Снижение порога по НДС, рост цен на жильё и новые правила для бизнеса – что изменится с 2026 года

Цены на продукты, жильё и услуги продолжают расти. Застройщики предупреждают о подорожании квадратного метра до 20%, а льготы на электромобили могут отменить. Малому бизнесу придётся адаптироваться к новым правилам налогообложения. Что именно изменится? Кого затронут новые нормы? И как к ним подготовиться? На самые важные вопросы в прямом эфире BES.media отвечает руководитель управления администрирования НДС Комитета государственных доходов Едил Азимшайык.

насколько подорожает жильё

– Какие объекты жилой недвижимости будут облагаться НДС с 1 января 2026 года: те, строительство которых началось до этой даты, или те, строительство которых начнётся после? Какие конкретно виды жилья и категории застройки попадут под налогообложение?

– Прежде чем ответить на ваш вопрос, хочу отметить, как в принципе уплачивается НДС. Это косвенный налог, который в итоге платит конечный потребитель, но в бюджет он поступает частями – поэтапно, на каждом уровне поставки. Каждый участник цепочки добавляет свою добавленную стоимость и с неё уплачивает налог. Это основа механизма НДС.

Такой метод косвенного налогообложения – по сути налог на потребление. В мировой практике существуют два основных варианта. Классический налог на добавленную стоимость – это наш случай, его применяет более половины стран мира, включая Европейский союз, страны СНГ, государства Азии и другие.

Второй вариант – налог с продаж, который действует в небольшом числе стран, например в США. По сути он выполняет ту же функцию, но начисляется только конечным продавцом и сразу уплачивается в бюджет.

В нашем классическом варианте НДС взимается на каждом этапе поставки товаров, работ и услуг. Каждая реализация облагается НДС путём определения добавленной стоимости.

Теперь перейдём к жилью. У нас до 2026 года действует льготная норма, по которой реализация жилья освобождена от НДС. Но освобождение означает не то, что НДС вообще не уплачивался. Все товары, работы и услуги, которые входят в себестоимость строительства, уже облагаются НДС.

Фактически сейчас от НДС освобождается только добавленная стоимость конечного продавца – то есть застройщика. Когда он строит и продаёт жильё, его собственная маржа не облагается НДС. Но все строительные материалы, подрядные работы – бетон, кирпич, строительно-монтажные работы уже включают НДС и находятся в себестоимости.

Поэтому нельзя говорить, что после отмены льготы жильё автоматически подорожает на 16%. Это неверно ни экономически, ни по сути. Дополнительно будет облагаться только маржа застройщика, его добавленная стоимость, а не вся стоимость жилья целиком.

– Но получается, что при продаже квартиры этих 16% раньше не было, а теперь они появятся. В любом случае жильё подорожает. Эксперты и сами застройщики говорят об этом.

– Я не утверждаю, что подорожания не будет. Конечно, отмена льготы повлияет на стоимость квартир.

– То есть ставка повышается, и те, кто будет продавать жильё, должны будут платить НДС. Есть какие-то временные рамки? И ещё – как вы будете определять момент начала строительства? Например, есть проект, но застройщик не начал стройку, а приступит только после 1 января 2026 года. Что будет в таких случаях? Для какого именно жилья и каких объектов применяется НДС?

– С нового года льгота отменяется, и предусмотрено переходное положение по жилью. Как определить момент начала строительства? В отраслевом законодательстве установлено, что строительство начинается с направления уведомления о начале работ. Если строительство начато после 1 января 2026 года, такое жильё уже будет облагаться НДС.

– Это положение было изначально или его внесли позже?

– Его предусмотрели изначально при принятии Налогового кодекса. Это и есть переходный период.

– То есть в целом в Казахстане стоит ожидать роста стоимости жилья?

– Это касается только реализации первичного жилья. При продаже между физическими лицами НДС не уплачивается. Физлица не являются плательщиками НДС, поэтому их сделки не облагаются налогом.

– Но если первичка подорожает, не подорожает ли и вторичка?

– Определённая часть НДС и так заложена в себестоимости: материалы, подрядные работы – порядка 60-70% стоимости уже обложено НДС. Дополнительно будет облагаться только оставшаяся часть около 30-40%, то есть добавленная стоимость застройщика.

– Расскажите, пожалуйста, существуют ли льготы по электромобилям или по НДС? Как сейчас электромобили облагаются? Есть ли какие-то изменения в связи с новым Налоговым кодексом?

