"Меня держат за наивную девчонку!" Как риэлторы довели казахстанцев и что изменит новый закон

Кто угодно больше не сможет называться риэлтором

Инициатива депутата Олжаса Куспекова по введению саморегулирования риэлторов получила поддержку правительства. На заседании межведомственной комиссии, которое вёл вице-премьер Серик Жумангарин, решили ввести обязательные профессиональные саморегулируемые организации для всех риэлторов.

Сейчас риэлтором может назваться кто угодно, взять комиссию и исчезнуть, не неся никакой ответственности. Законодатели обещают, что реформа это изменит: появится единый реестр, цифровая система контроля, а минпром станет следить за отраслью. Сделки должны стать безопаснее, а обманутых клиентов – меньше.

Решение МВК теперь включат в правительственное заключение к законопроекту "О риэлторской деятельности". Документ готовят к отправке в мажилис.

В беседе с корреспондентом BES.media Олжас Куспеков пояснил, почему предложил законопроект о риэлторской деятельности.

"Риэлторский рынок долгие годы работает без единых правил. Любой человек может назвать себя риэлтором, брать комиссию на собственных условиях и не нести фактической ответственности перед клиентами. Это приводит к двойным комиссиям, спорам, устным договорённостям и мошенническим схемам. Законопроект направлен на наведение порядка на рынке и защиту граждан", – отметил он.

Государственный контроль, по словам депутата, сконцентрируется на деятельности СРО, а непосредственный надзор за риэлторами перейдёт к самой организации.

"То есть госаппарату не придётся следить за каждым специалистом в отдельности. Организация установит правила, стандарты и порядок работы риэлторов и будет мониторить их исполнение. Для специалистов предусмотрят ответственность за нарушение правил, работу без регистрации или членства в организации и за мошенничество. При систематических нарушениях возможны приостановка деятельности, исключение из реестра и лишение права работать в профессии", – подчеркнул Куспеков.

Новые требования к риэлторам и компаниям будут включать регистрацию в едином реестре, заключение стандартного договора с клиентом, соблюдение этических правил, страхование ответственности и регулярное повышение квалификации.

"Контроль будет вести одно ведомство – минпромстрой, скорее всего, в рамках имеющихся ресурсов, а учёт, дисциплина и обучение передаются организации. Расходы же самой организации будут покрываться за счёт членских взносов".

Точные размеры теневого риэлторского рынка сейчас назвать сложно, ведь сейчас всё ещё нет единого реестра и прозрачной отчётности

"Рынок частично работает вне контроля, с неуплатой налогов, устными договорами и непрозрачными сделками. Создание реестра и внедрение системы саморегулирования позволит впервые получить реальные данные о состоянии отрасли".

Реестры, договоры и никаких устных сделок

Чтобы вытащить отрасль из тени, в законопроекте хотят прописать несколько ключевых вещей. Во-первых, появится единый цифровой реестр – все риэлторы будут на виду. Во-вторых, введут обязательные стандарты работы и типовой договор – никаких устных договорённостей. За соблюдением правил будут следить саморегулируемые организации, а сами риэлторы обязаны страховать свою ответственность. Тех, кто нарушает правила, будут наказывать – вплоть до исключения из профессии.

Над законопроектом работает группа из чиновников правительства, депутатов профильных комитетов и экспертов рынка недвижимости. 

"Казахстанцам закон создаёт условия для безопасных и прозрачных сделок, с понятной ответственностью риэлторов и минимизацией рисков мошенничества. Для рынка это означает упорядоченную работу специалистов, честную конкуренцию и повышение качества услуг. Для экономики закон способствует росту налоговых поступлений и сокращению теневой сферы", – подчеркнул Куспеков.

Сделки станут прозрачными благодаря цифровым инструментам, включая мультилистинг. Это нужно, чтобы рынок был честным, клиенты чувствовали себя защищёнными, а работа специалистов соответствовала высоким стандартам, считает Куспеков

"Меня держат за наивную девчонку!" почему риэлторов так не любят?

