Ставка по ипотекам должна быть дифференцированной – глава АРРФР

Что произошло

Глава Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова считает, что ставка по ипотекам должна быть дифференцированной, в зависимости от суммы первоначального взноса.

Детали

Председатель АРРФР отметила, что ставка не должна быть выше 20%, так как она создаёт огромную долговую нагрузку и переплату по кредиту.

"Мы считаем, что по ипотечным кредитам ставки должны быть гораздо ниже. Но из-за того, что у нас идёт борьба с инфляцией, базовая ставка очень высокая, чтобы побороть эту инфляцию. У нас снижение ставки до 20% было отложено", – отметила Мадина Абылкасымова.

Поэтому агентство рассматривает вариант введения дифференцированной ставки по ипотекам в Казахстане.

"Есть такое понятие LTV – соотношение кредита к стоимости имущества. Если он будет на уровне 70%, то ставка может быть ниже. Если первоначальный взнос будет меньше 30%, то ставка должна быть выше, чтобы не было стимула получать такой кредит. И она будет дополнена системой определения рисковых заёмщиков", – рассказала Мадина Абылкасымова.

Глава АРРФР добавила, что в основном кредиты по рыночным ставкам берут заёмщики с доходами среднего и высокого уровней, но и для них это создаёт непомерную долговую нагрузку. 

Что ещё

Помимо этого, АРРФР предлагает ограничить категории заёмщиков, которые могут брать ипотеку по рыночным ставкам. Другие категории заёмщиков, у которых доходы низкие или ниже среднего, должны получать ипотечные займы в Отбасы банке, считает Мадина Абылкасымова. 

"Взамен мы предлагаем, чтобы система жилищно-строительного сбережения была распространена на банки второго уровня. В рамках закона есть такая норма. То есть можно на протяжение какого-то периода хранить деньги в банке на депозите по ставке ниже, не по 18%, докопить до какой-то суммы и потом получить кредит по более низкой ставке. Но для этого нужно время созревания, пока депозиты копятся, чтобы накопилась база фондирования", – рассказала глава АРРФР.

Мадина Абылкасымова отметила, что некоторые банки уже готовы создать такие сберегательные депозиты.

КОНТЕКСТ

В октябре 2025 года Национальный банк повысил базовую ставку с 16,5 до 18%, вслед за этим банки заморозили свои ипотечные программы. Дополнительно в ноябре казахстанские власти должны были снизить годовую эффективную ставку по ипотеке с 25 до 20%. По словам председателя Национального банка Тимура Сулейменова, только игроки, у которых жилищные займы под 20% и ниже, смогут предлагать свои продукты.

Чтобы стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке, чуть позже правительство решило увеличить объём льготного ипотечного кредитования для населения.

23 октября 2025 года АРРФР и Нацбанк решили приостановить норму, снижающую предельную годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным жилищным займам с 25 до 20%. Новое решение будет действовать до 1 июля 2026 года. Такое предложение содержится в проекте совместного постановления двух регуляторов.

Налоговый кодекс

В новом Налоговом кодексе, который вступит в силу 1 января 2026 года, отменили льготы для застройщиков по НДС при реализации жилья. Теперь они будут вынуждены платить его в размере 16%. Кроме того, впервые НДС будет применяться к продаже первичного жилья – ранее этот налог не взимался.

Цены на новое жильё в Казахстане в 2026 году могут вырасти примерно на 25%, прогнозируют в строительной компании Kusto Home. По словам CEO компании Мурата Утемисова, рост обусловлен сразу несколькими факторами – повышением ставки НДС, инфляцией и введением налога на первичное жильё.

С учётом инфляции, которая по факту выше официальных 12-15%, застройщики будут вынуждены повысить цены. По оценке Kusto Home, рост составит не менее 25% по сравнению с 2025 годом. При этом многие компании уже начали плавно поднимать цены, чтобы избежать резкого скачка после Нового года.

За реализацию жилья, строительство которого начато и (или) приёмка в эксплуатацию которого осуществлена до 1 января 2026 года, застройщик всё так же будет освобождён от НДС.

Ранее управляющий партнёр юридической фирмы Salyqtez Айдар Масатбаев отмечал, что цена жилой недвижимости поднимется минимум на ставку НДС.

"Плюс она ещё будет подниматься, потому что строительный сектор всё ещё требует импорта, ибо Казахстан не может себя обеспечить собственным производством необходимых стройматериалов от котлована до завершения, до последнего гвоздика в балконе. Что-то импортируется. Та импортная часть будет расти уже по умолчанию, потому что рост доллара налицо", – рассказывал эксперт.

Согласна была с этим мнением и налоговый эксперт Гульвира Абеу. По её мнению, застройщики вынуждены включать 16% НДС в цены. Соответственно, цена за квадрат жилья повысится. То есть выходит, что основная нагрузка ляжет на покупателя.

Кроме того, мажилис парламента Казахстана на пленарном заседании рассмотрел и одобрил в первом чтении проект нового Строительного кодекса с сопутствующими поправками по вопросам архитектуры, градостроительства и строительства.

Первый вице-министр национальной экономики Азамат Амрин же убеждён, что введение НДС на недвижимость не приведёт к росту цен в ближайшие годы.