторию. К 2030 году до 70% населения будет жить в мегаполисах, и Астана с Алматы оказываются в эпицентре этого движения.
Для рынка жилья это означает простую вещь: даже при высоких ценах спрос никуда не исчезает. Он может замедляться, но не пропадёт. Именно поэтому, как подчеркивает Тетин, фактический платежеспособный спрос продолжает расти, пусть и умеренными темпами – около 3% в год.
Талгат Ергалиев связывает этот процесс с отсутствием сбалансированной региональной политики. По его словам, без развития моногородов и областных центров давление на мегаполисы будет только усиливаться.
"Если мы не начнём развивать города и областные центры, если не появятся новые программы, мы просто будем концентрировать спрос в нескольких точках". В такой модели рынок жилья в столице и крупных городах всегда будет перегретым вне зависимости от экономического цикла, – сказал Талгат Ергалиев.
Импорт и себестоимость: почему квадратный метр не упадёт вниз
Цены не падают ещё и потому, что строительная отрасль завязана на импорте. По оценкам Льва Тетина, около 50% строительных материалов в Казахстане завозятся из-за рубежа. Это означает прямую привязку себестоимости жилья к курсу валют и внешней логистике.
"Все эти факторы: зависимость от импорта, корректировки цен на материалы, налоги – автоматически подталкивают стоимость квадратного метра вверх", – объясняет он.
Даже при стабильном спросе застройщики вынуждены регулярно пересматривать цены, просто чтобы удержаться в рамках рентабельности.
Талгат Ергалиев дополняет эту картину структурной проблемой отрасли. По его словам, рост себестоимости это не только материалы, но и рабочая сила, которой хронически не хватает.
"По всем регионам не хватает простых рабочих – каменщиков, бетонщиков, сварщиков, сантехников", – сетует он.
Из-за этого растут сроки строительства, увеличиваются расходы, а любые задержки автоматически закладываются в конечную цену квадратного метра.
Даже гипотетическое снижение цен возможно, по мнению Ергалиева, только при совпадении сразу нескольких условий – стабильного курса, снижения стоимости материалов и высокой конкуренции между застройщиками. Но сегодня, подчеркивает он, дефицит по всем направлениям. Поэтому ожидать, что рынок вдруг развернётся вниз, просто не на чем.
Что в итоге ждет рынок в 2026 году
2026 год для рынка жилья – это год дорогого, дефицитного и всё более закрытого рынка. Цены продолжат расти, в первую очередь из-за сокращения предложения и концентрации спроса у ограниченного круга застройщиков. Государственные программы и ипотека будут играть второстепенную роль, а основным покупателем останется инвестор с наличными деньгами.
Парадокс в том, что именно этот рост закладывает основу для будущего спада. Но до него рынок ещё должен дойти – через 2026 год, который, судя по всему, станет ещё одним годом, когда квадратный метр в Казахстане снова окажется дороже, чем годом ранее.
Что было в этом году?
Нельзя сбрасывать со счетов и новый Налоговый кодекс. С 1 января 2026 года застройщики лишаются льгот по НДС при реализации жилья – теперь они будут платить его в размере 16%. Кроме того, впервые НДС будет применяться к продаже первичного жилья – ранее этот налог не взимался.
Цены на новое жильё в Казахстане в 2026 году могут вырасти примерно на 25%, прогнозируют в строительной компании Kusto Home. По словам CEO компании Мурата Утемисова, рост обусловлен сразу несколькими факторами – повышением ставки НДС, инфляцией и введением налога на первичное жильё.
С учётом инфляции, которая по факту выше официальных 12-15%, застройщики будут вынуждены повысить цены. По оценке Kusto Home, рост составит не менее 25% по сравнению с 2025 годом. При этом многие компании уже начали плавно поднимать цены, чтобы избежать резкого скачка после Нового года.
За реализацию жилья, строительство которого начато и (или) приёмка в эксплуатацию которого осуществлена до 1 января 2026 года, застройщик всё так же будет освобождён от НДС.
