Кассационный суд отменил решение по спору о 28 гектарах у водохранилища в Алатау

Что произошло

Кассационный суд отменил постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 3 декабря 2025 года и оставил в силе решение суда города Алатау от 12 сентября 2025 года, таким образом вернув земли государству. В 2006 году участок площадью 28,7 га у водохранилища в новом городе Алатау передали в частную собственность из земель запаса района – для ведения крестьянского хозяйства. Судебные споры о земле между госорганами и ТОО "Al-agro Group" длятся больше года. 

Тем самым жалоба департамента по управлению земельными ресурсами Алматинской области была удовлетворена, а участок вернули государству – все сделки с землёй, включая договор купли-продажи 2006 года, признаны недействительными.

Кассация: апелляция нарушила нормы материального права

Как пояснил суд, апелляционная инстанция допустила существенное нарушение норм материального права, что и привело к отмене её постановления. Кассационный суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок был предоставлен с нарушением требований земельного и водного законодательства.

Позиция прокурора

В своём заключении прокурор подробно разобрала ключевую проблему дела. Из материалов следует, что водохранилище было построено и введено в эксплуатацию ещё в 1965 году. При этом постановление акима от 24 апреля 2006 года прямо указывает, что земельный участок площадью 28,7 га был предоставлен из земель запаса Илийского района.

По словам прокурора, категория земель определяется фактическим состоянием используемого водного объекта, а не датой формального установления охранной зоны. Поскольку водохранилище существовало уже с 1965 года, спорная площадь фактически относилась к землям водного фонда уже в 2006 году, в момент предоставления участка в частную собственность.

Прокурор отметила, что апелляционная инстанция этот довод по существу не опровергла и не дала ему самостоятельной оценки, сведя спор преимущественно к вопросу о границах участка и возможности уточнения координат поворотных точек. Между тем именно от определения правового статуса спорной площади на момент возникновения права зависит, была ли изначально незаконной сама передача земли в частную собственность.

Если на момент сделки территория уже в силу закона являлась землями водного фонда, то постановление акима и договор купли-продажи 2006 года противоречили прямому запрету, который содержался в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в 2006 году. Если же до установления водоохранных зон эта площадь юридически относилась к землям запаса, вопрос о недействительности сделок требует дополнительного исследования. По мнению прокурора, ни первая, ни апелляционная инстанция этот вопрос с необходимой полнотой не изучили и не разрешили, а это существенное процессуальное нарушение, которое повлияло на исход дела.

Предыстория

В 2006 году участок площадью 28,7 га у водохранилища в новом городе Алатау передали в частную собственность из земель запаса района – для ведения крестьянского хозяйства. 

Спустя почти 20 лет, в 2025 году, департамент по управлению земельными ресурсами (ДУЗР) Алматинской области провёл внеплановую проверку участка по обращению госпредприятия, отвечающего за водное хозяйство региона. Выяснилось, что 4,7 из 28,7 га фактически накладывается на соседний надел, занятый водохранилищем, которое эксплуатируется с 1965 года. Полевые замеры с GPS, проведённые 13 августа 2025 года, подтвердили это: западная граница спорного участка на 250 из 500 метров проходит прямо по водной поверхности. По земельному законодательству, действовавшему в 2006 году, земли водного фонда не могли находиться в частной собственности – за редкими исключениями.

Опираясь на эти выводы, ДУЗР обратился в суд города Алатау с требованием признать недействительными все сделки с участком – от первого договора купли-продажи 2006 года до постановления об изменении целевого назначения 2022 года. 12 сентября 2025 года суд полностью удовлетворил иск, аннулировав все сделки, поскольку земля водного фонда не могла быть передана в частную собственность без согласования с уполномоченным органом по управлению водными ресурсами, а такого согласования в деле не было.

ТОО "Al-agro Group" оспорило это решение, и 3 декабря 2025 года Алматинский областной суд его отменил, полностью отказав департаменту в иске. Апелляция посчитала, что наложение на водохранилище затрагивает лишь 4,7 из 28,7 га и не может быть основанием для аннулирования сделок по всей площади, а земля всё это время использовалась по целевому назначению. Вместо аннулирования сделок было предложено уточнить координаты границ участка и подготовить новый землеустроительный проект. Решающим же аргументом стал пропущенный срок исковой давности. С первой сделки прошло более 19 лет – притом что законом установлен трёхлетний срок.

Департамент с этим не согласился и подал кассационную жалобу, требуя оставить в силе решение суда города Алатау. Ведомство настаивало, что земля водного фонда изначально изъята из оборота и не может находиться в частной собственности независимо от занимаемой доли участка. Кроме того, департамент оспаривает позицию апелляции по сроку давности – по его мнению, отсчёт нужно вести не с 2006 года, а с момента, когда сам департамент узнал о нарушении, то есть с 2025 года, по результатам проверки. В подтверждение жалоба ссылается на практику Верховного суда и представление Генеральной прокуратуры от 16 октября 2025 года.

Почему это важно

Ключевой момент здесь – конституционный принцип. Земля, воды и другие природные ресурсы в Казахстане принадлежат народу, а государство распоряжается ими в его интересах. Именно поэтому земли водного фонда должны служить всем, а не приносить пользу отдельному собственнику.