– С введением нового кодекса изменений нет. Но действуют текущие льготы и квоты для электромобилей – в основном они касаются импорта. Для него предусмотрено освобождение.

О ценниках без налога и культуре потребления

– Казахстанцы пока не до конца осознают, как новый НДС и изменения в Налоговом кодексе отразятся на каждом из нас. Сейчас в магазинах указывают цену с учётом НДС, но многие даже не обращают внимания, что в чеке заложены эти 12%. А с повышением до 16% люди начнут спрашивать: что произошло? Как вы считаете, не стоит ли нам перенять опыт США, где цены на полках указываются без учёта налога?

– Как фискальный орган мы были бы только за, чтобы люди понимали, что с каждой покупкой платят налоги, которые идут на социальные нужды и развитие страны. У нас сумма НДС выделяется отдельной строкой в чеке. В ряде стран цену на полке показывают без налога. У нас же традиционно указывается конечная стоимость, которую человек должен заплатить.

Это вопрос привычки и менталитета. Для наших граждан удобнее видеть итоговую сумму. В других странах бывает наоборот: на кассе цена становится выше, плюс могут добавляться комиссии. Чтобы внедрить такую модель у нас, нужны не только законодательные изменения, но и постепенное изменение культуры потребления.

Что делать фрилансерам и малому бизнесу

– Есть ли у нас виды деятельности, полностью освобождённые от НДС?

– Да, Налоговый кодекс предусматривает несколько освобождений, но освобождаются не категории предпринимателей, а виды товаров, работ и услуг. Например, жильё, о котором мы говорили, – реализация освобождалась от НДС независимо от того, кто продаёт.

Освобождены также:

• образовательные услуги;
• медицинские услуги;
• товары и услуги в рамках системы обязательного медстрахования;
• лекарственные средства.

Есть и категории предпринимателей, освобождённые от регистрации в качестве плательщиков НДС:

• госучреждения;
• филиалы юрлиц (учёт ведёт головная организация);
• лица частной практики – нотариусы, адвокаты и другие;
• ИП на специальных налоговых режимах.

С нового года эту категорию (СНР) больше не будут привлекать к НДС даже при превышении порога в 20 000 МРП. Это касается предпринимателей, работающих в сегменте B2C – магазины у дома, парикмахерские и т. д.

Постановка на учёт как плательщика НДС происходит при превышении оборота в 600 000 МРП (около 2,5 млрд тенге). До достижения этого порога с 2026 года можно применять специальный налоговый режим – упрощённый – и не платить НДС. После превышения лимита и перехода на общеустановленный режим предусмотрен переходный период для оборота в пределах 10 000 МРП.

– Как вы относитесь к этой норме? Получается, что фрилансеры и те, кто работал по этому режиму, теперь лишаются возможности работать как раньше. Что им делать? Как быть мелким ИП в креативной индустрии, в ивентах, которые сотрудничали с крупным бизнесом?

– Если предприниматели работали в сегменте B2B, то для них особых изменений нет. При превышении порога оборота они, как и раньше, обязаны становиться на учёт по НДС. Упрощённый режим в принципе создавался как режим с уплатой налога с оборота, без ведения бухгалтерии и сложных учётов.

Компании, которые имеют обороты в десятки миллионов, фактически и так ведут учёт. Поэтому для них упрощёнка перестала быть инструментом облегчения, а чаще использовалась для оптимизации налоговой нагрузки – часть маржи выводилась на ИП.

– То есть фрилансерам и тем, кто работает в креативной индустрии, нужно просто переходить на общеустановленный режим, чтобы работать с крупными компаниями?

– Это вопрос договорённости при заключении договора. Фрилансеры и специалисты креативной индустрии могут продолжать работать в рамках упрощёнки, если их клиенты готовы приобретать услуги на таких условиях.

Насколько я понял, вы говорите о мелких фрилансерах с небольшими оборотами, а достаточно крупные компании в этом плане идут навстречу и соглашаются с тем, что эти мелкие расходы не будут относиться на вычеты – то есть не требуют от таких исполнителей перехода на общеустановленный режим.

При переходе на ОУР действует порог по НДС в пределах 10 000 МРП – до этой суммы можно не регистрироваться как плательщик НДС. Если оборот превысит этот лимит, нужно будет выписывать счета-фактуры с НДС.