В последние время на риэлторов жалуются всё чаще. Рынок недвижимости меняется быстро, люди научились многое делать сами – и вот уже посредники не кажутся такими необходимыми. Раньше риэлтор был экспертом, который проведёт за руку через сложную сделку. Теперь многие видят в нём лишний расход, пользу которого ещё надо доказать. Да, есть те, кто ценит помощь профессионалов, но таких немного.

Главная претензия: люди не понимают, за что платят. Сейчас есть множество площадок с объявлениями. Можно нанять юриста для проверки документов. Многие искренне не понимают, зачем нужен посредник, если всю информацию можно найти самостоятельно. В результате риэлтор в глазах клиентов превращается в человека, который берёт комиссию не за профессиональные навыки, а за базы данных,  которые давно стали общедоступными. Как будто бы они навязывают услугу, без которой вполне можно обойтись.

Недоверие усиливается рассказами о непрозрачных схемах, спорах вокруг комиссий и случаях давления на клиентов. Такие эпизоды формируют стереотип о риэлторах как о специалистах, которые ставят свою выгоду выше интересов клиента. Их деятельность нередко представляется не столько сервисом, сколько попыткой встроиться в сделку и получить оплату вне зависимости от результата для клиента.

Хотя многие профессионалы действительно оказывают качественные услуги, помогают ориентироваться в юридических нюансах и защищают интересы клиентов.

Но скепсис растёт: люди видят, что многое можно сделать самим через интернет, слышат истории обманутых знакомых – и всё чаще задаются вопросом, а зачем вообще нужны риэлторы.

23-летняя Камила переехала в Алматы весной 2024 года. Она нашла новую работу и решила арендовать небольшую квартиру поближе к офису. Просматривая объявления, девушка нашла отличный вариант в Бостандыкском районе – свежий ремонт, удобное место и приемлемая цена. Контактным лицом значился риэлтор.

"По фотографиям всё выглядело очень достойно. Я думала, что наконец-то нашла подходящее жильё", – вспоминает Камила.

Но риэлтор практически не выходил на связь. Мог игнорировать сообщения по несколько часов, а иногда и целые сутки. Каждый раз переносил время показа, объясняя это "занятостью хозяина" или "неподходящим моментом".

"Я честно ждала и старалась быть вежливой, но меня взбесило, что человек вообще не может нормально ответить и обозначить конкретное время", – рассказала девушка.

Когда встреча всё же состоялась, условия неожиданно изменились. Риэлтор объявил, что возьмёт комиссию почти вдвое выше рыночной, а сама квартира оказалась далека от фотографий: старые обои, потёртая мебель и заметные следы ремонта.

"Я стояла в этой квартире и не могла понять, как можно настолько беззастенчиво врать. Было ощущение, что меня держат за наивную девчонку и пытаются провернуть обман прямо у меня перед глазами", – вспоминает Камила.

Когда она отказалась от предложения, риэлтор начал давить: уверял, что "других вариантов она не найдёт" и что "надо вносить предоплату прямо сейчас, иначе квартира уйдёт".

"Вот тогда я поняла, что это типичная манипуляция. Он пытался меня торопить и пугать, и тогда всё окончательно стало ясно", – сказала она.

Другой пример. Женщина выставила свою квартиру на продажу и сразу столкнулась с неожиданной волной звонков. Первым с ней связался человек, представившийся менеджером площадки по размещению объявлений о недвижимости. Он предложил продвинуть её объявление и пояснил, что его услуга будет стоить 440 000 тенге, но только если квартира продастся. Кроме того, он добавил, что такую же сумму возьмут и с покупателя.

Женщину это удивило: фактически её квартира становилась почти на миллион дороже из-за его "помощи". При том что цены на рынке и так сильно выросли.

Когда она спросила, в чём заключается услуга, менеджер ответил: "Мы поднимем вас в топы и выведем в горячие".

