Изъять нельзя оставить: как земли у водохранилища в Алатау оказались в частной собственности

Что произошло

По Конституции земля, недра, вода, животный, растительный мир и все природные ресурсы принадлежат народу Казахстана. От имени народа право собственности осуществляет государство. И оно не вправе передавать их частным лицам. Но в Алматинской области случился прецедент. 

Речь идёт об участке площадью 28,7 га у водохранилища в новом городе Алатау. Земля была передана в частную собственность в 2006 году, из земель запаса района для ведения крестьянского хозяйства – основанием стало положительное заключение земельной комиссии и постановление местного акима.

Проверка выявляет проблему 

В 2025 году департамент по управлению земельными ресурсами (ДУЗР) Алматинской области провёл внеплановую проверку по обращению государственного предприятия, отвечающего за водное хозяйство региона. Выяснилось, что часть участка – 4,7 га из 28,7 – фактически накладывается на соседний участок, занятый водохранилищем, которое эксплуатируется с 1965 года.

Полевые замеры с использованием GPS 13 августа 2025 года подтвердили этот факт. Западная граница спорного участка протяжённостью 500 метров частично – на 250 метров – проходит прямо по водной поверхности водохранилища. По земельному законодательству, действовавшему в 2006 году, земли водного фонда не могли находиться в частной собственности, за редкими исключениями, связанными с приватизацией водохозяйственных сооружений.

Первая инстанция: сделки признаны недействительными 

ДУЗР обратился в суд города Алатау с требованием признать недействительными все совершённые с участком сделки – от первого договора купли-продажи 2006 года до постановления об изменении целевого назначения 2022 года. 

12 сентября 2025 года суд полностью удовлетворил иск. Суд указал, что земельный участок, попадающий под категорию земель водного фонда, не мог быть передан в частную собственность без согласования с уполномоченным органом по управлению водными ресурсами, а такого согласования в деле не было. Все сделки, включая договор 2006 года,  обмены 2022 года, последующую продажу и постановление об изменении назначения, были признаны недействительными. 

Апелляция переворачивает решение 

ТОО "Al-agro Group" оспорило решение суда города Алатау, и 3 декабря 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Алматинского областного суда отменила его, полностью отказав департаменту в удовлетворении иска. Апелляция обосновала своё решение несколькими доводами. Наложение спорного участка на водохранилище затрагивает лишь 4,7 га из общих 28,7 га, что, по мнению коллегии, не может служить основанием для аннулирования сделок в отношении всей площади участка. 

Также суд отметил, что все сделки заключались в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их совершения, а земля использовалась по целевому назначению – при этом последнего покупателя, ТОО "Al-agro Group", коллегия признала добросовестным приобретателем. Вместо аннулирования сделок апелляция предложила урегулировать спор путём уточнения координат границ участка и подготовки нового землеустроительного проекта.  

Отдельным основанием для отказа в иске стал пропущенный срок исковой давности – с момента первой сделки 2006 года прошло более 19 лет, что превышает установленный законом трёхлетний срок. 

Департамент подаёт кассацию 

Департамент по управлению земельными ресурсами Алматинской области подал кассационную жалобу, оспаривая постановление апелляционной инстанции. В жалобе департамент просит отменить решение апелляции и оставить в силе решение суда города Алатау от 12 сентября 2025 года. 

Департамент настаивает, что земля водного фонда изначально изъята из оборота и не может находиться в частной собственности независимо от того, какую долю от общей площади участка она занимает. Отдельно оспаривается позиция апелляции по сроку исковой давности. По мнению ведомства, отсчёт должен вестись не с даты сделки 2006 года, а с момента, когда именно департамент – как истец – узнал о нарушении, то есть с 2025 года по результатам проверки. В подтверждение этой позиции жалоба ссылается на аналогичную практику верховного суда и на представление генеральной прокуратуры от 16 октября 2025 года.  

Заседание кассационного суда по данному делу назначено на 3 сентября 2026 года, начало в 12.40.

Ещё одно земельное дело показывает разнобой в судебной практике 

Похожая история, уже с другим участком в Илийском районе Алматинской области. История прошла полный круг судебных инстанций и завершилась постановлением кассационного суда, которое ещё раз подчёркивает: единого подхода к таким спорам в судебной системе пока нет.