Фрилансерам, у которых практически нет расходов с НДС, возможно, даже выгоднее работать с НДС, поскольку этот налог уплачивается покупателями. Когда сверху начисляется НДС, его платят заказчики, но у них появляется возможность отнести его на вычет. В итоге это выгодно и для покупателей – сумма НДС, которую они уплачивают в бюджет, будет уменьшаться на эту величину.

Готов ли КГД к наплыву новых плательщиков НДС

– Снижение порога по НДС приведёт к увеличению числа плательщиков. Готов ли КГД к наплыву новых налогоплательщиков? Планируется ли увеличение штата или справитесь имеющимися ресурсами? Среди попадающих под НДС – много небольших компаний, которые раньше работали без бухгалтеров. Им предстоит разбираться в механике налога, обращаться за консультациями. Хватит ли сотрудников, чтобы оказать методическую и техническую помощь в заполнении документов? Какие меры принимает КГД для поддержки новых плательщиков?

– Сейчас у нас зарегистрировано порядка 137 тысяч плательщиков НДС – это и индивидуальные предприниматели, и юридические лица. Вопрос в том, насколько вырастет их число.

Я видел оценки экспертов в СМИ, где говорится о возможном резком наплыве, но, по нашим данным, ситуация выглядит иначе.

По тем налогоплательщикам, которые находятся на общеустановленном режиме, снижение порога даст не такое большое увеличение. А предприниматели на специальных налоговых режимах, как я говорил ранее, вообще освобождены от постановки на учёт по НДС. Поэтому большого всплеска мы не ожидаем – речь идёт примерно о 18-20 тысячах новых плательщиков.

Более того, из нынешних 130 тысяч плательщиков НДС около 30 тысяч работают на специальных налоговых режимах. У них теперь появляется выбор:

• либо остаться на СНР и не регистрироваться по НДС;
• либо добровольно перейти на общеустановленный режим и стать плательщиками.

Так что общий рост будет умеренным.

Второе. С учётом появления новых плательщиков НДС в новом кодексе вводится сервисный подход к администрированию. В частности, предусмотрено предварительное заполнение декларации для новых плательщиков.

То есть в первые периоды мы будем помогать им автоматически формировать декларацию, чтобы снизить риск ошибок.

– Даже если это автоматическое заполнение, людям всё равно тяжело – многие не понимают, что и где указывать. НДС – достаточно сложный налог. Поэтому важно понимать, кто будет консультировать налогоплательщиков. Например, когда ввели налоговую декларацию по кэшбэкам, у людей было множество вопросов по правильному заполнению и специалисты расходились во мнениях – они не знали, где что заполнять. Человеческий фактор никто не отменял. Не факт, что сотрудники налоговой смогут корректно объяснить порядок заполнения. А ведь через год-два компания может получить штрафы на крупные суммы, и потом будет сложно доказать, кто именно давал консультацию и как заполнялась декларация. Планируется ли расширение штата? Будет ли проводиться обучение для сотрудников КГД и департаментов государственных доходов?

– У нас новые подходы не ограничиваются только предварительным заполнением. Во-первых, при регистрации новых плательщиков НДС обязательно проводится обучение для налогоплательщиков в системе электронной счёт-фактуры.

Там есть видеоролики, которые показывают, как выписывать счёт-фактуры, как выгружать их и работать с журналом. Более того, в системе реализован тестовый режим, где можно попробовать выписку счёт-фактур, не влияя на реальные данные.

Касательно набора штатов: в части администрирования НДС мы не ожидаем большого наплыва новых плательщиков, поэтому пересмотра численности не будет. Обучение сотрудников проводится через учебно-методологический центр для центрального аппарата и региональных подразделений, включая вопросы заполнения декларации по НДС и методологии учёта. Обучение проходит удалённо.

– У многих налогоплательщиков при переносе данных из старой системы в новую возникли ошибки по численности. Что делать в этой ситуации?

– Обращаться в техслужбу, техподдержку. На этот вопрос точнее ответит сотрудник департамента цифровой информации, который отвечает за бесперебойную работу информационных систем.

– Что конкретно подразумевается под автоматизацией контроля за выпиской счетов-фактур? Предусматривает ли это использование биометрической идентификации при оформлении счетов-фактур? На каком этапе система будет запрашивать подтверждение личности?

– Разделим автоматизированный контроль за выпиской СФ и биометрическую идентификацию. Биометрия сейчас в пилотном режиме: при регистрации в системе электронных счетов-фактур и при выписке СФ.