Дальше начались непрерывные звонки от риэлторов. Они один за другим предлагали снять её объявление и разместить его от своего имени, добавив наценку. При этом комиссию собирались взять и с продавца, и с покупателя.

Для неё это выглядело как обман: ведь покупатель сам находит квартиру, сам звонит, сам приезжает и смотрит. А риэлтор, по сути, лишь перепубликовывает её же объявление и поднимает его в топы за 20-30 тысяч тенге.

Зона безответственности

Отсутствие единых правил уже много лет создаёт риски как для граждан, так и для государства, считает адвокат Руслан Кожахмет.

"Риэлторы сегодня активно пользуются отсутствием правового регулирования. А значит, и отсутствием ответственности за недобросовестное поведением. Действующее законодательство позволяет им создавать саморегулируемые организации, но вступают в них единицы", – отметил адвокат.

Он пояснил, что в такой среде обман или недостоверная информация практически не поддаются юридической защите.

"Привлечь риэлтора к ответственности за ложные сведения практически невозможно. Исключение – только случаи подделки документов, но это уже уголовная плоскость. Мне неизвестен ни один случай, когда суд полностью удовлетворил иск к риэлтору за сообщение ложной информации. Требований к профессии нет, обязанности не прописаны, а договоры составляются так, чтобы снять с него всю ответственность", – пояснил Кожахмет.

Для покупателя риск начинается уже в момент обращения к посреднику, который не состоит в профессиональной организации.

"Покупатель, обращаясь к риэлтору вне профессионального объединения, всегда находится в состоянии неопределённости: непонятна ни его компетенция, ни достоверность информации. Отсутствие лицензирования позволяет быть риэлтором буквально любому", – подчеркнул адвокат.

Кроме того, отсутствие контроля создаёт возможность для схем с выводом средств и операций сомнительного характера.

"Когда риэлтором может быть любое лицо, в том числе иностранец, это открывает путь для вывода наличности за рубеж и участия в мошеннических схемах. Отследить легализацию средств в таких условиях крайне сложно. Большинство риэлторов, которые не состоят в профессиональных организациях и работают без ИП или ТОО, не платят налоги или занижают доходы. Через иностранных посредников деньги вообще уходят за пределы Казахстана", – уверен Кожахмет.

В результате рынок остаётся зоной высокого риска, где отсутствующие правила создают почву для преступности и споров.

"Неурегулированность риэлторской деятельности оставляет пространство для мошенничества, судебных конфликтов и вывода капитала. Принятие отдельного закона давно назрело и способно существенно изменить ситуацию. Закон позволит снизить количество преступлений, уменьшить число споров в судах, обеспечить ответственность риэлторов и вернуть доверие граждан. Социально-экономический эффект будет заметен практически сразу", – резюмировал Кожахмет.

Что говорят риэлторы

Многие представители профессии поддерживают реформу и готовы к более прозрачным правилам игры.

"Любую деятельность нужно регулировать законами, нормами, регламентами и так далее. В нашей профессии, как справедливо отмечают, очень много случайных людей, некомпетентных, мошенников хватает. Всегда где есть деньги, есть какие-то проблемы. И это не проблема всех риэлторов, а просто есть мошенники. Но и среди риэлторов хватает некомпетентных людей – приходят, месяц-два работают, ещё ничего не понимают, а уже что-то пытаются делать. Из-за этого люди нас и не любят в большинстве случаев", – сказал риэлтор Станислав Милич.

Именно некомпетентность многих специалистов, по его мнению, ухудшило отношение к риэлторам. В то время как они могут существенно облегчить клиенту процесс продажи либо покупки квартиры.

"Мы отсекаем почти все заботы – при продаже и при покупке 99% задач берём на себя. Трудозатраты достаточно большие. Обычный человек, который хочет купить или продать квартиру, не понимает специфики процесса, поэтому без специалистов не обойтись. Это как в медицине или любой другой профессиональной сфере", – считает он.

