Запрет на покупку наличными и бронирование: что изменилось в законе о дольщиках

1. Что произошло?

Купить жильё у застройщика скоро можно будет только по договору долевого участия (ДДУ), любые другие виды договоров окажутся под запретом. За незаконное привлечение денег дольщиков застройщикам увеличили штрафы. В Казахстане внесены поправки в закон о долевом участии, которые вступят в силу к осени. BES.media выяснил, что изменится для казахстанцев, планирующих купить жильё в новостройках, и что думают о законе эксперты.

2. Какие виды договоров с застройщиками попали под запрет?

В Казахстане запретили все виды договоров на покупку нового жилья у застройщиков, кроме договора долевого участия (ДДУ).

До изменений в законе казахстанцы могли заключать с застройщиками разные виды договоров на покупку жилья, в том числе предварительные, инвестиционные и договоры бронирования. Зачастую это позволяло купить жильё дешевле – застройщик предлагал меньшую цену за квадрат будущего жилья, но с большими рисками: компания могла оказаться недобросовестной.

3. Что такое договор долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия – это договор между застройщиком и покупателем, по которому застройщик обязуется построить, к примеру, многоквартирный жилой дом и передать по завершении строительства квартиру в этом доме, а покупатель должен оплатить и принять квартиру.

4. Что изменилось в договорах долевого участия?

Теперь все договоры долевого участия разрешено заключать и в письменной, и в электронной форме с обязательной регистрацией в единой информационной системе "Казреестр". Раньше такие договоры заключались только в письменной форме.

Кроме того, в договоре долевого участия обязательно должны указываться номер и дата разрешения на привлечение денег дольщиков застройщиком.

5. Может ли банк выдать ипотеку, если у застройщика нет разрешительных документов? 

Нет, банкам запретили выдавать ипотеку на строящееся жильё, если у застройщика нет разрешения на привлечение денег дольщиков или гарантии от Единого оператора (Казахстанской жилищной компании).

То есть если раньше можно было купить квартиру на этапе строительства в ипотеку без этих документов, то теперь компанию будут строго проверять. Если разрешения или гарантии нет, банк не сможет зачислить деньги на счёт застройщика.

6. зАСТРОЙЩИК ПРОСИТ оплатить НАЛИЧными, без банка, – Так Можно?

Нельзя. Теперь все платежи по договорам долевого участия должны проходить в безналичной форме, все виды налички под запретом. 

То есть если покупатель хранит деньги наличными, то их нужно будет внести на банковский счёт строительной компании. Придя в банк, покупатель, в данном случае – дольщик, сообщает код назначения платежа (КНП) и номер договора долевого участия. Сотрудник банка по этим данным проверяет, есть ли такой договор в единой информационной системе. Если договор не зарегистрирован, то банк не сможет зачислить деньги на счёт застройщика.

10. Какие штрафы предусмотрены законом для застройщиков?

Застройщикам грозят несколько видов штрафов. Так, за незаконное привлечение денег дольщиков законом увеличен штраф с 300 месячных расчётных показателей (МРП) до 2000 МРП (7,8 млн в 2025 году) и за незаконную рекламу о продаже квартир – до 1000 МРП (3,9 млн тенге). Из-за роста МРП в 2026 году в тенге суммы увеличатся.

11. Что ещё важно?

Теперь под закон о долевом участии будут подпадать и комплексы индивидуальных жилых домов. Это не менее 50 отдельно стоящих зданий для личного проживания, высотой не более трёх этажей с учётом мансарды и цокольного этажа.

Также в стране планируется создание Центра поддержки дольщиков для консультаций и проверки застройщиков.

12. Изменения в законе могут стать стимулом для оздоровления отрасли?

Директор столичного филиала Союза строителей Казахстана Вячеслав Лазарев считает, что изменения в законе станут стимулом для оздоровления отрасли долевого строительства. 

По словам Лазарева, в Казахстане 67% всех объектов долевого строительства привлекают средства дольщиков без лицензии на их привлечение.

"То есть две трети объектов осуществляют свою деятельность в обход закона о долевом участии. Это катастрофическая цифра, и этот закон в первую очередь направлен, конечно же, на защиту интересов дольщиков. На сегодняшний день существуют серые схемы, которые, преобладают на рынке, особенно в регионах, и всё это ставит под удар сохранность средств сбережений самих дольщиков. Мы видим регулярно, что появляются новые недострои, долгострои и прочие объекты, которые как раз-таки разными обходными путями привлекали средства и сейчас находятся в проблемном состоянии. Соответственно, для дольщиков, конечно, это будет более безопасным методом, позволяющим уменьшить количество недобросовестных застройщиков", – сказал Лазарев.

Президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков упомянул, что закон о долевом участии в жилищном строительстве – не новинка. Он был принят в 2016 году, и уже в 2017 году назрела необходимость внесения в него изменений, потому что он был достаточно тяжёлый в плане исполнения, многие компании не смогли тогда исполнить условия законодательства. И, соответственно, начались разработки серых схем. Изменения внесли, чтобы вернуть всех в законное русло.

13. Что будет с ценами?

Что касается цен на жильё, Виктор Микрюков считает, что изменение формы договора не повлияет на удорожание жилья.

"Мы не считаем, что изменения закона о долевом участии в жилищном строительстве, которые были уже подписаны главой государства, каким-либо образом существенно отразятся на цене. Основными факторами, которые влияют на ценообразование, являются стоимость строительных материалов, стоимость выполняемых работ и ситуация, связанная с платёжеспособным спросом. Если спрос высокий, то и цена начинает расти", – отметил Микрюков.

Эксперт в сфере недвижимости Айкун Эгеру считает, что застройщикам придётся адаптироваться к более строгим требованиям, включая обязательную регистрацию ДДУ, сопровождение через уполномоченные банки и прозрачную структуру финансирования. И это скажется на ценах.

"Это приведёт к росту административной нагрузки и затрат на сопровождение проекта. Особенно это коснётся небольших и среднеразмерных компаний, ранее использовавших гибкие модели продажи. В результате, в краткосрочной перспективе возможен умеренный рост цен на первичном рынке, поскольку часть дополнительных издержек будет переложена на покупателя. Особенно это будет заметно на этапе запуска новых проектов, где застройщики уже изначально включат юридическую нагрузку в стоимость квадратного метра", – считает Эгеру.

По её словам, на вторичном рынке эффект будет, скорее, косвенным: при временном снижении предложения на первичное жильё (из-за адаптации застройщиков) спрос может частично сместиться на вторичное, что окажет умеренное ценовое давление.

14. Почему это важно?

Теперь казахстанцы не смогут заключать предварительные и альтернативные договоры на покупку новостройки у застройщика. Покупка нового жилья по таким договорам, как показывает практика, была значительно дешевле и рискованнее, чем по договорам долевого участия, так как фактически строительные компании привлекали средства дольщиков для дальнейшего финансирования строительства. Сейчас же многим небольшим строительным компаниям станет тяжелее найти деньги для строительства без разрешения. Возможно, придётся прибегнуть к заёмным средствам, что может стать причиной удорожания жилья для казахстанцев.

15. Контекст

Аким Астаны Женис Касымбек в интервью BES.media ранее отмечал, что застройщики постоянно находят новые лазейки в законодательстве, чтобы привлекать деньги горожан для строительства жилых комплексов.

К числу таких лазеек относились договоры инвестирования, паевое строительство и бронирование. По ним получалось, что формально дольщик в данных случаях является соинвестором строительства объекта. Аким был уверен, что практически все застройщики используют деньги дольщиков. Даже те, кто не имеет на это разрешения.

В последние годы обнаружилось множество случаев, когда застройщик оказался недобросовестным. Так, в Астане застройщик ЖК Ayana Plaza продолжал привлекать новых потенциальных дольщиков, несмотря на приостановление деятельности. В отношении руководителей ТОО "Kaztelematica", ТОО "Kaztelematica group" и ТОО "Building company" по факту мошенничества возбуждено уголовное дело. Они обманом пытались завладеть средствами дольщиков, предназначенными для строительства жилого комплекса.

В 2024 году в Алматы застройщик обманул 34 дольщика на сумму 290 млн тенге, заключая предварительные договоры. Прокуратура Алматы утверждала, что в 2022 году была размещена реклама в Instagram и на Krisha.kz о начале строительства, хотя разрешений не было. Директора компании посадили на шесть лет.

В Семее застройщик Dala SK Construction оказался недобросовестным, а жилой комплекс этой компании строился без разрешительных документов, но при этом компания собирала деньги с дольщиков. Позже суд признал стройку незаконной и постановил снести здание. Рекламировал этот объект блогер Асхат Ниязов, который позже принес извинения.