Суть дела

Департамент по управлению земельными ресурсами Алматинской области обратился в суд, требуя признать недействительной целую цепочку сделок с земельным участком в Илийском районе. Первоначально участок передали в частную собственность по договору купли-продажи в 2006 году. С тех пор земля несколько раз перепродавалась – участок переходил от одного собственника к другому, а в 2022 году местное управление даже утвердило новый землеустроительный проект, на основании которого права на землю оформили заново.

По мнению департамента, изначально переданный участок фактически включал в себя земли водного фонда и сам водный объект – то есть с самого начала не мог быть предметом частной собственности.

Первая инстанция: вся цепочка сделок недействительна

Районный суд полностью удовлетворил иск департамента, признав недействительными все договоры купли-продажи в этой цепочке – от самого первого в 2006 году до последнего в 2022-м, а также отменив приказ об утверждении землеустроительного проекта.

Суд исходил из того, что участок на момент предоставления относился к землям, ограниченным в обороте, а значит не мог быть законно отчуждён в частную собственность – и все последующие сделки, основанные на этом изначально незаконном праве, юридической силы не имеют.

Апелляция: приобретатели добросовестны, срок давности пропущен

Апелляционная инстанция отменила это решение полностью. Коллегия сочла, что доказательств нахождения участка в составе земель водного фонда на момент его первичного предоставления недостаточно, признала последующих покупателей добросовестными приобретателями, сославшись на необходимость стабильности гражданского оборота, и пришла к выводу, что истец пропустил срок исковой давности.

Кассация: апелляция ошиблась по всем пунктам

Департамент оспорил это решение, и в июле 2026 года кассационный суд встал на его сторону, разбив по очереди все три аргумента апелляции.

Начал суд с главного принципа: земля, воды и другие природные ресурсы принадлежат народу, а распоряжается ими от его имени государство. Раз так, распоряжение землёй – это государственная функция, и если чиновник вышел за пределы своих полномочий, законное право собственности из этого не возникает, как бы дальше ни складывалась судьба этой земли на рынке.

Дальше суд разобрал, как апелляция работала с доказательствами. Коллегия попросту отбросила заключения профильных ведомств, материалы проверок и данные земельного и водного кадастров, но нигде не объяснила, почему сочла их недостаточными – а по закону суд обязан мотивировать, почему он не принимает те или иные доказательства.

Третий момент – про добросовестных покупателей. Кассация напомнила простую логику: если самая первая сделка незаконна, то все последующие перепродажи, которые из неё выросли, тоже не имеют юридической силы – нельзя построить законное право на изначально незаконном основании. 

И наконец, суд не согласился с тем, что истёк срок давности. Департамент подал иск сразу после того, как нарушения выявила прокурорская проверка. При этом сама проблема – зарегистрированное право, все последующие сделки, утверждённый землеустроительный проект – оставалась актуальной вплоть до подачи иска.

В итоге кассационный суд отменил решение апелляции и сам, без возврата дела на новое рассмотрение, полностью удовлетворил иск департамента – признав недействительными все сделки в этой цепочке.

Базарбек попросил Генпрокуратуру проверить незаконное отчуждение земель

В сентябре 2025 года Бахытжан Базарбек направил депутатский запрос генеральному прокурору РК Берику Асылову, попросив взять под личный контроль проверки по фактам незаконного отчуждения земель на водоохранной полосе Капчагайского водохранилища и реки Или.

Депутат также попросил генпрокурора защитить инспекторов КУЗР, ДУЗР по Алматинской области и БАБИ, которые занимаются этими проверками, от возможного давления со стороны высокопоставленных чиновников и представителей бизнеса. По словам Базарбека, у него на руках есть материалы по отчуждению земель сельхозназначения именно в Илийском районе Алматинской области.

Почему это важно

Дело затрагивает принципиальный вопрос: может ли часть водохранилища на практике находиться в частной собственности, если Конституция прямо закрепляет воду и другие природные ресурсы за народом, а от его имени правом собственности распоряжается государство. Апелляционная инстанция не опровергла сам факт наложения участка на водоём, а обосновала своё решение процедурными доводами – долей спорной площади, добросовестностью приобретателя и сроком исковой давности. Исход кассационного рассмотрения покажет, насколько последовательно суды готовы применять этот конституционный принцип на практике.