Не всегда люди, по его словам, понимают рынок недвижимости, реальную стоимость и ценность объекта, не придают значения различным нюансам, таким как перепланировка, состояние коммуникаций и так далее. А ведь покупка квартиры – серьёзное и дорогое мероприятие.

"Люди часто берут жильё на всю жизнь или закладывают квартиру в ипотеку. Настоящий грамотный риэлтор учитывает эти нюансы и доводит их до покупателя. Часто покупатель сам их не заметит и не поймет. И здесь незнание самим риэлтором рынка и процессов выливается в ошибки и некомпетентность. Конечно, в крупных агентствах новичков не выпускают в самостоятельное плавание сразу. Они имеют программу обучения: сначала человек проходит обучение, потом сдаёт внутренний экзамен и получает сертификат специалиста агентства. Лишь после этого он выходит работать самостоятельно. Репутация агентства имеет большое значение", – отметил он.

Сегодня уже есть СРО риэлторов Казахстана. Его президент Лариса Степаненко рассказала, что сейчас рынок риэлторских услуг разделён на профессиональную часть и неконтролируемый теневой сегмент. В нём присутствуют люди, которые не имеют подготовки, не несут ответственности и наносят прямой ущерб клиентам и репутации отрасли.

Профессиональное сообщество, по её мнению, обеспечивает прозрачность сделок и действует в строгом правовом поле, в то время как случайные участники рынка приходят в профессию стихийно и рассматривают её исключительно как источник быстрого дохода.

"Целевой закон нужен для защиты людей. Он даст прозрачные правила и снимет страхи обеих сторон. Каждый человек, который покупает или продаёт недвижимость, имеет право на безопасность. Закон приведёт рынок к условиям, где помощь риэлтора – это не риск, а гарантия", – подчеркнула Степаненко.

Эксперт также отметила, что не всех устраивает перспектива грядущих изменений. Есть те, кто против реформ.

"Многие действуют по привычным схемам и опасаются перемен – ответственности, необходимости прозрачной деятельности и обязательного соблюдения налогового законодательства. Но цель закона – не усложнить работу профессионалов, а исключить случайных людей, действия которых подрывают доверие граждан и имидж рынка", – пояснила она.

Риэлтор Станислав Милич тоже отметил, что поправки сейчас воспринимают по-разному. Против не только те, кого устраивает текущее положение дел. Но и те, кто попросту не доверяет властям.

"Мнения разные. Те, кто давно работает, понимают необходимость законодательной базы. Например, единый договор или регулирование комиссий – хорошие идеи. Но важно, чтобы государство советовалось с экспертами. Часто решения (властей. – Авт.) принимаются абстрактно, оторванно от реальности. Например, изменение часовых поясов – решение учёных, которое оказалось неудобным и даже вредным. Так и с законом – нужно приглашать специалистов, чтобы закон реально работал для риэлторов и клиентов", – считает он.

Он предложил ключевые направления для будущего закона.

"Если бы у меня была возможность участвовать в проектировании закона, я бы предложил три главных нововведения: сертификация риэлторов, базовое обучение по рынку, процессам и законодательству; регулирование комиссий через рыночные механизмы; создание отдельной базы данных для риэлторов, чтобы упрощать работу и защищать клиентов", – пояснил Станислав Милич.

Формирование нового рынка уже началось. В 2020 году утвердили национальный профессиональный стандарт, сейчас завершается работа над стандартом требований к специалистам, оказывающим риэлторские услуги, и законопроектом о риэлторской деятельности. Принятие закона о риэлторской деятельности создаст единые стандарты и увеличит число безопасных сделок, а нелегальные игроки постепенно покинут рынок, считает Степаненко.

"Если закон с чётко прописанными нормами вступит в силу, отдельные участники рынка неизбежно уйдут. Кто-то будет работать легально, кто-то – в неформальном сегменте. В этом случае выбор окажется у клиента: обратиться к риэлтору, который действует прозрачно и несёт ответственность, или к человеку, который сознательно работает вне закона. И ответственность за этот выбор будет понятной и очевидной", – подытожила Степаненко.