Не все плательщики проходят идентификацию – только те, кто относится к рисковой категории. Обычно это те, кто ранее выписывал "рисковые" счета-фактуры, отзывал их по уведомлениям. Биометрическая идентификация прописана в налоговом кодексе.

Счет-фактуру подписывает первый руководитель или уполномоченный сотрудник. Именно он проходит биометрическую идентификацию. Цель – исключить недобросовестных плательщиков, регистрацию на подставных лиц и фиктивные поставки.

Почему это делается? Во-первых, есть распространённая практика – речь о недобросовестных поставщиках, которые регистрируются на подставных лиц. Впоследствии выясняется, что поставки были фиктивными. Мы признаём такие сделки недействительными, не признаём регистрацию, если она оформлена на подставных лиц, или начинается досудебное расследование. От этого страдают и добросовестные покупатели.

Чтобы не допустить этого, вводят биометрическую идентификацию. Автоматизированный контроль выписки СФР – это отдельный инструмент, который работает иначе. Налоговым кодексом установлено, что такой контроль проводится не в отношении всех плательщиков НДС, а только отдельных категорий, которые утверждаются уполномоченным органом – министерством финансов.

Для рисковой категории при выписке счёта-фактуры система автоматически рассчитывает баланс с учётом всех вычетов по НДС: по приобретённым товарам, работам, услугам, по счетам-фактурам, при импорте – электронным декларациям на товары, заявлениям о ввозе товаров, СНТ. Всё учитывается, и на основе этих вычетов формируется баланс. Когда выписывают счёт-фактуру в пределах этого баланса – никаких проблем. Когда сумма превышает баланс, необходимо пополнить счёт деньгами, чтобы подтвердить выписку счёта-фактуры. Если деньги будут внесены с избытком, их можно вернуть в любой момент.

Средства, использованные для выписки счетов-фактур, по окончании квартала перечисляются в бюджет по КБК НДС и засчитываются в счёт уплаты налога.

Если коротко, так работает автоматизированный контроль. Какой категории он касается? На первом этапе – рисковых налогоплательщиков.

С бизнес-сообществом мы договорились, что контроль будет применяться только к тем, кто отзывал электронные счета-фактуры при исполнении уведомлений по сопоставительному контролю. Это когда у налоговых органов возникают сомнения в фактической поставке товаров, работ, услуг. Мы направляем уведомление, и есть два способа реагирования: дать пояснения либо согласиться с претензиями налоговых органов и отозвать счёт-фактуру. Если налогоплательщик согласился и отозвал – он попадает в эту категорию.

Это компании повышенного риска. Если хотя бы раз выписали фиктивные счета-фактуры, за такими компаниями нужно следить. Для этого и вводится автоматизированный контроль. Если в течение года компания выписывает счета-фактуры, соблюдая условия автоматизированного контроля, в дальнейшем она может работать без него.

Как КГД будет выявлять уклонение от регистрации по НДС

– Может ли бизнес уйти в тень из-за понижения порога по НДС и увеличения ставок?

– НДС в большей степени коснётся тех, кто работает с бизнесом, – из-за снижения порога и того, что плательщики на спецрежимах выделены не как плательщики НДС. При работе между предприятиями уходить в тень становится бессмысленно – покупателю нужны официальные расходы, в том числе с НДС. Эти взаиморасчёты будут регулироваться: покупателям необходимы официальные документы с НДС, поэтому работа пойдёт в правовом поле.

А налогоплательщики, работающие с населением, которые могли скрывать выручку и не пробивать чеки, с учётом повышения порога по упрощёнке и выведения их из категории плательщиков НДС уже не имеют смысла это делать.

Большинство налогоплательщиков, с которыми мы общались, – торговые ассоциации, бизнес-объединения – говорили: если мы не будем плательщиками НДС, тогда смысла скрывать и занижать обороты нет. Лучше пробивать чеки, не привлекаться к ответственности. В зависимости от вида деятельности местные органы будут принимать решения по ставкам – в этих пределах лучше платить налоги официально.

– Многие налоговые эксперты говорят, что бизнес всё же будет уходить в тень. Такая оценка звучит от экспертов и людей, которых мы опрашиваем, с которыми работаем.

– Те эксперты, которые высказывались, и к нам тоже обращались. Лично ко мне за советом обращались и предприниматели. И оказалось, большинство имело в виду тех, кто применяет специальный налогорежим, работает с населением.