Рынок очистится, доверие граждан вырастет

Рынок недвижимости в Казахстане по-прежнему находится в процессе становления, считает международный эксперт по недвижимости Лев Тетин. Молодость государства отражается и на риэлторской отрасли. Профессиональные стандарты, прозрачность сделок и практика работы специалистов формируются постепенно, открывая одновременно возможности для роста и требуя времени для упорядочивания процессов.

"Рынок недвижимости Казахстана находится в стадии развития. Стране чуть более 30 лет, и отрасль формируется на глазах. Быстрое внедрение технологий и трансформации в строительстве создают возможности, но также приводят к ошибкам и необходимости набирать компетенции уже в процессе работы", – отметил эксперт.

Он создал собственную разработку – платформу OQO. По его словам, это попытка создать прозрачный, единый стандарт оценки недвижимости.

"Сегодня человек, приходя к застройщику или продавцу, вынужден принимать их цену на веру. Независимого стандарта нет. Мы разрабатывали алгоритм 2,5 года и создали инструмент, который позволяет определять справедливую стоимость и оценивать ликвидность объекта", – рассказал эксперт.

Одной из самых острых тем остаётся отсутствие единых требований к риэлторам. Эксперт убеждён, что это напрямую влияет на безопасность сделок. По оценкам Тетина, сегодня в Казахстане более 50 тысяч человек оказывают риэлторские услуги, и значительная часть рынка – в тени.

"Основные проблемы – низкое качество услуг из-за отсутствия подготовки и полная непрозрачность в налогах. Поэтому профессиональное сообщество давно созрело для введения лицензирования", – подчеркнул он.

Механизм будущего закона во многом повторяет модель оценочной деятельности, где лицензии, экзамены и саморегулирование уже доказали свою эффективность. Отвечая на вопрос о собственном отношении к риэлторам, Тетин подчеркнул, что видит в сообществе прежде всего профессионалов, когда речь идёт о добросовестных игроках рынка.

"Недвижимость – это большие чеки и высокая ответственность. В этой сфере работают компетентные специалисты. Негатив же формируют те, кто предоставляет низкокачественные услуги и гонится только за прибылью", – отметил эксперт.

Он уверен, что введение лицензирования заметно улучшит ситуацию на рынке в течение нескольких лет. В течение двух-трёх лет непрофессионалы постепенно покинут сферу, качество услуг значительно повысится, а вместе с ним укрепится доверие граждан. При этом Тетин признаёт, что полностью исключить "серую зону" нельзя.

"Непрофессионалы могут попытаться адаптироваться. Но масштабы теневого рынка всё равно сократятся. Покупатели и продавцы должны сами спрашивать риэлтора: "Есть ли у вас лицензия?". Если её нет – это риск, который принимает на себя сам клиент", – подчеркнул он.

По его оценке, сегодня до 90-95% сделок проходят в серой зоне, что подтверждает масштаб проблемы. Говоря о том, какими навыками должен обладать профессиональный риэлтор, Тетин подчёркивает, что эта работа требует глубокой подготовки и многопрофильных знаний.

"Чтобы быть профессионалом, нужно посвятить профессии около 10 тысяч часов – это примерно три года практики. В западной модели минимум год риэлтор работает как младший специалист, погружаясь в юридические и финансовые вопросы. Вокруг риэлтора – более 20 смежных профессий, с которыми он взаимодействует", – отметил эксперт.

По его словам, идеальный риэлтор должен обладать знаниями юриста, маркетолога, финансиста, уметь работать с договорами, налогами, понимать нюансы сделок и взаимодействовать с нотариусами. Кроме того, ему приходится ориентироваться в строительстве и дизайне, помогая клиентам оценивать потенциал жилья.

Международные механизмы контроля деятельности риэлторов

В международной практике деятельность риэлторов уже давно строго регулируется властями. К примеру, в СШАэто происходит на уровне штатов. Каждый штат имеет собственную комиссию по недвижимости, которая устанавливает требования к получению лицензии, контролирует работу агентов и брокеров и может применять санкции за нарушения.

Чтобы работать риэлтором, необходимо пройти обучение, сдать экзамен и получить лицензию именно того штата, где ведётся деятельность. Начинающий агент обязан работать под руководством брокера. Законы штатов определяют порядок сделок, правила рекламы, обязательное раскрытие информации о состоянии недвижимости и ответственность за её сокрытие. На федеральном уровне действуют нормы, направленные на защиту покупателей, прежде всего законы о прозрачности всех комиссий и платежей при сделках с жильём и ипотекой.

Надзорные комиссии следят за соблюдением этих требований, рассматривают жалобы и могут штрафовать, приостанавливать или отзывать лицензию. Дополнительно существуют добровольные профессиональные объединения, такие как Национальная ассоциация риэлторов, которые вводят собственные стандарты этики, но членство в них не является обязательным.

Во Франциипосредники по недвижимости обязаны работать по закону Loi Hoguet. Любой, кто хочет официально заниматься покупкой, продажей, арендой или управлением недвижимостью, должен получить специальную лицензию – "профессиональную карту", выдаваемую через службу торговли.

Для получения лицензии кандидат должен иметь профильное образование. Например, диплом по недвижимости, праву, экономике или бизнесу, часто двугодичный курс BTS Professions Immobilières (профессиональная программа, которая направлена на подготовку специалистов в сфере недвижимости), либо доказать длительный практический опыт в работе с жилыми объектами. 

Дополнительно требуется обязательное страхование профессиональной ответственности и финансовая гарантия при хранении клиентских средств, чтобы обеспечить их безопасность. Лицензия действительна ограниченное время и требует регулярного обновления с прохождением дополнительного обучения. Каждая сделка с недвижимостью должна сопровождаться письменным договором‑мандатом, подписанным всеми сторонами, с указанием полномочий агента, размера комиссии и условий оплаты; без мандата агент не имеет права претендовать на комиссию.

В Китае рынок риэлторских услуг строго регулируется государством для обеспечения прозрачности сделок, защиты клиентов и высокого уровня профессионализма специалистов. Основой правового регулирования является документ Administrative Measures for Real Estate Brokerage, вступивший в силу в 2011 году, который устанавливает требования к агентствам недвижимости, брокерам и их деятельности.

Любое агентство обязано получить государственную лицензию и зарегистрироваться в органах власти перед началом работы. После регистрации компания должна в течение 30 дней подать сведения о себе в местные органы недвижимости, что обеспечивает контроль участников рынка и исключает работу теневых посредников.

Каждый риэлтор обязан пройти регистрацию с указанием своих настоящих данных, которые становятся публичными. Это позволяет клиентам проверить специалиста и убедиться, что он официально зарегистрирован.

ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО

Сегодня любой человек может назвать себя риэлтором, действовать без регистрации, ответственности и профессиональных стандартов. Это создаёт высокие риски для казахстанцев: сделки с недвижимостью остаются непрозрачными, а мошенники легко получают доступ к чужому имуществу.

Последние события это подтверждают. В Целиноградском районе двое мошенников, выдавая себя за риэлторов, завладели квартирой местного жителя на почти 30 млн тенге. По факту начато досудебное расследование. Известно, что пострадали 30 человек, а общий ущерб уточняется. Злоумышленники действовали под видом риэлторов, убеждали владельцев оформить жильё на якобы заинтересованного покупателя через банк, получали деньги и скрывались. И это не единичный случай.

Новый закон должен ввести обязательные стандарты работы, страхование ответственности и систему контроля за профессиональной деятельностью, что значительно снизит вероятность мошенничества и защитит интересы покупателей и продавцов.