Вот им разъясняем. Наоборот, теперь с нового года в рамках упрощёнки можно работать. Снижение порога на них никак не повлияет.

В пределах упрощённой декларации можно работать вплоть до 2,5 млрд тенге, обороты показывая, и не быть платящим НДС. Это как раз таки будет стимулировать выход из тени. Те же магазины у дома, у которых фактически, мы понимаем, в крупных городах оборот в сотни миллионов тенге.

Если бы сейчас они показывали все свои обороты, то были бы плательщиками НДС.

– Как налоговая будет выявлять механизмы ухода в тень? Разработаны ли какие-то инструменты? Как вы будете это отслеживать – сокрытие доходов, расчёты наличными, уход в наличный оборот? Есть ли конкретные механизмы контроля?

– Вы говорите о сокрытии доходов и наличных взаиморасчётах. Это как раз касается тех, кто работает с населением. Для этой категории есть специальный инструмент – упрощённая декларация, в рамках которой можно показывать обороты до 2,5 млрд тенге и не быть плательщиком НДС.

Они и сейчас работают по упрощённой декларации. Только показывают обороты до 80 млн тенге – до порога по НДС. С нового года у них появляется возможность показывать обороты до 2,5 млрд тенге и не платить НДС.

Разница в стимулах очевидна.

– А если говорить о компании, которая не была плательщиком НДС, но из-за снижения порога должна встать на учёт? Для неё 40 миллионов – это низкий порог, она не хочет становиться плательщиком НДС, но по закону обязана. Как в таком случае вы будете выявлять уклонение?

– Фактически, можно сказать, с нового года этот порог касается тех новоплательщиков, которые работают в сфере B2B, то есть с бизнесом. Там договорные отношения. Во-первых, сколько ни говори, когда идут взаиморасчёты между бизнесом и бизнесом, у них есть договоры, деньги перечисляются уже не наличным расчётом, а больше безналичным.

Во-вторых, выписываются счета-фактуры – это необходимо для получения вычетов. Уже есть методологический стимул показывать обороты.

Это стимулируется не только законодательством, но и покупателями. Покупатели будут требовать официальные документы. Когда выписываются электронные счета-фактуры, мы видим эти обороты – какие из них облагаются НДС, какие нет. Порог применяется только к облагаемым оборотам, то есть к тем товарам, работам, услугам, которые облагаются НДС. По электронным счетам-фактурам мы можем это отследить и принять меры.

Что касается мер, с нового года внедряется мониторинг регистрационного учёта. Он касается учёта в качестве плательщиков НДС и других видов регистрационного учёта, который ведут налоговые органы: регистрация в качестве ИП, лиц, занимающихся частной практикой, или по отдельным видам деятельности.

Будет проводиться мониторинг соблюдения требований по регистрации. При признаках нарушения направляются уведомления. Они исполняются так же, как уведомления камерального контроля – путём подачи заявления об устранении нарушения, то есть подаётся заявление на соответствующий регистрационный учёт, либо даётся пояснение с указанием причин, почему налогоплательщик считает, что не нарушил требования.

Налоговый орган рассматривает эти пояснения. Если нет подтверждающих документов или доводы налогоплательщика не подтверждаются, выносится решение. Отмечу: в отличие от других видов контроля, здесь не будут применяться меры ограничительного характера, но будет проводиться проверка этих доводов. В ходе проверки детально выяснят, нарушена ли норма законодательства.

Касательно НДС: если нарушены нормы регистрации и сумма превышает минимальный параметр в 10 000 МРП, на превышающую сумму будет наложен штраф.

– Что посоветуете тем, кто впервые становится плательщиком НДС? К чему готовиться, что нужно сделать?

– Вкратце: в отличие от КПН с ведением учёта по НДС даже проще. Во-первых, требуйте электронные документы. Все основные документы у нас ведутся в электронном виде: электронные счета-фактуры, при импорте из третьих стран – декларация на товары, при импорте из стран ЕАЭС – форма 328 (заявление о ввозе товаров), при приобретении у нерезидентов дополнительно выписывается электронный счёт-фактура.

Это четыре основных документа, на которых строится учёт. Их нужно соблюдать. Дальше мы сами поможем с учётом и расчётом НДС. Если выписываются эти электронные документы – а по закону они и должны быть электронными – НДС исчисляется гораздо проще.